Escrituras originales
Las escrituras originales no son aquellas que se diferencian de las demás y tienen algo especial. En este post explico las dudas que se plantean los que preguntan por el original de la escritura.
¿Quién se queda con el original de la escritura? Hoy una persona me requería para la firma de un poder para pleitos. Como es mi obligación, he procedido a explicarle el contenido del poder. Como ya he tenido ocasión de explicar alguna vez, las escrituras se deben leer de explicando su contenido. Se trata de una lectura explicativa.
Al finalizar, he preguntado a la persona que se encontraba frente a mi si tenía alguna duda. «Todo correcto» –me ha dicho-. Le pongo los papeles timbrados delante y le invito a firmar, tras lo cual, yo mismo, estampo mi firma. La firma del notario es la última que se pone, pues con ella el documento adquiere el valor de documento público, haciéndose el notario autor del mismo.
Seguidamente, mi interlocutor me arrebata la escritura -matriz, se llama- de las manos y me pregunta que dónde paga. Le indico que lo que tiene en sus manos se queda en la notaría. Muestra cara de sorpresa y dice:
«¿Pero esto, los originales, no me los llevo yo?»
En ese momento, ante mi negativa, me dice que si puede leer él mismo el documento, pues pensaba repasarlo en casa. Le invito a leer el documento, lo cual realizo con él, explicándole detalladamente las partes del poder y por qué está cada cosa escrita. Se queda satisfecho y se va agradeciéndome, contento, el servicio prestado.
El caso es que el error que sufría el otorgante, cliente, es más frecuente de lo que pensamos.
Deben tenerse en cuenta las siguientes cuestiones:
- Los originales de las escrituras, que se llaman matrices, se quedan siempre en la notaría. Los interesados se llevan copias autorizadas. La copia autorizada es una reproducción exacta de lo que se ha firmado, pero sólo aparece la firma del notario.
- Firmada la escritura, fin de la historia. Por eso, todos aquellos que callan, no preguntan y esperan entender la escritura en casa o descubrir algún error están equivocados. En el momento que se firma, cualquier rectificación implica subsanar un documento que ya produce sus efectos. Si el documento lo ha firmado una sola persona, ésta, normalmente, firmando de nuevo ante el notario podrá rectificarla. Si lo han firmado varios, como sucede en una compraventa, será necesario el concurso de todos para cualquier modificación, incluso en aquellos casos en los que ha habido un error.
- Excepcionalmente, el notario, por sí solo, puede salvar errores materiales cometidos en los documentos.
- La rectificación de errores y los cambios de voluntad, normalmente, conllevan costes, por eso es muy importante estar pendiente en el momento de la firma, preguntar todas las dudas y no dejar nada para después de la firma.
Cuando he terminado de explicar todo a esta persona, como hago siempre en estos casos, le he dicho:
«Si usted tiene una propiedad, cuando llegue a casa, mire sus escrituras, se habrán realizado en unos papeles similares a éstos, con un sello en la cara, irán en unas carpetas… compruebe el final y verá que no aparece su firma, sólo consta la del Notario junto a unos sellos».
Antonio Ripoll Soler
Notario de Alicante
El Blog del Notario 
Gracias por la explicacion , pero surge una duda cuando se nos enseña una escritura de propiedad y tiene sello y firma de notario y no está inscrita en el registro de la propiedad, que supuestamente no es obligatorio pero si importante, hasta que punto puede demostrar que el supuesto propietario es propietario de bien mueble o inmueble, me pregunto. En definitiva la pregunta directa sería la escritura de propiedad acredita el derecho de propiedad?, ¡¡¡gracias por tus pildoras¡¡¡
Estimado Ferran:
Gracias por tus palabras y participación, como siempre.
Desde un punto de vista práctico, en relación a lo que preguntas, conviene dejar claro:
1) La propiedad se gana con la firma en la notaría, en ese momento concurre título (escritura) y modo (tradición o entrega de posesión).
2) En la notaría se produce el momento de la verdad, se entrega el dinero o lo que falta, se dan las llaves… El que está firmando tiene bien claro que es el dueño.
3) En ese momento, debemos pensar, se acuerdan las voluntades y se marca un camino difícilmente de rectificar, no es fácil volver atrás, dejar sin efecto lo hecho, sin que, al menos, como poco, se generen consecuencias fiscales.
