Subsanaciones de escrituras

subsanar_escrituras   Subsanar una escritura es algo que resulta necesario en determinadas ocasiones. Hay veces que el defecto estaba advertido por el notario de antemano; sin embargo, por oportunidad, se insistió en la firma del documento público. En otras ocasiones, la subsanación resulta necesaria a posteriori.

   Bien en la propia Notaría, bien por el interesado, o bien como consecuencia de la labor del Registro de la Propiedad o Mercantil, se pone de manifiesto, una vez firmada, la existencia de un error.

   Esos errores son de la más variada índole. Unas veces se trata de la omisión de un dato, que obra en la notaría, como, por ejemplo, el estado civil, un error al transcribir un apellido, la letra del DNI. En otras ocasiones existe un error aritmético fácilmente detectable como consecuencia de rehacer las operaciones, cuyas bases resultan indubitadamente en el documento público notarial. Sin embargo, otras veces, el defecto es relativo a la propia voluntad, aparece contradictoria o insuficiente, en tales casos deberá ser necesaria la concurrencia de los interesados o intervención judicial.

   Realmente, pensaba escribir este post sobre las subsanaciones que se generan cuando el interesado insiste en la firma de la escritura pese al consejo del Notario. Sin embargo, un cambio de impresiones con @loremogue , siempre certera en sus observaciones, ha hecho que acabe escribiendo más que sobre la causa de las subsanciones, sobre el procedimiento para subsanar.

   El artículo 153 del Reglamento Notarial dice :

   “Los errores materiales, las omisiones y los defectos de forma padecidos en los documentos notariales intervivos podrán ser subsanados por el Notario autorizante, su sustituto o sucesor en el protocolo, por propia iniciativa o a instancia de la parte que los hubiera originado o sufrido. Sólo el Notario autorizante podrá subsanar la falta de expresión en el documento de sus juicios de identidad o de capacidad o de otros aspectos de su propia actividad en la autorización. 

   Para realizar la subsanación se atenderá al contexto del documento autorizado y a los inmediatamente anteriores y siguientes, a las escrituras y otros documentos públicos que se tuvieron en cuenta para la autorización y a los que prueben fehacientemente hechos o actos consignados en el documento defectuoso. El Notario autorizante podrá tener en cuenta, además, los juicios por él formulados y los hechos por él percibidos en el acto del otorgamiento.

   La subsanación podrá hacerse por diligencia en la propia escritura matriz o por medio de acta notarial en las que se hará constar el error, la omisión, o el defecto de forma, su causa y la declaración que lo subsane. La diligencia subsanatoria extendida antes de la expedición de ninguna copia no precisará ser trasladada en éstas, bastando trascribir la matriz conforme a su redacción rectificada. En caso de hacerse por acta se dejará constancia de ésta en la escritura subsanada en todo caso y en las copias anteriores que se exhiban al Notario.

   Cuando sea imposible realizar la subsanación en la forma anteriormente prevista, se requerirá para efectuarla el consentimiento de los otorgantes o una resolución judicial”

   Este artículo permite la subsanación por el notario de forma unilateral, sin que intervenga ninguno de los que firmaron la escritura.

   El origen del mismo, pienso, se encuentra en el propio origen de los notarios, en la Edad Media, con la llamada noticia dorsal, en aquel tiempo, la gente cerraba el trato y el notario lo escribía, después de celebrado, como una nota al dorso de la carta, era una especie de resumen. Con el tiempo la noticia dorsal reemplazó a la carta o guarentigia y se convirtió en lo esencial.

   Es evidente la comodidad del sistema, pero se debe utilizar de forma excepcional, en la actualidad está pensado para los errores del tipo que he comentado inicialmente, aquellos que no alteren sustancialmente el documento y que se deriven directamente del mismo, o se basen en los antecedentes obrantes en la notaría.

   Por desgracia, en ocasiones, probablemente de buena fe, se ha abusado de esta forma de subsanar. La práctica ha degenerado hasta el punto no solo de que algunos notarios se hayan extralimitado, lo que ha generado una grave responsabilidad administrativa y civil para ellos; lo cual, recientemente, se ha recordado, incluso, por la Dirección General, que pone de relieve que la facultad de subsanar no puede llegar hasta el punto de que nadie se invente la voluntad de los otorgantes.

