Cómo evitar engaños en una compraventa

“La escultura ya estaba dentro de la piedra. Yo, únicamente, he debido eliminar el mármol que le sobraba”

Miguel Angel Buonarroti

Hubiera titulado este post de otra manera, por ejemplo: “El escultor de voluntades”. Y es que, los notarios, si nos gusta nuestro trabajo, simplemente hacemos que las personas exterioricen su voluntad, la cual es informada y adaptada a la legalidad vigente. Sin embargo, creo que, con un título así, que me parece más bonito, no hubiera cumplido el post la finalidad didáctica y divulgativa

Esas voluntades, en los negocios jurídicos bilaterales, aquellos en las que hay más de una parte, como en la compraventa, aparecen tensionadas, pues, los intereses de las partes han de acomodarse y fundirse a fin de que ambas encuentren satisfechos sus propósitos. Claro que cuanto más caro venda una persona su casa más satisfacción, al menos económica, debería obtener; sucederá a la inversa con el comprador, que buscará comprar barato para acceder a un mejor inmueble o poder gastar el excedente de dinero en amueblar su casa. Sin embargo, llega un punto en la curva de intereses en la que comprador y vendedor se sienten satisfechos con el trato alcanzado.

Esos intereses encontrados deben acomodarse al ordenamiento jurídico, a las leyes, pues, desde tiempo inmemorial, las personas hemos convenido que se convive mejor si fijamos unas reglas del juego que todos respetemos.

Cuando estoy en la sala de firmas, siempre estoy trabajando, me resulta simpático cuando una de las personas llama la atención a otra sobre que me distrae si habla mientras escribo algo en el ordenador. Realmente esos momentos son francamente importantes, me gusta ver cómo se desenvuelven las personas a fin de juzgar su capacidad y si entienden la seriedad e importancia del acto que les ha reunido en torno a mi mesa de firmas.

También me gusta ver la labor de los distintos actores de la representación, en el caso del título del post, de la obra de la compraventa, de la que yo, soy un mero espectador cualificado. La función requiere, al menos, dos personas. A una le tocará ser vendedor, otra, en cambio, será el comprador. Aunque la gente tiende a dar la enhorabuena al comprador y muchos vendedores se despiden deseando venir la siguiente vez a comprar. En realidad, nadie debería ganar ni perder en una compraventa, porque los intereses de ambas partes están recíprocamente justificados. Sin embargo, para muchos vender implica poner fin a un proyecto, como comprar conlleva el inicio de una nueva vida para muchos. Supongo que habrá estadísticas sobre la edad de compradores y vendedores. No es infrecuente la venta de la casa de la familia por los hijos-herederos a una nueva pareja que iniciará en esa vivienda una vida en común…

Siendo esenciales comprador y vendedor, no faltan, en muchas ocasiones otras personas en el reparto de la obra. Intérpretes, cuando alguna de las partes no sabe expresarse en español. Se cruzan también los actores de otra obra, como el director del banco, apoderado, o la gestoría que se encarga del proceso de firmas bancarias. Incluso los figurantes o extras, aquellas personas que simplemente acompañan y que su papel debería ser testimonial y que no siempre facilitan la labor del notario ni la comprensión por los interesados de las obligaciones que están asumiendo. Con el COVID procuro minimizar la presencia de personas que no se ven afectadas por la operación, en la sala de firmas.

La obra de la compraventa se enriquece si en el elenco de actores aparecen asesores y la inmobiliaria. Ambas funciones tienen cabida y son compatibles. Evidentemente, como en el cine, cuanto más azucar más dulce. A más despliegue de medios humanos, más costes que se deben soportar por los productores, que resultan ser, comprador y/o vendedor. Recuerdo de mis tiempos en Torrevieja, pese a la dificultad inicial que podía conllevar trabajar con extranjeros, pues existían otras cosas que, como notario debía controlar, esos controles eran previos, lo cual hacía muy grato el proceso de firma cuando la cuestión se resolvía entre dos profesionales que representaban a comprador y vendedor. Todos sabían su papel, todos habían hecho sus deberes antes y en esos casos, la firma de la escritura era un broche a un apretón de manos.

