Subsanaciones de escrituras
Subsanar una escritura es algo que resulta necesario en determinadas ocasiones. Hay veces que el defecto estaba advertido por el notario de antemano; sin embargo, por oportunidad, se insistió en la firma del documento público. En otras ocasiones, la subsanación resulta necesaria a posteriori.
Bien en la propia Notaría, bien por el interesado, o bien como consecuencia de la labor del Registro de la Propiedad o Mercantil, se pone de manifiesto, una vez firmada, la existencia de un error.
Esos errores son de la más variada índole. Unas veces se trata de la omisión de un dato, que obra en la notaría, como, por ejemplo, el estado civil, un error al transcribir un apellido, la letra del DNI. En otras ocasiones existe un error aritmético fácilmente detectable como consecuencia de rehacer las operaciones, cuyas bases resultan indubitadamente en el documento público notarial. Sin embargo, otras veces, el defecto es relativo a la propia voluntad, aparece contradictoria o insuficiente, en tales casos deberá ser necesaria la concurrencia de los interesados o intervención judicial.
Realmente, pensaba escribir este post sobre las subsanaciones que se generan cuando el interesado insiste en la firma de la escritura pese al consejo del Notario. Sin embargo, un cambio de impresiones con @loremogue , siempre certera en sus observaciones, ha hecho que acabe escribiendo más que sobre la causa de las subsanciones, sobre el procedimiento para subsanar.
El artículo 153 del Reglamento Notarial dice :
«Los errores materiales, las omisiones y los defectos de forma padecidos en los documentos notariales intervivos podrán ser subsanados por el Notario autorizante, su sustituto o sucesor en el protocolo, por propia iniciativa o a instancia de la parte que los hubiera originado o sufrido. Sólo el Notario autorizante podrá subsanar la falta de expresión en el documento de sus juicios de identidad o de capacidad o de otros aspectos de su propia actividad en la autorización.
Para realizar la subsanación se atenderá al contexto del documento autorizado y a los inmediatamente anteriores y siguientes, a las escrituras y otros documentos públicos que se tuvieron en cuenta para la autorización y a los que prueben fehacientemente hechos o actos consignados en el documento defectuoso. El Notario autorizante podrá tener en cuenta, además, los juicios por él formulados y los hechos por él percibidos en el acto del otorgamiento.
La subsanación podrá hacerse por diligencia en la propia escritura matriz o por medio de acta notarial en las que se hará constar el error, la omisión, o el defecto de forma, su causa y la declaración que lo subsane. La diligencia subsanatoria extendida antes de la expedición de ninguna copia no precisará ser trasladada en éstas, bastando trascribir la matriz conforme a su redacción rectificada. En caso de hacerse por acta se dejará constancia de ésta en la escritura subsanada en todo caso y en las copias anteriores que se exhiban al Notario.
Cuando sea imposible realizar la subsanación en la forma anteriormente prevista, se requerirá para efectuarla el consentimiento de los otorgantes o una resolución judicial»
Este artículo permite la subsanación por el notario de forma unilateral, sin que intervenga ninguno de los que firmaron la escritura.
El origen del mismo, pienso, se encuentra en el propio origen de los notarios, en la Edad Media, con la llamada noticia dorsal, en aquel tiempo, la gente cerraba el trato y el notario lo escribía, después de celebrado, como una nota al dorso de la carta, era una especie de resumen. Con el tiempo la noticia dorsal reemplazó a la carta o guarentigia y se convirtió en lo esencial.
Es evidente la comodidad del sistema, pero se debe utilizar de forma excepcional, en la actualidad está pensado para los errores del tipo que he comentado inicialmente, aquellos que no alteren sustancialmente el documento y que se deriven directamente del mismo, o se basen en los antecedentes obrantes en la notaría.
Por desgracia, en ocasiones, probablemente de buena fe, se ha abusado de esta forma de subsanar. La práctica ha degenerado hasta el punto no solo de que algunos notarios se hayan extralimitado, lo que ha generado una grave responsabilidad administrativa y civil para ellos; lo cual, recientemente, se ha recordado, incluso, por la Dirección General, que pone de relieve que la facultad de subsanar no puede llegar hasta el punto de que nadie se invente la voluntad de los otorgantes.