   Otras veces, la propia escritura contiene una apoderamiento, normalmente en los préstamos hipotecarios, para que el Banco subsane los defectos que impidan la inscripción, en tales supuestos la regla debe ser similar a la anterior, puede haber una mayor laxitud, pues el cliente consintió de antemano, pero no hasta el punto de que el Banco haga lo que quiera o cambie condiciones económicas; entenderlo en otro sentido implica una cláusula abusiva que debe reprobarse y el notario no deberá consentir la subsanación.

   Por último, en este contexto, sorprende como, algunas entidades, bajo no se que pretexto, encargan a sus gestorías de firmas que se subsane la escritura en un determinado sentido. No debe olvidarse que, su sola voluntad no enervará la necesidad de consentimiento del interesado.

   Por todo ello, resulta especialmente importante que se dedique el tiempo necesario a la redacción y lectura de la escritura. Cuando el notario advierte un defecto es en interés tanto del Banco como del cliente. Es triste que bajo el soniquete de que la minuta es intocable se perpetúen errores que normalmente perjudican al Banco, pues no podrá inscribir su garantía y que generan transtornos a los interesados, que tendrán que perder su tiempo volviendo a la notaría.

“Contra el vicio de pedir está la virtud de no dar”

Antonio Ripoll Soler

Notario de Alicante

www. notariaripoll.com

191 Comentarios »

  1. Buen dia,
    Hace ya muchos años padre y madre de mi papá fallecieron y dejaron solamente un bien inmueble rustico y resulta de que esa escritura publica de ese inmueble le faltaba la firma de la madre (como compradora).
    ¿Como puedo subsanar eso? Pues quiero vender ese bien inmueble
    De antemano muchas gracias

    • hola buen dia.
      mi inquietud es sobre un registro de comercio el cual estaba realizando con un abogado y el mismo tubo un error en la dirección fiscal exactamente en el numero de mi casa y dicho abogado se fue fuera del país y me entrego en documento así con ese error y mismo solo esta notariado que podría hacer yo en ese caso tendré que empezar todo el proceso de nuevo o si tendrá algo arreglo.

      esperando tu pronta respuesta siempre agradecida

      saludos cordiales…..

  2. Buenos días, mi pregunta es sobre una escritura de matrimonio en la que compruebo que en el apellido de mi marido han puesto una tilde que no corresponde y en una de las menciones se refieren a él como Doña. Sería necesario hacer una rectificación? Una de las copias ya está en el registro civil, habrá algún inconveniente? Gracias y perdón por las molestias.

    • Estimada Sara, comprueba el certificado del Registro Civil y el libro de familia a ver como lo han inscrito; lo de Doña será intranscendente, pues no se habrá inscrito nada sin subsanar, y lo de la tilde… depende de la importancia que le des… Yo pongo los nombres en mayúsculas, que la regla ortográfica española exime de acento.
      Suerte y gracias por participar

      • Buenos días:

        Según la RAE (Real Academia Española de la Lengua):
        Las letras mayúsculas deben escribirse con tilde si les corresponde llevar tilde según las reglas de acentuación gráfica del español, tanto si se trata de palabras escritas en su totalidad con mayúsculas como si se trata únicamente de la mayúscula inicial.
        La Real Academia Española nunca ha establecido una norma en sentido contrario.
        La acentuación gráfica de las letras mayúsculas no es opcional, sino obligatoria, y afecta a cualquier tipo de texto. Las únicas mayúsculas que no se acentúan son las que forman parte de las siglas; así, CIA (sigla del inglés Central Intelligence Agency) no lleva tilde, aunque el hiato entre la vocal cerrada tónica y la vocal abierta átona exigiría, según las reglas de acentuación, tildar la i.
        http://www.rae.es/consultas/tilde-en-las-mayusculas

        Un saludo.

  3. Como se pueden solucionar gravísimos errores en escrituras, que intentaré resumir: una finca rustica heredada por dos hermanos, se parcela aunque es indivisible y se vende la totalidad del terreno de uno de los hermanos. Al escriturar lo que vende ese hermano, perciben que en la herencia los terrenos están intercambiados y se hace una permuta de los dos terrenos entre ellos. Entonces ahora se escrituran los porcentajes a los distintos propietarios del terreno de uno de los hermanos. Años después nos damos cuenta que en la herencia existían de esa finca tres parcelas registrales (de lo que no se nos informó ni notaría ni registro) y que la permuta que se hizo fue errónea y que las parcelas que se escrituraron por porcentajes no están vendidas sobre la finca registral correcta, sino sobre una de las otras de las tres existentes.
    Siento la pobre explicación, pero es muy largo y complejo. Por favor, como podemos arreglar este desaguisado?