Es importante elegir, cuando se decide contratarla, a una buena inmobiliaria y/o a un buen abogado. Me gusta ver como actúan unos y otros, si bien, no me gusta recomendar un concreto abogado ni una concreta inmobiliaria, pues todos trabajan conmigo y no me parece ético ni estético, aunque, indudablemente, me formo mi criterio sobre cuáles son mejores, pero también peores, incluso cuáles traspasan los límites. Estos últimos casos me producen tristeza, pues aunque yo controle lo que pasa en el momento de firma y todo sea legal, excede de mis competencias tutelar el calvario al que algunos compradores-vendedores se someten en la parte previa a la compraventa o en la parte posterior de la gestión de impuestos o cambio de titularidad de contratos de luz y de agua. En esos momentos es donde se pone en valor la profesionalidad de una buena inmobiliaria, abogado o gestoría.

Como la obra debería justificar el título, seguidamente, os dejo algunos consejos para evitar engaños al comprar o vender.

Si eres vendedor:

  • No te comprometas a nada ni recibas cantidades a cuenta del precio si no tienes toda la documentación preparada para la venta. Muchas veces, aunque la casa sea tuya o tuya y de tus hermanos, hace falta arreglar una herencia previa o cancelar una carga. No tienen por qué ser procesos difíciles, pero puede que te impidan cumplir en el plazo al que te habías obligado.
  • Cuando más cabos sueltos existan o debas arreglar para poder vender, más necesaria o conveniente sería la presencia de un asesor que te auxilie en ese proceso, bien un abogado, bien una inmobiliaria. Si bien, no olvides, las funciones de abogado e inmobiliaria son diferentes. Tu abogado velará siempre por tus intereses, la inmobiliaria busca el éxito del trato. Si la actuación de esta última es correcta querrá compradores y vendedores contentos, pues el éxito de la operación redundará en su crédito comercial.
  • Asesórate bien sobre los costes de la operación, incluidos los fiscales. Vender una propiedad conllevará un posible incremento patrimonial en el IRPF del siguiente ejercicio (la querida “renta”) y, si el bien es de naturaleza urbana, en todo caso, una liquidación y, posiblemente, pago del IIVTNU (Plus-valía). Contratar una gestoría que controle la liquidación, aunque te cobre, podrá incidir en que te ahorres dicho pago en aquellos supuestos en los que pese a haber pérdida patrimonial la Administración te gire la liquidación.
  • No olvides que si das poderes notariales a alguien para vender debe ser de tu absoluta confianza, pues hay vida más allá de las escrituras y a veces hay quien introduce opacidad en las operaciones de forma indebida con el propósito de obtener una ganancia.
  • Asegúrate de que aparecen en la escritura las cantidades realmente pactadas como precio de la operación. Engañar bajo el pretexto de una ahorro fiscal suele ser el inicio de una cadena de problemas.
  • Es conveniente que tengas hablados los cabos sueltos que puedan quedar tras la firma de la escritura e, incluso, que se recojan en esta. Así, por ejemplo, aquellos supuestos en los que necesites un plazo para desalojar el inmueble.
  • Pide cheques bancarios como medio de pago del precio, si la operación es entre particulares. Las transferencias que se hacen en el momento de la firma, salvo que la operación vaya respaldada por un préstamo hipotecario, pueden generar problemas y muchas veces son revocables, te podrías encontrar con haber vendido la propiedad sin haber cobrado el precio, finalmente.
  • No dejes cosas a “lo que diga la ley”, si no sabes lo que la ley dice, y no tomes como modelo lo que has hecho en otra operación anterior, pues eso no quiere decir que lo que hiciste fuera la solución legal a lo no hablado, como sucede, por ejemplo, en los gastos de la compraventa.

