Subsanaciones de escrituras

subsanar_escrituras   Subsanar una escritura es algo que resulta necesario en determinadas ocasiones. Hay veces que el defecto estaba advertido por el notario de antemano; sin embargo, por oportunidad, se insistió en la firma del documento público. En otras ocasiones, la subsanación resulta necesaria a posteriori.

   Bien en la propia Notaría, bien por el interesado, o bien como consecuencia de la labor del Registro de la Propiedad o Mercantil, se pone de manifiesto, una vez firmada, la existencia de un error.

   Esos errores son de la más variada índole. Unas veces se trata de la omisión de un dato, que obra en la notaría, como, por ejemplo, el estado civil, un error al transcribir un apellido, la letra del DNI. En otras ocasiones existe un error aritmético fácilmente detectable como consecuencia de rehacer las operaciones, cuyas bases resultan indubitadamente en el documento público notarial. Sin embargo, otras veces, el defecto es relativo a la propia voluntad, aparece contradictoria o insuficiente, en tales casos deberá ser necesaria la concurrencia de los interesados o intervención judicial.

   Realmente, pensaba escribir este post sobre las subsanaciones que se generan cuando el interesado insiste en la firma de la escritura pese al consejo del Notario. Sin embargo, un cambio de impresiones con @loremogue , siempre certera en sus observaciones, ha hecho que acabe escribiendo más que sobre la causa de las subsanciones, sobre el procedimiento para subsanar.

   El artículo 153 del Reglamento Notarial dice :

   “Los errores materiales, las omisiones y los defectos de forma padecidos en los documentos notariales intervivos podrán ser subsanados por el Notario autorizante, su sustituto o sucesor en el protocolo, por propia iniciativa o a instancia de la parte que los hubiera originado o sufrido. Sólo el Notario autorizante podrá subsanar la falta de expresión en el documento de sus juicios de identidad o de capacidad o de otros aspectos de su propia actividad en la autorización. 

   Para realizar la subsanación se atenderá al contexto del documento autorizado y a los inmediatamente anteriores y siguientes, a las escrituras y otros documentos públicos que se tuvieron en cuenta para la autorización y a los que prueben fehacientemente hechos o actos consignados en el documento defectuoso. El Notario autorizante podrá tener en cuenta, además, los juicios por él formulados y los hechos por él percibidos en el acto del otorgamiento.

   La subsanación podrá hacerse por diligencia en la propia escritura matriz o por medio de acta notarial en las que se hará constar el error, la omisión, o el defecto de forma, su causa y la declaración que lo subsane. La diligencia subsanatoria extendida antes de la expedición de ninguna copia no precisará ser trasladada en éstas, bastando trascribir la matriz conforme a su redacción rectificada. En caso de hacerse por acta se dejará constancia de ésta en la escritura subsanada en todo caso y en las copias anteriores que se exhiban al Notario.

   Cuando sea imposible realizar la subsanación en la forma anteriormente prevista, se requerirá para efectuarla el consentimiento de los otorgantes o una resolución judicial”

   Este artículo permite la subsanación por el notario de forma unilateral, sin que intervenga ninguno de los que firmaron la escritura.

   El origen del mismo, pienso, se encuentra en el propio origen de los notarios, en la Edad Media, con la llamada noticia dorsal, en aquel tiempo, la gente cerraba el trato y el notario lo escribía, después de celebrado, como una nota al dorso de la carta, era una especie de resumen. Con el tiempo la noticia dorsal reemplazó a la carta o guarentigia y se convirtió en lo esencial.

   Es evidente la comodidad del sistema, pero se debe utilizar de forma excepcional, en la actualidad está pensado para los errores del tipo que he comentado inicialmente, aquellos que no alteren sustancialmente el documento y que se deriven directamente del mismo, o se basen en los antecedentes obrantes en la notaría.