4) Dicho lo anterior, aunque la inscripción es voluntaria, en una compraventa, su práctica, a mi juicio, es imprescindible. Yo suelo decir para que las personas lo entiendan: «La propiedad se gana en la notaría y se vacuna en el Registro para que no se pierda, con lo que inscriba». Existe el error de aquellos que piensan que si no se inscribe no se pagan impuestos, lo cual es falso.
5) La escritura, consiguientemente, acredita el derecho de propiedad, por otro lado. Sin embargo, es muy conveniente que la escritura, cuando, transcurrido el tiempo, se pretende vender o hipotecar, se confronte con una nota actualizada, que no es un documento público y que tiene un valor legal relativo, pero que, sin embargo, evita problemas en el momento de la nueva adquisición. Pensemos que igual que la escritura no está actualizada con el tiempo, cuando ha sucedido algo, puede que el Registro no esté al día porque algo no se ha inscrito.
Todo lo anterior, a mi, personalmente, deja un sabor agridulce:
1) Se debería instar la inscripción para transparencia del proceso (lo cual, en cierto modo, ya hace el 34 LH al proteger al que, con los requisitos legales, adquiere de titular registral).
2) Lo que es más importante, se deberían evitar los lapsos existentes entre la escritura y la inscripción, las dos instituciones deben trabajar en un mismo sentido, que es el interés del ciudadano; pronunciamientos contradictorios, por muy fundados que estén, pueden generar perjuicios.
Espero haber aclarado tus dudas.
Saludos
Hola Antonio
¿Qué diferencia hay entre copia autorizada y copia simple? ¿Tienen el mismo coste? ¿Sirven igual cualquiera de ellas? Muchas gracias
Hola, Caerolina!! Bienvenida al Blog ¡Qué alegría verte por aquí!
Tu pregunta me ha servido para redactar un post explicando lo que preguntas.
Esta semana lo cuelgo.
Feliz sábado!
Buenas tardes,
El próximo día 29 firmamos una escritura pública de compraventa. Viendo todos los trámites que hay que hacer después, en el registro me requerirán la copia autorizada. Y duda es si el registros se queda con esa copia, o solo es para su comprobación. Lo pregunto para saber si tengo que llevarme más de una copia autorizada.
Hola, Marina, gracias por participar!
El notario te explicará todo lo que preguntas. No te preocupes. Sacar más copias de las necesarias, especialmente sin son autorizadas, encarece.
En tu caso, sobra con una copia autorizada (y las simples que procedan); si compras con subrogación se suelen hacer dos, pues el Banco también debe quedarse una.
El Registro te devuelve la copia autorizada con la «nota de despacho», que es el rastro que dejan en el documento para hacer constar, con valor de documento público, que lo hecho por el notario ha accedido al Registro.
Saludos
Hola Antonio.
Tengo una duda y quisiera saber si usted me podría ayudar. Me entregaron la escritura de mi inmueble, pero la misma fue expedida como PRIMERA COPIA CON FOLIOS FOTOCOPIADOS con sus respectivos números. Si bien presenta un número de folio de seguridad y el comprobante de registro de de la propiedad, mi temor gira en torno al hecho de que son fotocopias y no una copia de la escritura original. He consultado a la escribanía que ha realizado dicha actuación notarial, y me han dicho que hay dos formas de entregar la escritura de un inmueble, esto es: a través de fotocopias o mediante copia. En el primer caso, la escribanía guarda la copia ante la necesidad de que el propietario necesite la copia de la escritura…
En suma, ¿Esto es así? ¿Es correcto y legal que me entreguen folios fotocopiados del escrito? ¿Puedo reclamar que me entregue la copia? Muchas gracias por su respuesta.
Estimado Aníbal:
Gracias por participar.
De qué país nos escribe?
En España el sistema es el expuesto en el post, da igual que se utilice fotocopiadora -ya no se emplea- o que se imprima directamente, pero siempre son copias.
Solo aparece la firma del notario. Se pueden expedir tantas copias como se soliciten y el original permanece en la notaría, para expedir copias en el futuro y como obligación de conservación por parte del Notario.
Si en la notaría no española le han explicado lo que refiere no hay motivo, no obstante, para desconfiar.
Saludos
Muchas gracias Antonio. Escribo desde Argentina. Le informo, además, que la copia foliada en fotocopias del escrito, al final de la misma están las firmas del vendedor, comprador y escribano, tal cual fue lo que se firmó el día que se escrituró… Es una copia exacta lo que me entregaron.