Si eres comprador:

  • Pide asesoramiento sobre las cantidades que se entregan en concepto de arras. Las arras deben ser equilibradas para ambas partes. No olvides que los riesgos deben ser equivalentes, si se configuran como arras penitenciales. El comprador debe perder lo entregado y el vendedor debe devolver duplicadas las arras. No es infrecuente que el sacrificio, indebidamente, se imponga sólo al comprador mal asesorado.
  • No hagas entregas desproporcionadas de dinero antes de firmar la escritura si esas cantidades no puedes tener garantía de recobro si el trato se frustra. No es infrecuente que, de buena fe, el dinero entregado a cuenta se gaste por el vendedor y luego, si se frustra el trato no se pueda devolver.
  • Para entregar cualquier cantidad grande de dinero asegúrate de que lo está recibiendo una persona facultada para ello, bien por ser el propietario, bien por tener unos poderes notariales de representación. Entregar una pequeña señal a la inmobiliaria está bien y es un riesgo asumible. Entregar cantidades a cuenta del precio es temerario si no se entrega a la persona adecuada.
  • Si es posible, minimiza el tiempo entre la entrega de cantidades y la firma de la escritura. Muchos de los problemas surgen por dilatar esa fase precontractual en la que, ambas partes, especialmente el comprador, se ha hecho ilusiones y ha empezado a hacer gastos. El vendedor retiene la propiedad hasta la firma de la escritura, pero recuperar el dinero entregado a cuenta, si se frustra la operación, puede ser complicado.
  • Asegurate de que la propiedad se encuentra libre de cargas. Para ello, pide una nota actualizada del Registro de la Propiedad. Piensa que la escritura tendrán que firmarla todos los titulares registrales, que, además, deberán ser los titulares reales. En ocasiones no se ha inscrito una operación intermedia, por ejemplo, una herencia, si falleció el titular registral. En esos casos debes buscar asesoramiento y extremar la precaución.
  • Pide el certificado de eficiencia energética. Su falta podrá dificultarte actuaciones posteriores, sin perjuicio de que el notario te advertirá de las consecuencias de su falta.
  • Infórmate sobre la necesidad de obtener licencia de segunda ocupación o cédula de habitabilidad. La regulación varía en función de la Comunidad Autónoma.
  • Infórmate sobre los costes fiscales, pues no se pagan los mismos impuestos en todas las Comunidades Autónomas.
  • No olvides los plazos que te explicará el notario para realizar la liquidación fiscal.
  • El resto del precio no pagado antes de la compraventa, págalo con un cheque bancario, aunque lleve sus costes, mientras no lo entregues no tendrás que gestionar la recuperación del dinero, si la operación se frustra antes de la firma y pagaste todo el precio, previamente con transferencias.
  • No olvides reclamar las llaves de la propiedad, haber visitado el inmueble y haberte asegurado de que está libre de ocupantes.
  • Si es un terreno, comprueba e infórmate sobre si se puede destinar al uso que pretendías darle.
  • Igual que sucede para el vendedor, no dejes cosas a “lo que diga la ley”, si no sabes lo que la ley dice, y no tomes como modelo lo que has hecho en otra operación anterior, pues eso no quiere decir que lo que hiciste fuera la solución legal a lo no hablado, como sucede, por ejemplo, en los gastos de la compraventa.

Como habréis visto, hay que controlar muchas cosas, la lista es meramente ejemplificativa y justifica la contratación de alguien que te guíe durante todo el proceso tanto si compras como si vendes. En todo caso, no olvides que todas esas cuestiones puedes preguntarlas en la notaría, con carácter previo a la firma. Y no olvides, aunque contrates un profesional, debes tener una actitud activa, incluso y especialmente durante la firma de la escritura, pues no olvides que, al final, las consecuencias se producen en tu patrimonio.

Antonio Ripoll Soler

Notario de Alicante

www.notariaripoll.com

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