Escrituras perdidas

¿Qué pasa si pierdo las escrituras?

   ¿Que se puede hacer para vender un terreno si se han perdido las escrituras, no se han registrado y han pasado varios años?

Azahara

   

   Esta interesante pregunta que formula una lectora del blog, recientemente, motiva la entrada.

   Recuerdo, de mi paso por Teba, mi primera notaría, a aquellas personas, más bien mayores, que acudían a mi para consultar alguna cosa. Cuando les preguntaba por sus escrituras, sigilosamente, se desabrochaban la camisa y las sacaban del pecho. Las llevaban allí escondidas. El motivo era doble: No querían que sus vecinos supieran que iban a la notaría; y, lo más curioso, pensaban que la propiedad iba incorporada al título, de forma que podían perder su casa si perdían la escritura.

Propiedad sin escrituras.

   ¿Se puede ser dueño sin tener escrituras? La respuesta es necesariamente afirmativa. Ni la escritura ni el registro de la propiedad son obligatorias para adquirir la propiedad. Básicamente, la propiedad se adquiere como consecuencia de un contrato, que puede formalizarse de muchas maneras, seguido de la entrega del bien transmitido, o por sucesión hereditaria.

¿Por qué se otorgan escrituras?

   Las escrituras se otorgan porque la intervención del Notario produce unos efectos especiales que benefician tanto al Estado como al ciudadano. Que la adquisición de la propiedad se formalice en escritura pública evita litigiosidad, con lo que es normal que los poderes públicos incentiven la presencia de Notario. Por otro lado, da certidumbre al ciudadano sobre su negocio adquisitivo, facilitando la prueba de la adquisición en un momento posterior. La escritura pública lleva aparejada, además, unos efectos específicos que la hacen más conveniente frente a otras formas documentales, así: 1) Constituye un título ejecutivo, facilitando las reclamaciones judiciales; y, 2) Abre las puertas del Registro de la Propiedad.

¿Es obligatorio inscribir en el Registro?

   Otorgada la escritura, siempre recomiendo inscribir la adquisición en el Registro de la Propiedad. A diferencia de la escritura, que puede es la que determina la adquisición de la propiedad, el Registro no atribuye la propiedad, si bien constituya un instrumento muy adecuado para proteger la propiedad adquirida. Por otro lado la inscripción facilitará localizar la escritura posteriormente, pues la finca es cierta y corresponde a un determinado Registro de la Propiedad, sin embargo, la escritura se puede haber otorgado en alguno de los más de tres mil notarios existentes en España, al margen de los documentos otorgados en el extranjero. Localizarla, si no se sabe donde se ha firmado y no se ha inscrito en el Registro de la Propiedad es prácticamente imposible.

   Sucede que, en determinados casos, si la propiedad no se inscribe, no se puede acceder a determinadas ventajas, como es la obtención de crédito hipotecario sobre la misma.

¿Qué pasa si pierdo mi escritura?

   La pérdida de la escritura, tanto si se ha inscrito como si no, no afecta a la propiedad. El dueño sigue siendo tal. Sin embargo su posición cambia en función de una de las siguientes situaciones:

La propiedad no ha estado inscrita nunca.

   Si la propiedad no se ha inscrito nunca, si no ha accedido nunca al Registro de la Propiedad, se dice que está sin inmatricular. Deberá, normalmente, si se perdió la escritura, instarse un juicio declarativo a fin de que se reconozca la propiedad, el dominio, a favor de su dueño actual, será una cuestión de prueba, sin perjuicio de la posibilidad de volverla a escriturar cuando se efectúe la siguiente transmisión.

   En estos casos, la falta de escritura no impide vender, pues siempre habrá una primera vez en la que la propiedad entre en el Registro de la Propiedad. Lo que sucede es que no está protegido quien compra de persona que no está inscrita. La propiedad vale más estando dentro del Registro que fuera de él. En este último supuesto nos pueden discutir nuestro derecho. Se podría decir que tenemos una propiedad debilitada.

La propiedad sí está inscrita.

   La propiedad, en este caso, accedió en alguna ocasión al Registro. Puede que el acceso tuviera lugar justo antes de nuestra adquisición, o puede que haya habido varias transmisiones no inscritas.

   La falta de inscripción nos perjudicará, por lo antes expuesto, será difícil encontrar las escrituras, pues no existe rastro de las mismas y tendremos que instar los procedimientos oportunos, en función de lo que pretendamos para poder instar la inscripción. Bien reconstruir los títulos de adquisición, que será lo más fácil, bien instar un acta para la reanudación del tracto sucesivo.

La propiedad está inscrita a nuestro favor.