Otras veces, la propia escritura contiene una apoderamiento, normalmente en los préstamos hipotecarios, para que el Banco subsane los defectos que impidan la inscripción, en tales supuestos la regla debe ser similar a la anterior, puede haber una mayor laxitud, pues el cliente consintió de antemano, pero no hasta el punto de que el Banco haga lo que quiera o cambie condiciones económicas; entenderlo en otro sentido implica una cláusula abusiva que debe reprobarse y el notario no deberá consentir la subsanación.
Por último, en este contexto, sorprende como, algunas entidades, bajo no se que pretexto, encargan a sus gestorías de firmas que se subsane la escritura en un determinado sentido. No debe olvidarse que, su sola voluntad no enervará la necesidad de consentimiento del interesado.
Por todo ello, resulta especialmente importante que se dedique el tiempo necesario a la redacción y lectura de la escritura. Cuando el notario advierte un defecto es en interés tanto del Banco como del cliente. Es triste que bajo el soniquete de que la minuta es intocable se perpetúen errores que normalmente perjudican al Banco, pues no podrá inscribir su garantía y que generan transtornos a los interesados, que tendrán que perder su tiempo volviendo a la notaría.
«Contra el vicio de pedir está la virtud de no dar»
El Blog del Notario 
Hola Antonio, en mi caso, el Notario consignó por error un terreno que era urbano como rústico, y ese error ha pasado a una segunda escritura de compraventa del terreno. Como consecuencia de la primera, el Registro de la propiedad la inscribió como Rústica cuando era Urbana. Qué puedo hacer? Puede el Notario rectificar si se le demuestra el error?
Estimado Gerard, habría que ver la documentación para ver de dónde ha partido el error y si realmente existe dicho error, acuda a su Notaria.
Suerte, saludos y gracias por participar!
Hola Antonio, el error es que el Registro de la Propiedad emitió un resumen sin calificación, se vendió un terreno colindante y en ese caso el resumen del Registro si que estaba calificado por lo que se asumió que uno era urbano y el otro rústico. La nueva escritura puso rústico y se inscribió en el registro, consignando rústico allí también por error.
Buenicimo
Buenos días y muchas gracias por su aportación y su tiempo. Tengo un problema por si se le hubiese dado el caso y tuviese alguna solución. En una escritura de capitulaciones patrimoniales y disolución de gananciales se inventarió un inmueble como ganancial cuando lo cierto es que es privativo. El señor lo adquirió 6 meses antes de casarse y era el hogar familiar. El inmueble se le adjudicó a su mujer con la hipoteca pendiente y el señor quedó compensado con otra propiedad y dinero. Pasado los años se ha llevado a inscribir esta finca y el registrador no la inscribe, a nombre de la señora, por error en el inventario ya que no hay escritura previa de aportación a la sociedad de gananciales. Los cónyuges están fallecidos y no tuvieron descendencia en común. Hay distintos herederos por parte de cada cónyuge. ¿la escritura de adquisición tiene validez y por tanto la propiedad es de la señora pese al error en el inventario o por contra los herederos del señor se la pueden adjudicar ya que en el registro consta como privativa del señor? ¿Cómo se puede acceder dicha finca al registro?
Excelente artículo.
No puedo más que agradecerle la claridad y contundencia con que lo ha expuesto.
Quisiera además exponerle brevemente un caso particular.
Hoy mismo salgo de la notaría en donde he adquirido un terreno rústico.
El hecho es que en el terreno existe una casa y dos almacenes que el notario no ha querido sumar a la descripción de la compra.
Las edificaciones están inscritas en el catastro y hay evidencias palpables escritas y fotográficas de su existencia desde 1974.
Le he instado al oficial que así lo haga constar y me ha contestado que como en la escritura anterior no figuran en la nueva no pueden figurar tampoco.
La escritura anterior es de hace dos años, cuando los propietarios que me la venden la heredaron y cuando, sospecho yo, no quisieron que figurasen las edificaciones probablemente por evitarse algún gasto.
Sucede además que la parcela está en suelo declarado parque natural, si bien las edificaciones son de antes de esa declaración.