Gracias nuevamente y me quedo más tranquilo ya que usted me transmite que la copia sea o no fotocopiada tiene la misma validez legal.
Normalmente aparecera despues de las firmas algun texto que identifique el focumento y luego la firma original -no fotocopiada- del
Notario con su sello,
Saludos
Le agradezco y lo felicito por el asesoramiento que brinda sin fines lucrativos,
Saludo a Usted muy cordialmente.
Buenas Sr Antonio:
Que suerte de encontrar sus píldoras legales, para que me oriente. Mi marido firmo una hipoteca con Banesto (ahora Santander), pasaron algunos años y la situación se puso más dificil, por lo tanto firmamos una segunda hipoteca con reunificación y subrogación en la cual yo entraba como avalista. Esta segunda escritura de hipoteca nunca nos llego a nuestras manos, a pesar de reclamarla al banco, solo contamos una copia simple del Registro de la Propiedad.
Según con los datos de esta copia simple, mi gestora fue a la Notaría correspondiente, y no pueden localizar la escritura. ¿Qué sucede en estos casos? ¿Es posible que una escritura original se pierda? Desde ya muchas gracias por su contestación.
Estimada Yanina:
Muchas gracias por sus palabras y participacion.
Acuda usted con la nota simple del Registro en ka que figuren kas dos operaciones a cualquier notaria y le solucionaran el problema facilmente. Lo que usted relata no es posible. No se debe de haber hecho la gestion cirrectamente.
Saludos y suerte!
Hola, buen día doctor Antonio Ripoll Soler.
Le escribo desde Colombia agradeciéndole inmensamente el poder estár al alcance de sus conocimientos y deseando fortuna y prosperidad en cada aspecto de su vida.
Concretamente quisiera preguntar acerca de la perdidas de unas escrituras, tenía dos copias y por descuido terminé con una, no sé quién, por qué o cómo alguien pudo tener acceso a la misma, pero el terreno escriturado actualmente está en proceso de compra por parte de un buen hombre y su familia, mi pregunta es.
A qué oficina o derivación legal puedo acudir para poner un denuncio sobre perdida de este documento publico, ya que estos amigos de lo ajeno tienen una capacidad envidiable de manipular las leyes y no quiero que al momento de terminar la compra, haya otro dueño o proceso mágicamente constituido en base a esos documentos.
Le agradezco por su tiempo y labor social, espero atentamente su respuesta.
Hasta pronto.
Estimado Esteban:
Gracias por sus palabras y por participar!
Si nos escribe desde Colombia, debería acudir allí a una notaría para que le asesorasen. Sin embargo, encontrar las escrituras no atribuye la propiedad al que las encuentra.
Si, por el contrario, los terrenos están en España, aunque la solución es la misma, le puedo indicar el proceso para obtener las copias.
Saludos
Hola Antonio buenas tardes,
Estoy en proceso de comprar un inmueble, pero quiero saber que documentos son los que el vendedor me debe proporcionar para la compra-venta, y como puedo verificar que realmente sean documentos legales?
Muchas gracias y excelente día.
la escritura solo tiene el sello de la notaria le falta la firma del notario que debo hacer porque venderé esta casa a que problemas m enfrentare y cual será la solucion
Hola buenos dias!!! Si hay unas escrituras a nombre de un matrimonio con varios hijos, uno de los conyuges fallece, el otro puede cambiar las escrituras a su nombre solo? En caso de poder, tiene que entregar las antiguas escrituras o se las queda? Un saludo y mil gracias por la ayuda.
Buenos dias!! Tengo una pregunta. Si las escrituras de una casa esta a nombre de un matrimonio con hijos, uno de los conyuges fallece, el otro puede cambiar y poner las escrituras solo a su nombre? Y si se puede hacer, tiene que entregar las escrituras anteriores o no es necesario? Un saludo y muchas gracias por la ayuda
Buenos dias. Las respuestas son «no» y «no es necesario»
Hola buenas tardes Sr Antonio
le escribo desde Mexico,tengo una pregunta;quiero hacer una ampliacion en mi casa,pero para solicitar el permiso de construccion,me piden la escritura la cual no tengo,estoy al corriente del impuesto predial y en el tarjeton del predial aparece a nombre de la Inmobiliaria,al acudir con un Arquitecto para tramitar un miniplano,le expilco que no tengo escritura y me dice con el tarjeton del predial al coriente acudes al Pabellon ciudadano y solicitas una copia simple y una certificada de la escritura y ya con esas copias puedes tramitar el permiso mi pregunta es¿ tienen valor las escrituras simples y certificadas para hacer o sacar permisos de construccion? ¿el costo de estas escrituras simples y certificadas es menor a las que hace un notario?