   Por desgracia, en ocasiones, probablemente de buena fe, se ha abusado de esta forma de subsanar. La práctica ha degenerado hasta el punto no solo de que algunos notarios se hayan extralimitado, lo que ha generado una grave responsabilidad administrativa y civil para ellos; lo cual, recientemente, se ha recordado, incluso, por la Dirección General, que pone de relieve que la facultad de subsanar no puede llegar hasta el punto de que nadie se invente la voluntad de los otorgantes.

   Otras veces, la propia escritura contiene una apoderamiento, normalmente en los préstamos hipotecarios, para que el Banco subsane los defectos que impidan la inscripción, en tales supuestos la regla debe ser similar a la anterior, puede haber una mayor laxitud, pues el cliente consintió de antemano, pero no hasta el punto de que el Banco haga lo que quiera o cambie condiciones económicas; entenderlo en otro sentido implica una cláusula abusiva que debe reprobarse y el notario no deberá consentir la subsanación.

   Por último, en este contexto, sorprende como, algunas entidades, bajo no se que pretexto, encargan a sus gestorías de firmas que se subsane la escritura en un determinado sentido. No debe olvidarse que, su sola voluntad no enervará la necesidad de consentimiento del interesado.

   Por todo ello, resulta especialmente importante que se dedique el tiempo necesario a la redacción y lectura de la escritura. Cuando el notario advierte un defecto es en interés tanto del Banco como del cliente. Es triste que bajo el soniquete de que la minuta es intocable se perpetúen errores que normalmente perjudican al Banco, pues no podrá inscribir su garantía y que generan transtornos a los interesados, que tendrán que perder su tiempo volviendo a la notaría.

“Contra el vicio de pedir está la virtud de no dar”

Antonio Ripoll Soler

Notario de Alicante

www. notariaripoll.com

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154 Comentarios »

  1. Ante todo FELICITARLE por ser capaz de compartir sus conocimientos con gente como yo que tiene dudas y no sabe como orientarse.
    mi caso es el siguiente ” mis abuelos donan en vida una finca a mi madre con una superficie de unos 68000m( todo ello en una parcela)…….una vez fallecidos mi madre aparece en el catastro con los siguientes apartados:
    .- división de su finca en tres parcelas
    .- de las cuales tributa por dos
    .- la tercera aparece a nombre de otra persona……
    SU ESCRITURA:
    .- aparece con una superficie de 8600 AREAS
    .- LOS LIMITES O LINDANTES CONCUERDAN CON LA SUPERFICIE ORIGUINAL….68000 METROS
    .- INCLUSO CON ACCESO A UNA CARRETERA COMARCAL ( que mas tarde se pierde en un juicio….donde se pierde el derecho de paso)
    .- Con lo cual se accede a la finca por su entrada original….contemplada en el archivo histórico de la provincia…….y que ahora un nuevo vecino de reciente compra…..NOS CIERRA EL PASO.
    MI PREGUNTA ES:
    QUE PASOS SIGO PARA DESCUBRIR SI LA TERCERA PARCELA FUE ADQUIRIDA EN COMPRE O ???????
    COMO HACER PARA CORREGIR LAS MEDIDAS DE LA FINCA POR LA QUE SE TRIBUTA( que es menor a la real) sin tener en cuenta la que aparece con otro nombre…….
    SI ESPOSIBLE ORIENTARME SE LO AGRADECIA MUCHISIMO.
    GRACIAS

    • Buenos dias.

      Tendría que hacer un expediente de rectificación del catastro. Dirijase para ello a la oficina del Catastro de su provincia, o puede que tenga alguna dependencia en su Ayuntamiento que se ocupe de ello. Aquí en Canarias venimos utilizando actas de notoriedad, autorizadas por Notario, que se aportan al Catastro a efectos de solicitar rectificaciones catastrales diversas: titular, cabida, forma…Pero antes de emplear un acta de ese tipo, dirijase al Catastro.
      En cuanto a la tercera parcela, que aparece acatastrada a nombre de otra persona, ¿esa parcela viene siendo ocupada y utilizada por ustedes o no?. Porque el catastro refleja titularidades, y quizá haya tenido su familia un error y esa parcela catastral pertnezca, en efecto a otra persona. Si, por el contrario, esa parcela viene siendo ocupada por su familia, puede que en efecto haya un error en los datos del Catastro, que deberían pedir que se corrija.

