Escrituras perdidas

¿Qué pasa si pierdo las escrituras?

   ¿Que se puede hacer para vender un terreno si se han perdido las escrituras, no se han registrado y han pasado varios años?

Azahara

   

   Esta interesante pregunta que formula una lectora del blog, recientemente, motiva la entrada.

   Recuerdo, de mi paso por Teba, mi primera notaría, a aquellas personas, más bien mayores, que acudían a mi para consultar alguna cosa. Cuando les preguntaba por sus escrituras, sigilosamente, se desabrochaban la camisa y las sacaban del pecho. Las llevaban allí escondidas. El motivo era doble: No querían que sus vecinos supieran que iban a la notaría; y, lo más curioso, pensaban que la propiedad iba incorporada al título, de forma que podían perder su casa si perdían la escritura.

Propiedad sin escrituras.

   ¿Se puede ser dueño sin tener escrituras? La respuesta es necesariamente afirmativa. Ni la escritura ni el registro de la propiedad son obligatorias para adquirir la propiedad. Básicamente, la propiedad se adquiere como consecuencia de un contrato, que puede formalizarse de muchas maneras, seguido de la entrega del bien transmitido, o por sucesión hereditaria.

¿Por qué se otorgan escrituras?

   Las escrituras se otorgan porque la intervención del Notario produce unos efectos especiales que benefician tanto al Estado como al ciudadano. Que la adquisición de la propiedad se formalice en escritura pública evita litigiosidad, con lo que es normal que los poderes públicos incentiven la presencia de Notario. Por otro lado, da certidumbre al ciudadano sobre su negocio adquisitivo, facilitando la prueba de la adquisición en un momento posterior. La escritura pública lleva aparejada, además, unos efectos específicos que la hacen más conveniente frente a otras formas documentales, así: 1) Constituye un título ejecutivo, facilitando las reclamaciones judiciales; y, 2) Abre las puertas del Registro de la Propiedad.

¿Es obligatorio inscribir en el Registro?

   Otorgada la escritura, siempre recomiendo inscribir la adquisición en el Registro de la Propiedad. A diferencia de la escritura, que puede es la que determina la adquisición de la propiedad, el Registro no atribuye la propiedad, si bien constituya un instrumento muy adecuado para proteger la propiedad adquirida. Por otro lado la inscripción facilitará localizar la escritura posteriormente, pues la finca es cierta y corresponde a un determinado Registro de la Propiedad, sin embargo, la escritura se puede haber otorgado en alguno de los más de tres mil notarios existentes en España, al margen de los documentos otorgados en el extranjero. Localizarla, si no se sabe donde se ha firmado y no se ha inscrito en el Registro de la Propiedad es prácticamente imposible.

   Sucede que, en determinados casos, si la propiedad no se inscribe, no se puede acceder a determinadas ventajas, como es la obtención de crédito hipotecario sobre la misma.

¿Qué pasa si pierdo mi escritura?

   La pérdida de la escritura, tanto si se ha inscrito como si no, no afecta a la propiedad. El dueño sigue siendo tal. Sin embargo su posición cambia en función de una de las siguientes situaciones:

La propiedad no ha estado inscrita nunca.

   Si la propiedad no se ha inscrito nunca, si no ha accedido nunca al Registro de la Propiedad, se dice que está sin inmatricular. Deberá, normalmente, si se perdió la escritura, instarse un juicio declarativo a fin de que se reconozca la propiedad, el dominio, a favor de su dueño actual, será una cuestión de prueba, sin perjuicio de la posibilidad de volverla a escriturar cuando se efectúe la siguiente transmisión.

   En estos casos, la falta de escritura no impide vender, pues siempre habrá una primera vez en la que la propiedad entre en el Registro de la Propiedad. Lo que sucede es que no está protegido quien compra de persona que no está inscrita. La propiedad vale más estando dentro del Registro que fuera de él. En este último supuesto nos pueden discutir nuestro derecho. Se podría decir que tenemos una propiedad debilitada.

La propiedad sí está inscrita.

   La propiedad, en este caso, accedió en alguna ocasión al Registro. Puede que el acceso tuviera lugar justo antes de nuestra adquisición, o puede que haya habido varias transmisiones no inscritas.

   La falta de inscripción nos perjudicará, por lo antes expuesto, será difícil encontrar las escrituras, pues no existe rastro de las mismas y tendremos que instar los procedimientos oportunos, en función de lo que pretendamos para poder instar la inscripción. Bien reconstruir los títulos de adquisición, que será lo más fácil, bien instar un acta para la reanudación del tracto sucesivo.

La propiedad está inscrita a nuestro favor.

   Puede que pese a estar inscrita nuestra propiedad, a nuestro favor, hayamos perdido las escrituras. En estos supuestos serán fácilmente recuperables, basta consultar el Registro de la Propiedad, solicitando una nota simple, con la información que se nos suministra podremos localizar copia de nuestra escritura al Notario correspondiente.

   Como se ha visto, las situaciones son muy variadas y podemos quedarnos con los siguientes consejos:

  • La pérdida de las escrituras no afecta a la propiedad.
  • Podemos vender nuestra propiedad pese haber perdido las escrituras.
  • Aunque no es obligatoria la escritura ésta puede dar la propiedad y protege a vendedor y comprador.
  • Las personas no tienen escrituras, tienen copias de las escrituras, como explico en este post “Escrituras originales”
  • La inscripción en el Registro no da la propiedad, pero es sumamente conveniente a fin de asegurar su conservación.
  • Sin inscripción en el Registro no se puede acceder a un préstamo hipotecario.
  • En caso de haber perdido las escrituras, acudiendo a cualquier Notario, se nos asesorará sobre lo más conveniente en cada caso.

Antonio Ripoll Soler

Notario de Alicante

www.notariaripoll.com

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29 Comentarios »

  1. Buenas quiero q me ayuda me compre un terreno a vase de compraventa pero no tiene escrituras un abogado me esta dando arreglando las escrituras pero ya son 2 años y no sale las escrituras me da miedo q me quiten de Nuevo el terreno y yo ya hize una casa pequeña el abogado esta sacando por pocesion hace un año me llamaron a firman en la notaria des pues me hicieron llebar unos testigos q también firmaron ahora en marzo van a salir a inspeccionar el terreno los de la fiscalía será que ya está serca de salir las escrituras tengo miedo de perder el terreno

  2. Muy buenas. Solo exponer una duda. Hace ya mas de 20 años, un familiar tuvo acceso a la escritura de mi piso para hacer unos tramites, pero nunca mas me la devolvió.No se que tramites pudo hacer. Nunca se a negado a dárnosla pero nunca la trae. Se la hemos pedido en varias ocasiones pero se escabulle y al final nunca acaba por devolverla. El caso es, que 20 años después, yo que soy el propietario de mi piso, no soy capaz de hacerme con mi escritura, porque este hombre no acaba de dármela. ¿ Que puedo hacer ?

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