Buenos dias.
Como esto es un blog de un notario español y yo soy otro notario de España, creo que cualquier intento de responder seria muy arriesgado y atrevido, porque estamos hablando de sistemas jurídicos diferentes, aunque tengan muchas semejanzas. Le recomiendo que pregunte a algún notario u otro profesional juridico de Mexico
Saludos
Buenas tardes disculpe mi pregunta es mi abuelo maternos fallecieron hace muchos años atras mi madre quedo acargo de la casa y ahora quiere hacer el cambio del titular ponerlo a nombre de ella ya q las escrituras siguen teniendo el nombre de mi abuela en este caso que se quiere realizar el cambio de titular a donde debo acudir para realizar estos cambios.
Hola Lourdes! Bienvenida al blog!
Lo que nos comentas es sencillo, debes acudir a una notaría con la documentación de los inmuebles y con el certificado de defunción de tu abuela. Debes tener en cuenta que, en ocasiones, existen más personas implicadas de las que parecen serlo. En la notaría te informarán debidamente.
Saludos
Buenas tardes. Mi inquietud es la siguiente: mi padre falleció y la cada quedo a nombre mio y de mi madre. ¿ella puede hacer cualquier modificación al diseño y estructura de la casa sin mi autorización?
Al fallecer mi padre, la casa quedo para mi y para mi madre, pero vendimos la parte del garaje por mutuo acuerdo, a un familiar. Ahora mi madre quiere tomar una parte del área de la casa para agregarla al garaje, y regalarse la al familiar y yo no estoy de acuerdo, ella lo puede hacer sin mi consentimiento? Gracias.
Estimada Luz, bienvenida al blog!
Sería interesante saber qué quiere decir «la casa quedo para mi y para mi madre», para ello es conveniente ver la escritura de herencia, probablemente, liquidación de gananciales.
El régimen de las modificaciones internas de la vivienda es distinto del relativo a las modificaciones estructurales de la misma. Estas últimas, sea cual sea el título por el que ambas resulten titulares de la vivienda, requerirá el consentimiento de ambas personas.
Por otro lado, los arreglos meramente privados, como habrá sido el caso, generan problemas en supuestos como en el que nos ocupa, pues hace falta el cumplimiento de una serie de formalidades para llevar a cabo lo que su madre pretende.
Consiguientemente, en principio, su madre no puede actuar sin su consentimiento.
Todo lo anterior bajo la premisa de que dicha vivienda se encuentre en España y sin perjuicio de lo que realmente digan sus escrituras de propiedad.
Por todo lo anterior, tal vez sería conveniente que, además de hablar con su madre y mostrase su oposición, visitara a un profesional y le enseñase la documentación de que disponga.
Saludos
Ke se puede hacer para vender un terreno ,que se han perdido las escrituras y estar sin registrar y hace varios años.?.
Estimada Azahara:
Bienvenida al blog, tu pregunta me ha parecido interesante y he escrito este post, espero que te sea de utilidad.
https://pildoraslegales.com/2015/10/17/escrituras-perdidas/
Saludos y gracias por participar!
Hola buenos días,
Tengo tres copias de las escrituras de ,mi empresa denominadas copias simples con el sello del notario, pero resulta que a mi me dieron la original, con su carpesano en tapa dura y todo, y ahora no la encuentro, tirarla no la he podido tirar, pero no la encuentro.
Pasa algo por no tenerla?
Buscaré bien en casa y en el gestor.
Gracias.
Hola, Clara, bienvenida al Blog y gracias por participar.
En relación a tu consulta, pasar, mientras no tengas que acreditar la existencia de la sociedad o vigencia del cargo de administrador, no pasa nada. Sin embargo, deberías gestionar una segunda copia de la misma, pues, de lo contrario, cuando tengas que actuar en representación de la sociedad, normalmente, te pedirán dicha copia autorizada (la de las carpetas) y puede que se demore algo obtenerla.
Saludos