      Espero haberle ayudado. Saludos cordiales

  2. Hola.
    El problema es que el valor puesto en la escritura notarial se puede bajar.
    Al poner el nuevo valor, desconozco si hay que hacer una escritura notarial nueva o no.
    Gracias

    • Buenas noches.
      No entiendo la cuestión que plantea. El valor se fija por las partes y se refleja en la escritura. Si hubo error al redactar la escritura notarial lo tendrán que rectificar las partes originales (o sus herederos) mediante una escritura de rectificación. No tienen que repetir la escritura entera, sólo indicar aquello que era erróneo y cual es el texto correcto.
      Saludos cordiales

  3. Buenos días,
    En mi caso, hay un error en la Nota Simple referente a la persona con la que estoy casado. Aparecen los datos de la mujer con la que estaba casado en el momento de la firma de la escritura en el notario. Posteriormente me divorcié y con el tiempo me volví a casar con otra mujer.
    ¿Cómo puedo rectificar el estado civil? no me gusta que aparezcan los datos de alguien que ya no tiene nada que ver conmigo.
    ¿Es necesario rectificarlos para evitar problemas en el futuro? en caso de mi fallecimiento por el derecho a la Herencia por ejemplo.
    Saludos,

    • Buenas noches.
      Debería aportar al Registro de la Propiedad un testimonio de la sentencia de divorcio. supongo que esa vivienda se le adjudicó a usted en la sentencia de divorcio. Pero esto es más bien una cuestión de rectificación del contenido del Registro, no de rectificación de escrituras.
      Saludos cordiales

  4. BUENAS NOCHES, disculpe quería saber si puede orientarme respecto a una duda…en el documento que mandé a hacer del terreno que me vendieron aparece un error en el segundo apellido del vendedor…Alavarez en vez de Alvarez, ésto puede afectarme a mi como comprador?. es necesario volver a hacer el documento? . He de comentarle que el vendedor ya firmó el acta que acredita que el terreno es legalmente mío. Por su atención muchísimas gracias.

  5. Buenos dias tengo el siguiente problema, Mi padre atraves de IVE Instituto de vivienda del ejercito fue pagando su Casa, hasta fines junio del 2013, mi padre tuvo su primer divorcio en el 2004, y luego se casa en el 2005, y se divorcia en el 2016, la escritura salio en el 2014 y mi papá hace mensión de que estaba casado en primeras nupcias con quien seria su segunda esposa, hace mención porque le pregunta si estaba casado y eso solo dice la escritura, siendo q mi papá pago ese dpto solo el hasta el 2013 ya que le venia descontado del recibo de sueldo desde 1982 que le descuentan. quisiera saber si se puede hacer algo, además de que la escritura tiene ese error, si le corresponde algo a la segunda esposa? en la sentencia de divorcio dice que no tienen bienes en comun, Desde ya muchas gracias se que es una ensalada lo que puse, espero puedan entenderme. Y si me pudieran asesorar o pudiera contar con sus servicios tambien me serviria.

  6. Buenas tardes,
    haber si pueden aclararme una duda, estamos en tramite de comprar una nave, anteriormente se hizo una segregación de esta nave con otra colindante y al hacer la escritura hubo un error y al otro comprador le pusieron mas metros, cuando yo he ido a firmar me he encontrado con que me faltan 200 m2, de la nave y terreno adjunto, resulta que esos metros estan en la escritura del otro comprador.
    Acutalmente estamos esperando que el otro comprador vaya a firmar la rectificación de escritura, a lo cual no se niega, pero tampoco se presenta, y mientras yo tengo que seguir pagando alquiler en otro sitio porque este chico me hace perder el tiempo, llevamos un mes esperando que vaya a firmar, y dice que tiene que ver que le dice su abogado.
    Mi pregunta es la siguiente; PUEDE ESTE CHICO NEGARSE A FIRMAR LA MODIFICACION DE ESCRITURA? esque hasta que no se modifique la escritura yo no puedo realizar la compra, yo tengo entregado un dinero a cuenta y no puedo hacer nada al respecto hasta que esto no este solucionado
    De antemano muchas gracias

