Este post narra lo que realmente sucede cuando el Banco dice que hace lo que no hace o cuando los deudores hipotecarios están «de cuerpo presente» cuando se les informa en la oficina bancaria. Porque ni todos somos tan buenos, ni todos somos tan malos. El banco debe entregar unos documentos precontractuales y el deudor debe recibir esos mismos documentos. No constituye entrega la mera manifestación de que se han recibido.

Desde junio de 2019, hace ya más dos años, se encuentra en vigor la Ley de Crédito Inmobilario. La, ya no tan nueva regulación busca un cliente informado, que forme adecuadamente su voluntad de contratar. Se supone que la finalidad primordial es evitar que alguien se obligue a algo que no puede asumir y que, a la postre, conlleve la pérdida de todo su patrimonio, que, normalmente, suele ser la casa financiada con un préstamo hipotecario. Ello debería redundar en una menor litigiosidad y en una mayor estabilidad de nuestro sistema financiero.

En la actualidad, con el nuevo marco legal el Banco que pretende vincular a una persona como deudor hipotecario, cuando la Ley resulta aplicable, que es en la mayoría de los casos de préstamos no empresariales, se debe suministrar al deudor una documentación que aparece reseñada en el artículo 14 del texto legal: 1) FEIN; 2) FIAE; 3) Proyecto del contrato (borrador de la escritura); 4) Documento de distribución de gastos; 5) Información sobre los seguros que se deben contratar; 6) Documento explicativo de la evolución de tipos de interés; y, 7) Información sobre la obligatoriedad de recibir asesoramiento notarial en el notario libremente elegido.

En algunos apartados de la Ley se habla de «puesta a disposición», en otros, en cambio, se hace referencia a la «entrega de la documentación». Parece lo mismo, pero no es lo mismo, una documentación puesta a disposición no necesariamente tiene que haberse recibido. Sin embargo, la Ley, exige, en realidad, un plus, el deudor, quiera o no quiera, debe recibir la documentación y, al notario, se le exige expresamente, en el artículo 15, «afirmación […] bajo su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en este artículo». Para ello, además, el deudor debe cumplimentar un test, en presencia del notario, «que tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información suministrada.»

El test, en esa parte es muy sencillo, se pregunta «¿Ha recibido usted…?» y se inserta cada uno de los documentos.

Hay Bancos que son muy diligentes, pues más allá de la diligencia de sus empleados, en su plataforma, para seguir adelante, y poder iniciar el proceso de firma, exigen que el deudor, valide una serie de enlaces que implican la descarga del documento (lo siguiente será que se active la webcam y se grave al protegido deudor leyendo la documentación, afortunadamente aún no me consta que se le haya ocurrido a nadie). Otros, sin embargo, les dan la documentación en la oficina en papel, o se la mandan por correo. Pero, en la realidad, hay ya empieza un margen de discrecionalidad, pues ni siempre se da toda la documentación, ni siempre se manda por correo; existiendo también la posibilidad de que se haya dado o enviado y el deudor potencial no se haya enterado. Lo que sí que se hace es firmar un documento en el que el deudor manifiesta haber recibido la documentación, lo cual no necesariamente quiere decir que se le haya entregado.

A mi, como notario, no me exonera de responsabilidad ese documento, pues debo afirmar bajo mi responsabilidad, que el deudor ha recibido la documentación. La ley me exige una proactividad al respecto.

Ahora os cuento lo que sucede en la práctica, en la sala de firmas.

Afortunadamente, en no pocas ocasiones, el deudor, o deudores, normalmente una pareja que accede a la vivienda, pues en España un sueldo no da para mucho, acuden con los documentos leídos, incluso, algunos se los traen con dudas apuntadas. El Banco suele haber dado toda la documentación. Eso es lo que debería hacerse.

