Subsanaciones de escrituras

subsanar_escrituras   Subsanar una escritura es algo que resulta necesario en determinadas ocasiones. Hay veces que el defecto estaba advertido por el notario de antemano; sin embargo, por oportunidad, se insistió en la firma del documento público. En otras ocasiones, la subsanación resulta necesaria a posteriori.

   Bien en la propia Notaría, bien por el interesado, o bien como consecuencia de la labor del Registro de la Propiedad o Mercantil, se pone de manifiesto, una vez firmada, la existencia de un error.

   Esos errores son de la más variada índole. Unas veces se trata de la omisión de un dato, que obra en la notaría, como, por ejemplo, el estado civil, un error al transcribir un apellido, la letra del DNI. En otras ocasiones existe un error aritmético fácilmente detectable como consecuencia de rehacer las operaciones, cuyas bases resultan indubitadamente en el documento público notarial. Sin embargo, otras veces, el defecto es relativo a la propia voluntad, aparece contradictoria o insuficiente, en tales casos deberá ser necesaria la concurrencia de los interesados o intervención judicial.

   Realmente, pensaba escribir este post sobre las subsanaciones que se generan cuando el interesado insiste en la firma de la escritura pese al consejo del Notario. Sin embargo, un cambio de impresiones con @loremogue , siempre certera en sus observaciones, ha hecho que acabe escribiendo más que sobre la causa de las subsanciones, sobre el procedimiento para subsanar.

   El artículo 153 del Reglamento Notarial dice :

   “Los errores materiales, las omisiones y los defectos de forma padecidos en los documentos notariales intervivos podrán ser subsanados por el Notario autorizante, su sustituto o sucesor en el protocolo, por propia iniciativa o a instancia de la parte que los hubiera originado o sufrido. Sólo el Notario autorizante podrá subsanar la falta de expresión en el documento de sus juicios de identidad o de capacidad o de otros aspectos de su propia actividad en la autorización. 

   Para realizar la subsanación se atenderá al contexto del documento autorizado y a los inmediatamente anteriores y siguientes, a las escrituras y otros documentos públicos que se tuvieron en cuenta para la autorización y a los que prueben fehacientemente hechos o actos consignados en el documento defectuoso. El Notario autorizante podrá tener en cuenta, además, los juicios por él formulados y los hechos por él percibidos en el acto del otorgamiento.

   La subsanación podrá hacerse por diligencia en la propia escritura matriz o por medio de acta notarial en las que se hará constar el error, la omisión, o el defecto de forma, su causa y la declaración que lo subsane. La diligencia subsanatoria extendida antes de la expedición de ninguna copia no precisará ser trasladada en éstas, bastando trascribir la matriz conforme a su redacción rectificada. En caso de hacerse por acta se dejará constancia de ésta en la escritura subsanada en todo caso y en las copias anteriores que se exhiban al Notario.

   Cuando sea imposible realizar la subsanación en la forma anteriormente prevista, se requerirá para efectuarla el consentimiento de los otorgantes o una resolución judicial”

   Este artículo permite la subsanación por el notario de forma unilateral, sin que intervenga ninguno de los que firmaron la escritura.

   El origen del mismo, pienso, se encuentra en el propio origen de los notarios, en la Edad Media, con la llamada noticia dorsal, en aquel tiempo, la gente cerraba el trato y el notario lo escribía, después de celebrado, como una nota al dorso de la carta, era una especie de resumen. Con el tiempo la noticia dorsal reemplazó a la carta o guarentigia y se convirtió en lo esencial.

   Es evidente la comodidad del sistema, pero se debe utilizar de forma excepcional, en la actualidad está pensado para los errores del tipo que he comentado inicialmente, aquellos que no alteren sustancialmente el documento y que se deriven directamente del mismo, o se basen en los antecedentes obrantes en la notaría.

   Por desgracia, en ocasiones, probablemente de buena fe, se ha abusado de esta forma de subsanar. La práctica ha degenerado hasta el punto no solo de que algunos notarios se hayan extralimitado, lo que ha generado una grave responsabilidad administrativa y civil para ellos; lo cual, recientemente, se ha recordado, incluso, por la Dirección General, que pone de relieve que la facultad de subsanar no puede llegar hasta el punto de que nadie se invente la voluntad de los otorgantes.

   Otras veces, la propia escritura contiene una apoderamiento, normalmente en los préstamos hipotecarios, para que el Banco subsane los defectos que impidan la inscripción, en tales supuestos la regla debe ser similar a la anterior, puede haber una mayor laxitud, pues el cliente consintió de antemano, pero no hasta el punto de que el Banco haga lo que quiera o cambie condiciones económicas; entenderlo en otro sentido implica una cláusula abusiva que debe reprobarse y el notario no deberá consentir la subsanación.