    • Estimado amig@, bienvenido al blog y gracias por participar!
      Usted tiene firmado el contrato con el vendedor no con el otro comprador, su vendedor sería el que debería tener especial interés en solucionar el problema.
      En el caso que comenta, debería buscar asesoramiento legal que analizase las circunstancias del caso a la vista de la documentación.
      Saludos y suerte!

  7. Buena Tarde,
    me pueden asesorar por favor, mi papá se llama Carlos Durán Esquivel pero en la escritura aparece como Carlos Esquivel Durán, aparecen con los apellidos invertidos, todos los documentos que tiene ife, acta de nacimiento comprobante de domicilio, pensión están correctos a Carlos Durán Esquivel, se hizo la disolución de la propiedad otorgando mitad y mitad de la propiedad para mi papá y mi tío pero los dos tienen el mismo problema, que se debe de hacer.

  8. Hola, queria hacer una pregunta a ver si me puede responder. En 2007 compre una vivienda y un parking, hasta el año pasado (2017) no me he percatado que el parking no está en la escritura. Me gustaría que el notario rectifique la escritura y lo incluya, ¿es esto posible?. Y en su caso… ¿hay q hacer una nueva escritura y pagarla de nuevo o sólo se se incluye el parking en la ya existente y se paga por este concepto?.
    Muchas gracias de antemano.

    • Buenos dias.

      Quizas el parking esté en la escritura como anexo de la vivienda. Es decir, que no aparece como una finca propia, sino incluido en la descripción de la vivienda.

      Si no es así, más que rectificar una escritura, se tratará de hacer una compraventa, nueva, del parking. Es decir, una compraventa diferente y una escritura diferente. La tendrían que otorgar las dos partes, vendedora y compradora. El Notario, por sí solo, no creo que pueda rectificar la escritura de 2007

      Saludos cordiales

  9. Hola,
    hace dos años vendimos un trastero pero la referencia catastral era errónea en la escritura de compra venta. La notaría no puso el dato correcto. Hace poco, la notaría hizo una escritura de subsanación para corregir el dato. El registro nos ha cobrado 72,72 euros por registrar esta subsanación. ¿Se debería hacer cargo la notaría de estos gastos?

  10. Buenos días,estamos pendientes de la compra de una casa ,pero esta casa sólo aparece la parte de arriba en la escrituras,y tienen que poner la parte de abajo,están en ello..quería saber cuanto tiempo se tarda,ya que nos corre prisa.
    Gracias

  11. Buenos dias, queremos hacer una operación de compraventa de un apartamento que se hizó haciendo una partición de una planta baja en tres. Una apartamento queda en el sotano ahí no hay dudas y los otros dos apartamentos, en la planta baja. La descripción en las escrituras de estos dos apartamentos no coincide con la realidad. Si miras desde un lado del edifico un apartamento estaría bien descrito el otro no. Y si miras desde el otro lado pasa al revés. Ha venido un tasador a tasar el apartamento y dice que hay dudas sobre la titularidad del inmueble. Como podemos arreglar este problema?

  12. Buenas tardes, una consulta mediante el acta protocolar puede un notario modificar las clausulas, perjudicando a una de las partes?… Le explico el caso, se compro un terreno solo con minuta, luego se regulariza con la escritura pública en ambos documentos las clausulas coinciden que son por compra- venta. Sin embargo, curiosamente, apareció un acta protocolar diciendo que se modifica las clausulas agregando dos, perjudicando al comprador. Es posible modificar clausulas mediantes estas actas protocolares?… Gracias por su respuesta

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