    • Estimada Conso:
      Como tu misma indicas, la explicación no es suficiente y este no es el medio, debes acudir a tu notaría con toda la documentación y te indicarán la forma más rápida y económica, si bien, puede que no sea fácil, cosa que sucede, especialmente, cuando los errores se arrastran desde hace tanto tiempo.

      Suerte!

  4. hola mi nombre es marlene como estas?? mire tengo un problema en los papeles de notariados de mi casa. resulta q mi esposo fue el q hizo el tramite, resulta q el se llama alexandro y en la partida de nacimiento y en la cedula le colocaron alexander, ya areegle todos esos detalles, para me acomodaron el nombre, pero en los papeles de la casa sale
    como alexander, q debo hacer aqui en este caso??? xque me van a a dar mi titulo de tierra y no hallo como hacer ahra, necesito una acesoria de a donde debo acudir, esperando pronta respuesta me despido, ah y gracias de antemano

  5. Buenas tardes, me van a vender un terreno. En la escritura que tiene la persona que me va a vender, en los antecedentes de la propiedad legítima del terreno aparece un número de lote (VEINTE) y en las cláusulas aparece otro número (VEINTISIETE). El número correcto es VEINTISIETE, y toda la documentación adicional aparece con este número, incluyendo el predial, plano, etc. Qué procede, el dueño tiene que hacer alguna modificación a esas escrituras antes de que me vendan a mi?

    Gracias

  6. Mira he hecho una escrituración de un piso con dos plazas de garaje con subrogación bancaria. Las plazas de garaje estaban mal y el notario las ha tachado todo los párrafos referentes a ellas y ha hecho anotaciones a boli al final de la escritura con las correcciones.
    Yo ante el sock de mi primera vivienda he firmado, así como la promotora y el apoderado del banco.
    Me han entregado una copia simple la cual estaba también mal y he pedido que me la rectificaran. Mi duda es como puedo subsanar esto? Creo que no debería haber firmado una escrituración en ese estado, pero ya que lo he hecho…hay alguna manera de corregir el original y ¿hacer una escrituración digamos que limpia?

  7. Hola!
    Se puede subsanar si en una protocolización de acta de asamblea para cambio de miembros del consejo se requeria el numero de contribución de los miembros del consejo y en vez de su numero de contribucion se puso el numero de población? es transcendente?

    Le estoy muy agradecido

  8. Estimado Antonio.
    He hecho una escrituración de un piso con dos plazas de garaje con subrogación bancaria. Las plazas de garaje estaban mal y el notario las ha tachado todo los párrafos referentes a ellas y ha hecho anotaciones a boli al final de la escritura con las correcciones.
    Yo ante el sock de mi primera vivienda he firmado, así como la promotora y el apoderado del banco.
    Me han entregado una copia simple la cual estaba también mal y he pedido que me la rectificaran. Mi duda es como puedo subsanar esto? Creo que no debería haber firmado una escrituración en ese estado, pero ya que lo he hecho…
    Ayer hablé con el notario, me dijo que no me preocupase y que en la copia autorizada saldrá bien y que no se la aboné…Agradezco la buena voluntad del notario pero creo que deberíamos hacer una escrituración rectificativa de los errores iniciales y que fueron subsanados y que así se refleje en la rectificativa…No sé que puedes comentarme al respecto…
    Muchísimas gracias de antemano.

    • Estimado Francisco:
      Realmente no debes preocuparte, antes de la firma el notario rectificó lo que comentas, al pie de la escritura, lo cual es inalterable. No se debe hacer ninguna rectificación, pues se firmó correctamente, aunque no te pareciese lo más estético. Esa forma de subsanar los errores puestos de manifiesto en la lectura es legal y totalmente correcta, lo que pasa es que las nuevas tecnologías hacen que cada vez sean más infrecuentes.
      Quédate tranquilo, comprueba la copia autorizada y la nota de inscripción y no te preocupes.
      Saludos

      • Estimado Antonio.
        Muchísimas gracias por la respuesta. Se la agradezco muy sinceramente.