   Por último, en este contexto, sorprende como, algunas entidades, bajo no se que pretexto, encargan a sus gestorías de firmas que se subsane la escritura en un determinado sentido. No debe olvidarse que, su sola voluntad no enervará la necesidad de consentimiento del interesado.

   Por todo ello, resulta especialmente importante que se dedique el tiempo necesario a la redacción y lectura de la escritura. Cuando el notario advierte un defecto es en interés tanto del Banco como del cliente. Es triste que bajo el soniquete de que la minuta es intocable se perpetúen errores que normalmente perjudican al Banco, pues no podrá inscribir su garantía y que generan transtornos a los interesados, que tendrán que perder su tiempo volviendo a la notaría.

“Contra el vicio de pedir está la virtud de no dar”

Antonio Ripoll Soler

Notario de Alicante

www. notariaripoll.com

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126 Comentarios »

  1. Mi abuela tiene mal escrito el nombre en las escrituras de su casa y le están pidiendo que realice una petición por escrito para cambar el nombre, mi duda es, la petición tiene que llevar un lenguaje formal o puede ser escrita con un lenguaje común, o existe algún formato para realizar dicha petición.

  2. Sr Ripoll, cuando fuimos a comprar nuestra vivienda, el notario se dió cuenta de un error de la división horizontal. La compra venta se dilató en el tiempo para subsanar ese error. Una vez “subsanado”, nos sentamos en notaria con el notario, el banco y la promotora. Firmamos la subsanación y compra de la vivienda porque el notario, la promotora y el banco nos dijeron en el acto de firmar la compra venta que el problema estaba resuelto. Al cabo de un año y medio nos enteramos que esta subsanación no fue registrada y notaria nos pide un dinero para poder hacerlo. (Tendríamos que ponernos de acuerdo todos los vecinos y pagar, no solamente cada uno su registro, sino también el registro de las viviendas de la promotora que quedan por vender). Entiendo que el trámite de la subsanación no se completó. En este caso ¿la responsabilidad es del notario al permitir que se realizara la compra venta de la vivienda sin estar este asunto en orden habiendonos dicho que sí lo estaba? Entiendo que un notario de fe de que todo esté correcto para la compra una vivienda sin conocimiento de ese error, pero en nuestro caso, que es cuando se descubrió el error de la división horizontal, tuvo conocimiento de que estabamos comprando una casa sin registrar correctamente. No se si me he explicado bien. Muchas gracias de antemano

  3. Hola buenos días! En las escrituras de la vivienda de mi padre su primer apellido figura mal escrito, que pasos debería de dar para poder subsanar el error. Muchas gracias.

  4. Cuando vivía mi madre ella y mi padre compraron un chalet como se hacía antes, de palabra, a una mujer q aún ni siquiera lo tenía​ en propiedad, propiedad q recibió en herencia años después a la muerte de su madre. Entonces mi madre ya había fallecido y mi padre se había vuelto a casar y registró la casa poniendo a su nueva mujer como propietaria. Ahora a la muerte de mi padre nos hemos enterado de la usurpación. Hay algo que podamos hacer para q se nos restituya lo que es nuestro, o sea, la herencia de nuestra madre?

  5. Hola de nuevo:
    Preguntar si la retificación debe ser mediante subsanación por el notario entenderse un error que no modifica el sentido de la renuncia y además se ajunta copia del DNI del interesado.

  6. Hola. Mis padres, casados en regimen de gananciales, tenían en cotitularidad en el banco una cuenta corriente y una cuenta de ahorro. Mi padre fallece dejando testamento y se hace escritura pública (pues también hay en herencia la casa familiar). Mi madre hereda el ususfructo de todos sus bienes y mis hermanos y yo (hijos de ambos) somos herederos universales. Se han pagado los impuestos teniendo en cuenta el 50% de los saldos bancarios a fecha de fallecimiento y sin embargo el banco, para el reparto del dinero a los herederos, ha tenido en cuenta el 50% del saldo disponible en las cuentas a fecha de reparto (siete meses despues), siendo el saldo algo menor, logicamente. Está bien hecho o han cometido un error? si es un error, puede el banco más adelante reclamarle a mi madre, ya que lo que no se ha repartido se ha quedado en su cuenta bancaria?. Gracias de antemano

    • Estimada amiga, gracias por participar.
      Los repartos se hacen con arreglo a lo que figura en la escritura y teniendo en cuenta el consentimiento de los interesados con posterioridad a la misma. No solo se adjudican saldos sino también derechos sobre la cuenta… en principio, la mitad del remanente, salvo que de la escritura se desprenda lo contrario, corresponde a la madre… no acabo de entender a qué reclamación nos estamos refiriendo.
      Saludos

