Acta de transparencia: ¿paternalismo legislativo?

Es frecuente que quien pretende acceder a la propiedad de una vivienda se vea sorprendido por la necesidad de tramitar la llamada «acta de transparencia».

El acta de transparencia se introduce en nuestro sistema de financiación inmobiliaria con la última reforma acaecida con la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

En el acta se constatan el cumplimiento de los requisitos de transparencia material, para lo cual es necesario acudir a la notaría con antelación a la firma de la escritura del préstamo hipotecario. Durante la visita, el notario elegido, inexcusablemente, por el futuro prestatario, de forma presencial y personal explica al potencial deudor el proyecto de préstamo y toda la documentación precontractual que la entidad financiera debe entregarle con carácter previo. La falta de entrega de los documentos implica la imposibilidad de proseguir con el proceso y conlleva demoras. Por ello, es muy importante que la entidad bancaria sea cuidadosa y facilite todos los documentos.

El acta lleva incorporado un test en el que el deudor hipotecario, así como aquellas personas que deben prestar su consentimiento a la hipoteca, responden a unas preguntas para que quede constancia de que son conscientes de los compromisos que van a asumir y de los perjuicios que podría derivarles su incumplimiento.

Esta tramitación termina con un juicio positivo del notario que desbloquea el proceso y deja abierta la posibilidad de contratar, en día diferente, cumpliendo los plazos legales, el préstamo hipotecario.

El acta tiene una finalidad social declarada: fortalecer la posición del consumidor de forma que no contrate un préstamo sin estar totalmente informado, para lo cual, el sistema legal, pone a su servicio de forma gratuita el asesoramiento del notario elegido.

Junto con la anterior finalidad, existe otra, no declarada y que, en mi opinión, es la que realmente inspira el sistema. Tras el acta, en la que el deudor hipotecario, fiadores, cónyuges afectados, hipotecares no deudores… declaran: 1) Haber tenido a su disposición toda la documentación diez días antes de la firma del préstamo; 2) Haber sido explicada la operación y sus dudas por el banco; 3) Haber asistido al notario para recibir durante un tiempo ilimitado todo el asesoramiento jurídico de la operación; 4) No tener dudas que formular. Ello conduce a hacer prácticamente inatacable la posición del Banco.

Con el nuevo sistema ya no debería caber: «No sabía lo que firmaba… no me explicaron nada… el notario no me contó los compromisos que asumía…».

La realidad es la que es, en España existe una cultura proclive a diseñar la satisfacción de la necesidad de vivienda mediante el acceso a la propiedad. Suele ser imprescindible la contratación de un préstamo hipotecario para cubrir esa necesidad. Al mismo tiempo, el sistema hipotecario no podía descansar sobre una legislación que posibilitaba cuestionar todo lo que hiciera una de las partes, el Banco, en todo caso, como sucedía con el régimen anterior. Por ello, esa finalidad del acta, no declarada, se hace necesaria. Nos puede parecer mejor o peor la política bancaria, la situación económica de nuestro país, pero es lo que hay. Al notario, en el acta, no le corresponde hacer una función valorativa. Simplemente ha de explicar y constatar que el prestatario ha recibido los documentos y que conoce su contenido y consecuencias.

En este contexto me he encontrado con dos situaciones que me han llamado la atención. La primera de ella ha sido la de los clientes extranjeros, no residentes en España, normalmente, se sorprenden por las preguntas que contiene el test al que me refería anteriormente. En efecto, son preguntas relativamente obvias, que, sin embargo, sus respuestas, no son siempre conocidas por todos los deudores hipotecarios. Suelen transmitir, estos clientes, que es evidente lo que se les está explicando, con independencia de las especialidades de nuestro sistema legal. Tal vez esto debiera hacernos reflexionar sobre si en España se nos da la suficiente educación financiera. De hecho, la disposición adicional tercera de la Ley de Crédito Inmobiliario, programáticamente, declara el objetivo de promover tal educación. Desconozco las medidas adoptadas al respecto o si, como suele ser habitual, se trata de una mera declaración de intenciones plasmada en el BOE para mayor gloria y propaganda del político de turno.