        El notario también está actuando de buena fe y me está intentando ayudar. Me ha invitado a ver la matriz y que me quede tranquilo. Sinceramente no me acuerdo y creo que no puso las referencias catastrales verdaderas pero creo que sí tachó toda la parte de las dos fincas de las plazas de garaje afectadas y puso en el pie de la escritura los números del tomo de los libros, supongo que será válido… ¿Esto es así?.Lo intentaré confirmar cuando vaya. Sé que la copia original es el último resorte legal y que no se consulta salvo percance judicial, pero si que creo que la culpa es mía en un buen porcentaje, porque aunque fuese la primera vez que acudía a un notario, tenía que haber parado la firma en ese momento.

      • Estimado Francisco, le repito que todo es correcto. No se trata ni de culpas ni de parar firmas. Compruebe la alteración catastral que se realice, ta le habrán dado al menús una copia simple corregida, con eso podría realizar todas las comprobaciones.
        Saludos

  9. Estimado Antonio.
    Me parece muy interesante este blog.

    Tengo varias dudas, la primera si para hacer un contrato de compraventa es necesario presentar la escritura de compraventa o de herencia según el caso o vale con el certificado de dominio y carga del registro de la propiedad, ya que este último es título de propiedad igualmente. Es decir, si para registrar una propiedad es necesario una escritura pública no se porque es obligatorio presentar la copia autorizada de la escritura que se tenga, tanto al vender como al heredar…

    Por otro lado, con la digitalización de documentos…en caso de necesitar una escritura que no esté en notaria, más de 25 años, entiendo que se hace una reproducción copista de la misma…¿Existe protocolo electrónico que en un futuro las copias se darán impresas directamente? Es decir, creo que hoy en día en notaría se imprimen copias directamente de una matriz electrónica y se envían a las administraciones de esa manera y supongo que no se coteja con la matriz física del protocolo ni se transcribe, por lo cual ese ‘avance’ debería llevarse a los archivos de distrito notariales e histórico posteriores en un futuro…

    Muchas gracias y espero que los dos temas sean de interés

  10. Estimado Antonio:
    Buenas tardes , mi pregunta es :
    En una escritura de compraventa , se estableció que los esposos (extranjeros) estaban casados en régimen de gananciales; los esposos en la referida fecha tenían otorgado un contrato de matrimonio ( Federación Rusa) donde se establecía que sobre los bienes inmuebles la participación de los cónyuges era de diecinueve partes de la esposa y una parte del esposo .
    Se pretende rectificar la Escritura en el sentido de establecer la referida participación de cada uno de los esposos en base a dicho contrato público de participación de los cónyuges. ¿Es necesario que en dicha rectificación comparezcan todos los otorgantes o solo los interesados en la rectificación , en este caso los compradores ? o deben también comparecer los vendedores. Del artículo 153 del Reglamento Notarial no me queda claro.

  11. Buenos dias.Hace poco falleció nuestra madre y hace un año nuestro padre.Dejamos el caso en manos
    de una abogada.Se hizo frente al impuesto de sucesiones y plusvalia,el caso es que los liquidamos y nos
    fiamos de ella.Llevo todo al notario y nos hizo las escrituras y las firmamos.Pues bien,ahora al ver todo,hemos detectado varios problemas..Somos tres herederos y en una de los pisos heredados,pone mal
    el numeor de metros en la escritura (68 m ..cuando son 89 metros),asi como el valor del piso (han puesto 76.000 euros que es el valor catastral cuando el valor fiscal de hacienda son 91.000 euros),en la plaza de garaje adjudicada a mi hermano han puesto una referencia catastral que no correponde y el valor de la plaza es 9856 euros y han puesto 8300 euros.Mi pregunta es;Se puede subsanar estos errores?…
    Quien es el responsable la abogada o el notario?..
    Habria que rehacer todo y volver a pagar los impuestos de sucesiones?
    el plus valia de ese garaje está mal..habria que hacer un escrito y volver a pagarlo?

    Ayuda por favor.Estamos desesperados…y preocupados por la mala praxis de estas personas.

    Muchos saludos y gracias de corazón.

    • Estimado Alvaro:
      Habría que repasar todo el expediente y ver por qué se pusieron esas valoraciones.
      El Notario pone lo que se le indica. La abogada seguro que puede y debe darle una explicación, que la habrá. Lo de los metros es fácilmente subsanable, si fue un error de transcripción, y no genera problemas.
      Saludos

Responder

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión /  Cambiar )

Google photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google. Cerrar sesión /  Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión /  Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión /  Cambiar )

Conectando a %s