¿Puedo vender mi casa hipotecada?

Esta es una de las preguntas que, en ocasiones, me hacen durante el desarrollo de las actas de transparencia. Las actas de transparencia son los documentos que, obligatoriamente, se deben realizar antes de firmar un préstamo hipotecario para adquirir una vivienda. Se introducen con la nueva regulación, vigente ya, desde hace más de un año.

La finalidad de dichas actas es, desde el punto de vista del consumidor, que se de cumplimiento del llamado principio de «transparencia material». A los futuros prestatarios les pongo el ejemplo de aquel que se sube a una montaña rusa. Antes de acceder al vagón suele tener claro a lo que se enfrenta, sin embargo, ya no le da tiempo a bajarse. Con las actas de transparencia se testa todo antes de enfrentarse a la pendiente del préstamo hipotecario, pues sucedía que, por muy bien que se explicasen las cosas durante la firma de las hipotecas, con la regulación anterior, reunidos ya, en torno a la mesa del notario, todos los interesados -comprador/deudor, vendedor, gestor, inmobiliaria, banco…-, difícilmente podía replantearse la operación el futuro deudor en ese escenario nada propicio. Ahora, es necesario que pase un tiempo mínimo de reflexión, con toda la información ya recibida y con una asesoramiento de calidad, como es el del notario libremente elegido, antes de contratar el préstamo hipotecario.

Desde el punto de vista del banco, que es lo que no se dice, lo que no se ha publicitado, también cumple una importante función. Autorizada el acta, difícilmente podrá impugnarse el préstamo acudiendo al socorrido «no me enteré de nada», con que habitualmente se escuda más de uno para eludir el cumplimiento de las obligaciones contraídas. Actualmente, antes de firmar el préstamo se habrá recibido, con antelación, toda la documentación, se habrá dado oportunidad de preguntar en el Banco, se habrá comprobado todo por el notario y se habrá acudido a una notaría para recibir las explicaciones oportunas. Esta finalidad tampoco debe ser vista con malos ojos. El sistema bancario necesita estabilidad y, ciertamente, la situación generada por los distintos actores del proceso, los propios Bancos incluidos, no era nada propicia para que existiera un marco jurídico-económico estable.

En lo que a mi trabajo respecta, ciertamente, he de reconocer que, pese a que las explicaciones son las mismas, los futuros deudores se ven con más libertad a la hora de plantear sus dudas. Una de esas es la relativa a si, una vez contratado el préstamo, hipotecada la casa, es posible vender la vivienda.

En relación a esa cuestión, me he encontrado con muchos prejuicios e ideas preconcebidas. Y es que es cierto lo de que el sentido común es el menos común de los sentidos. La pregunta admite distintas respuestas, que deberían ir más allá de lo «simplemente posible». Que algo se pueda hacer, legalmente, no quiere decir que interese a todas las partes del proceso, de forma razonable. Por eso, siendo cierto que, teóricamente, la finca hipotecada se puede vender, esta venta no prosperará si no se da una solución razonable a todos los intereses en juego.

Así pues, aunque es posible vender la finca hipotecada sin solucionar la hipoteca, esto es, disociando la titularidad de la vivienda de la titularidad del préstamo, en la práctica esto no se hace nunca. El supuesto sería aquel en el que quien debe pagar la deuda transmite la propiedad pero sigue siendo responsable del pago de la deuda. En este caso, el comprador paga el precio al vendedor. El vendedor irá pagando la deuda al Banco de acuerdo con el calendario de pagos establecido. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que si el vendedor incumple el perjudicado será el comprador que, habiendo pagado su vivienda, verá como su propiedad se ve comprometida por el incumplimiento ajeno.

Por eso, antes de vender la casa se deberá aclarar qué sucede con la obligación de pagar el préstamo hipotecario -la hipoteca, como normalmente se dice-. En la práctica existen dos posibilidades. Partimos del supuesto en que el vendedor no dispone de liquidez para cancelar la hipoteca que mantiene con el Banco, pues si así fuera, abonaría lo debido y a la notaría se acudiría con una vivienda libre de cargas, para otorgar la escritura de compraventa.

La primera sería de esas dos posibilidades sería la de que el comprador, junto con la vivienda vendida, adquiriese también la obligación de pago de la deuda del vendedor. Lo pendiente se descontaría del precio de la venta. El comprador pasaría a ser el nuevo deudor del Banco; el vendedor, por contra, se vería liberado de sus obligaciones. Se trata de un supuesto que aunque está bonificado tanto fiscalmente como en los aranceles notariales y registrales, no suele darse en la práctica. Los bancos son muy cuidadosos con los perfiles de sus clientes y no siempre les encaja el potencial deudor que el vendedor ha buscado para ellos.

La segunda posibilidad consistiría en que en el acto de la venta el precio se dividiese. En tal caso se distinguirían dos cantidades, la primera sería la de los importes que se deben al Banco inicial, al Banco del vendedor. Esas cantidades se aplicarían a la cancelación de la hipoteca. La segunda cantidad sería lo que sobraría a favor del vendedor.

Esta segunda posibilidad es muy frecuente, sin embargo, se debe estar bien aconsejado para que no surjan imprevistos el día de la firma de la compraventa que impidan que ésta se lleve a buen fin, para ello es necesario un buen asesoramiento profesional. En estos casos debe tenerse en cuenta:

  • Los importes pendientes de la hipoteca, que no solo comprenden la deuda de capital sino los intereses devengados desde el último vencimiento del recibo mensual hasta el día de la firma.
  • Las eventuales comisiones de cancelación anticipada que debe soportar, en su caso, el vendedor.
  • Cómo se efectuará el pago al banco saliente.
  • Debe haberse informado a todos los implicados sobre cómo se va a resolver la salida del banco, pues no todas las partes en el proceso admiten las mismas vías.
  • Debe haberse recibido información sobre los gastos de cancelación que comprenderán el otorgamiento de la correspondiente escritura, con su inscripción en el Registro de la Propiedad, además de los gastos de gestión. Estos gastos normalmente, salvo pacto, los asumirá el vendedor.

Así pues, es posible vender la vivienda aunque no se haya pagado toda la hipoteca, lo que no se debe olvidar nunca es que el precio no deberá ser inferior al importe de la deuda pendiente y gastos asociados a la misma, pues de lo contrario tendremos que poner la diferencia para que el comprador compre libre de cargas.

Antonio Ripoll Soler

Notario de Alicante

www.notariaripoll.com

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