La segunda situación, en este caso sorprendente, después de autorizar muchas de estas actas en las que los clientes se van contentos y agradecidos, valorando el sistema positivamente, por la información recibida, la cual, además, requiere un periodo de asimilación, de ahí que no se pueda firmar el mismo día el préstamo hipotecario, se me presentó, en los últimos días, en un acta en la que tras ir desarrollando la explicación que invita a hacer el test legislado, uno de los comparecientes, de forma airada declaró sentirse humillado.

En este caso, el señor, que comparecía como cónyuge prestador de consentimiento, al estarse hipotecando la vivienda privativa habitual del matrimonio, me manifestó, vehementemente y en tono recriminatorio, que su esposa era una buena pagadora, que no iba a dejar de pagar, que tenía recursos suficientes y que había recibido una explicación. Lo cual, además, animó a la propia esposa, futura deudora, a refrendar, en el mismo tono todo lo que me reprochaba su marido. Todo ello conllevaba una conclusión, evidentemente mal construida, que le hacía pensar que estaba recibiendo un trato vejatorio porque se le explicasen las consecuencias de un impago.

En el caso que relato, ambas personas tenían formación universitaria, sin embargo, acudían a la notaría con la máxima «el Banco siempre gana y engaña». La simple lectura del test, en su parte final, te obliga a explicar: 1) Que puede haber una comisión por reclamar las cuotas impagadas; 2) Que existen unos intereses que penalizan los impagos; 3) Que un tiempo reiterado de impagos hace que colapse el préstamo y se pueda reclamar todo lo debido; 4) Que se puede perder la casa en subasta propiciada por el banco como mecanismo de defensa ante los impagos reiterados; 5) Que se responde por el deudor con todos los bienes presentes y futuros, y no solo con la casa que se financia, como se suele creer; y, 6) Que, lamentablemente, hay quien pierde la casa y sigue siendo deudor. Las personas, en cuestión, consideraron que tales preguntas implicaban reiteraciones y prejuzgaban su cualidad de buenos pagadores. Evidentemente, la explicación propicia que se pongan de relieve las consecuencias negativas del incumplimiento. No debe perderse la perspectiva de que en el minuto cero el banco entrega todo el dinero y, a partir de ese momento, la pelota está en el tejado del deudor durante toda la vida del préstamo. La ley sólo modaliza la forma en la que el Banco puede satisfacer su derecho y los límites que tiene en el ejercicio del mismo.

Cuando terminé, me acordé del anuncio ese de la cerveza, en la que todos apuraban su vaso, mientras que uno de todos dejaba su vaso a medias. Entonces se declaraba: «Posiblemente la mejor cerveza del mundo».

El sistema será mejor o peor, sin embargo, la realidad, es que, salvo estas personas, en general, todo el mundo se ha ido satisfecho. Las explicaciones se adaptan, al menos en mi caso, a los conocimientos y práctica que transmite el interlocutor. En unos casos, tras unos minutos de refrescar conceptos se concluye el acta, en otros, se emplean tiempos de una hora y media. No necesariamente por tener menor formación, al contrario, hay ocasiones en las que el potencial deudor ha estudiado concienzudamente toda la documentación y trata de aprovechar al máximo el asesoramiento notarial gratuito.

Por ello, el acta de transparencia, posiblemente, sea el sistema que demandaba la sociedad española…

Antonio Ripoll Soler

Notario de Alicante

www.notariaripoll.com

3 Comentarios »

  1. Excelente post. No cuentas que esta acta no tiene coste, creo os corresponde a los notarios sufragar los mismos.

    Me sorprende el punto 5. Pensaba que si la tasación cubre el importe del préstamo, el inmueble es suficiente. Sería interesante ampliar esta información.

    Un saludo

  2. Hola:
    ¿le han dado el hipotecario a alguien que renuncia a hacerlo?
    ¿puede dar una entidad el hipotecario sin el test?
    Es una imposición similar a aceptar todo cuando se instala una app en el movil, o el test MiFID para invertir en un fondo de inversión.
    Por otro lado debe ser una «tensión similar» al de pasar la ITV con un coche de 3 años de antigüedad…
    Y sí, el Banco siempre gana y engaña… hacen lo que quieren, es un instrumento del Estado.
    Gracias y enhorabuena por el post.
    Alfonso

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