   Puede que pese a estar inscrita nuestra propiedad, a nuestro favor, hayamos perdido las escrituras. En estos supuestos serán fácilmente recuperables, basta consultar el Registro de la Propiedad, solicitando una nota simple, con la información que se nos suministra podremos localizar copia de nuestra escritura al Notario correspondiente.

   Como se ha visto, las situaciones son muy variadas y podemos quedarnos con los siguientes consejos:

  • La pérdida de las escrituras no afecta a la propiedad.
  • Podemos vender nuestra propiedad pese haber perdido las escrituras.
  • Aunque no es obligatoria la escritura ésta puede dar la propiedad y protege a vendedor y comprador.
  • Las personas no tienen escrituras, tienen copias de las escrituras, como explico en este post “Escrituras originales”
  • La inscripción en el Registro no da la propiedad, pero es sumamente conveniente a fin de asegurar su conservación.
  • Sin inscripción en el Registro no se puede acceder a un préstamo hipotecario.
  • En caso de haber perdido las escrituras, acudiendo a cualquier Notario, se nos asesorará sobre lo más conveniente en cada caso.

Antonio Ripoll Soler

Notario de Alicante

www.notariaripoll.com

106 Comentarios »

  1. Hola, buenos , tengo un pisito ami nombre ,con escrituras, el problema es que no la encuentro,como puedo hacer para obtener una copia, si el notario ya falleció, y desapareció la notaría? Gracias
    Saludos

    • Estimada Marina, gracias por participar.
      Acuda a su notaría y le informarán como y donde obtener su copia. Es conveniente que acuda con algún documento, por ejemplo, si no dispone de otra cosa, una nota del registro de la propiedad relativa a su finca.
      Saludos

  2. Hola soy julio cesar Díaz mi padre Roque Diaz compro media tarea de tierra pero esa misma semana de la compra falleció pero su notario también falleció y no se donde esta los documentos

  3. Hola buenas tardes
    Comentó mi caso, mi abuelo era dueño de una finca y uno de sus hijos vendio un pedazo de tierra el tenia 85 años de edad mi abuelo y firmo a la persona sin saber que iba a adueñarse mas de lo que el pensaba ,mi papa era dueño del otro pezado que el estaba agarrado que prodria hacer alli mi papa..

  4. La herencia de mi abuela paterna es mía X que no hay más herederos y xq tengo el testamento a mi favor y tengo las escrituras. Resulta que el abogado miró y solo están dos cosa en el catastro ,la casa y un monte que se puede edificar y las otras doce fincas no están ni en el catastro ni en el registro de la propiedad.Es a un notario donde debo acudir para que me busque esas propiedades?

  5. Buenas noches, como puedo reclamar unas escrituras de hace 30 años, yo tuve que salir por motivos personales y amenazas y no pude obtenerlas hice todos los trámites ya que eran terrenos de corett. Me podrían acesorar??

    • Estimada María del Socorro:
      Este Blog trata, principalmente, de cuestiones vinculadas a Notarías españolas, no se si es su caso.
      Por otro lado, su consulta es muy escueta, caso de que lo que busque se encuentre en España ¿podría facilitarnos algún dato más?
      En cualquier caso, tal vez debería buscar asesoramiento de un profesional, lo cual excede de la misión divulgativa de este blog.
      Saludos

    • Estimado José:
      Este Blog trata, principalmente, de cuestiones vinculadas a Notarías españolas, no se si es su caso.
      Por otro lado, su consulta es muy escueta, caso de que lo que busque se encuentre en España ¿podría facilitarnos algún dato más?
      Saludos

  6. me robaron la carta de posesion de mi casa, y solo tengo copias, que puedo hacer?
    estoy preocupado porque si alguien mas la tiene, seria capaz de cambiarlo a nombre de esa persona, y la casa le pertenece a mi mama

    • Estimad@ amig@
      Este Blog trata de cuestiones relacionadas con Derecho Español, no se si es su caso ¿desde dónde nos escribe?
      Lo que nos dice, si se trata de España, no tiene ninguna transcendencia y no le pueden causar perjuicio.
      Saludos

  7. Hay un terreno que de forma hablada el abuelo decía que era para tres hermanos, el abuelo falleció todos respetaron lo que el dijo. Uno de los hermanos falleció sin tener esposa ni hijos y los otros dos si tuvieron hijos y esposa. Actualmente los hijos queremos repartirnos ese terreno pero tenemos dos problemas:
    1. Como escriturar si no se tienen las escrituras del terreno,simplemente la comunidad da fe de que el terreno era del abuelo.
    2. La repartición es entre tres hermanos o entre los dos que quedaron vivos.

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