  7. Hola buenas noches mis cordiales saludos va para la o las personas que van a leer mi consulta y agradezco de ante mano su asesoría.
    comunico que e recibido un inmueble de herencia, de mi señor padre, pero ocurre que al ir a inscribir el bien ante el registro publico detectan que el notario no a puesto en el testimonio en que calle esta ubicado el inmueble y en el registro público no acepta la inscripción del inmueble, mi pregunta es como puedo solucionar este impase que se a suscitado, para poder escribir el inmueble en el Registro Público le escribo de Lima Perú

    • Buenos dias. Debería dirigirse a su notario allí.
      En principio, parece que el propio notario podría adicionar ese dato, pero no le puedo responder con seguridad, porque este blog fue creado por un natrio de España, y yo también soy Notario en España.
      Saludos cordiales

  8. Buen día, una consulta, Mis Padres compraron mediante escritura publica una parte de terreno en 1998, pero la subdivisión no estaba echa, por lo que al querer registrarla no se pudo realizar, por lo que se procedó a realizar la subdivisión del terreno en la municipalidad y posteriormente se elevo a registros, el tema es que ahora no coincide los metros de la escritura con lo registrado en la subdivisión, por lo que SUNARP ha solicitado aclaratoria de Escritura Publica, pero la vendedora se niega a firmar, hay algo que se puede hacer para obligarla?, talvez demandarla o como se procede en este caso. Gracias por su respuesta.

  9. e en una escritura de particion de herencia de herencia, consto como viuda,aunque parece que mi estado civil es divorciada,pues mi marido murió después de estar divorciados.¿puede suponer al guna problema si quiero vender o el día de mañana a mis herederos?

    • Buenos dias.
      A mi entender no le representará ningun problema ni a la hora de vender ni a sus herederos. Aunque debian haber dicho que estaban divorciados, al tiempo del fallecimiento de su marido.
      Saludos cordiales

  10. anteriormente el notario le realizo su escritura a mi hermana ella me vende pero al realizar mi escritura el mismo notario una de las colindancias no corresponden y me traslapan a un terreno que era mio y que vendi que osea la localización esta mal que acontece ahí? quien paga el error de escrituración, según la persona anterior que realizo el tramite castral ya no esta esta otra persona volvió a medir y rectificar ubicación del predio quedo de hablarme a finales de agosto principios de septiembre y a la fecha no se han comunicado que procede?

  11. Tengo un problema con el numero de mi casa cuando compre el terreno la casa del lado tiene el numero 44 y ese mismo numero se le puso a mi terreno, cuando saque mi documento de la csa que construi la abogado no corriguio el numero que le puse 45-A y así se Registro, quiero que me diga que puedo hacer para subsanar ese error

  12. Buenas tardes. Firme la venta de mi piso por um importe 3000 euros superior a la realidad. Si no hubiesemos puesto esos 3000 euros, habriamos vendido con perdidas (como fue realmente) y de momento ahora mismo no tendriamos que pagar la plusvalia hasta que salga la ley de haciendas locales.

    puedo modificar esto subsanandolo en notaria? que haria falta? Tendria que ir los dos compradores? y Si se niegan, tengo alguna manera de presionar que se ajuste a la realidad?

    • Buenos dias.
      Tendrían que subsanarlo todas las partes de la escritura. Y también tendrían que corregirse, por tanto, los medios de pago reseñados en la escritura.
      En cuanto a la plusvalía municipal, este impuesto se calcula por el valor catastral de los terrenos, no por el valor o precio de adquisición.
      Las diferencias de valor o precio que pudiera haber, y que impliquen ganancia o pérdida patrimonial, tributan por impuesto de la renta (IRPF) por la ganancia obtenida, si la hay, y según una escala especial que, creo recordar, llega al 27 %. Las pérdidas se pueden compensar con otras ganancias obtenidas, para reducir el importe de estas.
      Saludos cordiales

  13. Saludos… Cuando me entregaron unas copias “borrador” las llamo el notario me comento que tenia 15 dias para encontrar errores y llamarle vía telefónica y hacérselo saber para que el lo corrigiera, y efectivamente encontré 2 errores mi RFC tenia 1 letra extra y los apellidos de mi hija estaban invertidos, cuando llame para notificarle me direccionaron a una licenciada en turno ya que comentó que el notario se encontraba de vacaciones que ella lo corregiría, le agradecí y colgue el teléfono, ahora al transcurso de ya casi 4 años aprox. Me entero que debieron darme la copia corregida de mis escrituras desde aquellas fechas pensando yo que me entregan mis escrituras hasta que terminara de pagar…
    Después de tanto rollo… Mi duda es : El día que valla a la notaría por mi copia en caso de no estar corregida puedo solicitar una corrección? Y en caso de que si se pueda puedo recibir esa copia o me limito a exigir mi copia corregida? Y se me cobrara algún honorario o algo por el estilo por dicha corrección ?
    De antemano gracias…

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