Creo necesario que en la notaría hagan constar la existencia de los edificios pero no sé cómo pedírselo, ya que como digo al hacerlo verbalmente se han negado sin más.
¿He de llevar el caso a los tribunales?
Le agradezco cualquier consejo que pueda usted darme.
Muchas gracias.
Hola, tengo una duda, si me dan un poder notarial para pleitos y cobranzas pero la escritura pública presenta errores, es válida ante cualquier autoridad civil? Si no fuera legal me podrían brindar el fundamento legal por favor.
Desde dónde nos escribe Josué? Pues no todos los poderes son iguales, en función de la ley aplicable, ni todos los errores tienen el mismo alcance.
Gracias
DOCTOR EN LA ESCRITURA PUBLICA LEGALIZADA POR UN NOTARIO MI MADRE BASELISA ROJAS SANCHES QUE YA FALLECIO COMETIERON UN ERROR PUSIERON BASELISA ROJAS LAURENTE EQUIVOCANDOSE EN EL SEGUNDO APELLIDO COMO LO PUEDO SUBSANAR YA QUE MI SUEGRA YA SE ENCUENTRA FALLECIDA
Buenas tardes. Agradecería un comentario respecto al texto que aparece en una escritura de compraventa de un proindiviso de una vivienda. El texto es el siguiente: «SITUACIÓN ARRENDATICIA. Manifiesta la parte vendedora que se encuentra libre de arrendatarios y ocupantes de todas clases, si bien ya está siendo ocupado por el comprador Don … Le advierto expresamente al comprador del contenido del fallo judicial de divorcio en cuanto al uso de la vivienda, que ha quedado antes referido y que manifiesta conocer, insistiendo en el presente otorgamiento»
Buena tarde Antonio y muchas gracias por el blog. Mis padres (fallecidos) y mis tios (fallecidos recientemente) tuvieron una casa común recibida en herencia junto a sus hermanos (ocho), a los que compraron su parte. Esta se dividió en veinticuatroavas partes, correspondiendo a mis padres ochavas partes. Sobre el año 2000 se las vendieron a mis tíos, pero en la escritura aparecen solo seisavas partes vendidas, por lo que a la muerte de mis tíos, mis primos no pueden escriturar la casa porque faltan dosavas partes de las que no son propietarios. Cuando se distribuyó la herencia de nuestros padres entre los cuatro hermanos que somos no apareció esta propiedad. Nos proponen una subsanación de las escrituras de compraventa. Dos preguntas, ¿este es el procedimiento adecuado en este caso?, ¿podría hacienda reclamarnos algún impago por la propiedad de este bien, aunque no tuviéramos conocimiento ni interés en esta propiedad? Muchas gracias anticipadas
Estimado Pedro, gracias a ti por intervenir y por tu valoración.
Ciertamente, parece que se debe subsanar la escritura de compraventa. Si bien, no entiendo bien el supuesto. Parece que se omitieron las dos partes propiedad ¿de tu padre o de tu madre?
La cuestión es justificar que la transmisión se efectuó.
En la notaría en que os proponen la solución os explicarán las consecuencias fiscales… tampoco me indicas fechas de fallecimiento y, en cualquier caso, sería conveniente examinar la documentación para indagar la procedencia del error.
Lamento no poder ser más explícito en la respuesta, a la vista de los datos que relatas.
Suerte!
Antonio
Buenos días
El 27 de Abril de 2022 firmamos una escritura de compra-venta de vivienda, y en la notaria no incluyeron mención la Ley 7/2022 de 8 de Abril y el Registro de la Propiedad no nos inscribe la vivienda. La compra la realizamos a un fondo de inversión y estamos teniendo problemas para localizarles y que firmen la subsanación de la misma. ¿Qué otras opciones tenemos para poder subsanar dicha escritura?
Muchas gracias
Un saludo
Estimada Cristina, gracias por su consulta.
La cuestión depende de cómo esté redactado, la escritura y de los antecedentes de que disponga el notario.
Hagas lo saber y le encontrara una solución adecuada.
En cualquier caso, si la parte vendedora de comparecer y es un fondo, no debería de ser tan complicado .
Saludos