En otras ocasiones, el deudor se ha descargado la documentación, eso sí, sin leer lo más mínimo, como si fuera una advertencia más de cookies o protección de datos que nos sale todos los días en internet y que, en ocasiones, ya por hastío acabamos aceptando sin revisar. Sin embargo, ese deudor, navega todos los días por internet, pero compra y financia una casa solo una vez en su vida. En estos supuestos, el asesoramiento notarial cubrirá la negligencia del deudor perezoso, que sí que recibió la documentación.

Por último, no son pocos los casos en los que no se ha recibido la documentación, ello implica suspender el proceso de firma, paralizar la operación, retrasar la financiación y, a veces, incumplimiento contractual del deudor que no podrá firmar el préstamo hipotecario, en plazo, y no podrá, por consiguiente, firmar la compraventa en el plazo estipulado. No estaría mal, en estos supuestos, si tal llega a suceder, que se demandase responsabilidad al Banco, pues, ciertamente, el deudor no tiene por qué saber que se le ha de entregar la documentación, ni el número de documentos. El Banco debe entregarla, y punto, no existe ningún tipo de matiz.

Realizar un acta de transparencia, como notario, no es fácil. Se trata de un documento muy interactivo en el que no sabes lo preparado que viene el deudor ni el tiempo que va a llevar. Así, existen casos en los que se trata de deudores profesionales del Derecho, por ejemplo, en los que el acta es redundante e, incluso, innecesaria, sin embargo, la Ley no distingue. En otras ocasiones, las más de las veces, no son profesionales, o no tienen experiencia o ni siquiera han hecho los deberes, incluso, no faltan los que vienen contaminados por distintos bulos y tópicos que han leído en las medios. Si a la firma concurren no solo los deudores, también fiadores, el proceso se ralentiza y es más complejo. No es de extrañar que algunas de estas actas pueda alcanzar una hora y media de reunión personal y presencial con el notario. Sin embargo, lo normal es que en un lapso de entre media hora y cincuenta minutos se haya concluido un trabajo que, además, es gratuito tanto para el banco como para el cliente y se efectúa única y exclusivamente a costa del notario, incluso aunque no se llegue a contratar el préstamo hipotecario.

Por todo ello, de todos, sorprende especialmente el supuesto que se produce como sigue:

«– ¿Habéis recibido la documentación– dice el Notario a los deudores, mientras estos intercambian miradas ojipláticas.

– No se, Marta, te lo mandaron todo a ti ¿no?–, contesta Luis, mientras vuelve la cara al Notario, añadiendo –Ella es quien se ocupa de estos temas.

– Pues no se, creo que sí… Mmmm… ¿es esto?– Marta, mira al notario con cara de no haber roto un plato en su vida.

– Marta, eso es la FEIN, pero te tienen que haber dado más documentos– explica pacientemente el notario. – ¿Los tienes? Si tienes el correo ahí podemos buscarlos juntos.

– A mi me dijo Lorena, la chica del Banco que con esto era bastante, que todo lo demás me lo darían y explicarían en la notaría– insiste Marta. –Pero… Mmmm… espere, aquí tengo el correo– Marta enseña la pantalla al notario en la que aparece el correo que contiene la FEIN; el notario hace scroll y no ve más correos, ni más documentos… empieza a plantearse, que debe suspenderse la firma, un trago, sin duda, pues Luis y Marta venían de Tomelloso a Alicante, para firmar ese día el acta de transparencia y al día siguiente comprar la casa con la financiación que esperaban obtener…

Lo que se acaba de relatar es real como la vida misma, en ese momento se suele haber consumido media hora de trabajo con el notario que, realmente desemboca en una firma frustrada ¿De quién es la culpa?

No me corresponde a mi valorar si todos los documentos son o no necesarios, si mi explicación colma la entrega de la documentación. El sistema legal es el que hay y el banco debería asegurarse de la entrega de la documentación. Desde hace ya tiempo, en los preliminares del proceso pido a mi equipo que lo primero que se puntee con el deudor es que realmente se ha recibido la documentación, para evitar la esperpéntica media hora relatada, que se produce aunque no debería.

Antonio Ripoll Soler

Notario de Alicante

www.notariaripoll.com