Escrituras perdidas

¿Qué pasa si pierdo las escrituras?

   ¿Que se puede hacer para vender un terreno si se han perdido las escrituras, no se han registrado y han pasado varios años?

Azahara

   

   Esta interesante pregunta que formula una lectora del blog, recientemente, motiva la entrada.

   Recuerdo, de mi paso por Teba, mi primera notaría, a aquellas personas, más bien mayores, que acudían a mi para consultar alguna cosa. Cuando les preguntaba por sus escrituras, sigilosamente, se desabrochaban la camisa y las sacaban del pecho. Las llevaban allí escondidas. El motivo era doble: No querían que sus vecinos supieran que iban a la notaría; y, lo más curioso, pensaban que la propiedad iba incorporada al título, de forma que podían perder su casa si perdían la escritura.

Propiedad sin escrituras.

   ¿Se puede ser dueño sin tener escrituras? La respuesta es necesariamente afirmativa. Ni la escritura ni el registro de la propiedad son obligatorias para adquirir la propiedad. Básicamente, la propiedad se adquiere como consecuencia de un contrato, que puede formalizarse de muchas maneras, seguido de la entrega del bien transmitido, o por sucesión hereditaria.

¿Por qué se otorgan escrituras?

   Las escrituras se otorgan porque la intervención del Notario produce unos efectos especiales que benefician tanto al Estado como al ciudadano. Que la adquisición de la propiedad se formalice en escritura pública evita litigiosidad, con lo que es normal que los poderes públicos incentiven la presencia de Notario. Por otro lado, da certidumbre al ciudadano sobre su negocio adquisitivo, facilitando la prueba de la adquisición en un momento posterior. La escritura pública lleva aparejada, además, unos efectos específicos que la hacen más conveniente frente a otras formas documentales, así: 1) Constituye un título ejecutivo, facilitando las reclamaciones judiciales; y, 2) Abre las puertas del Registro de la Propiedad.

¿Es obligatorio inscribir en el Registro?

   Otorgada la escritura, siempre recomiendo inscribir la adquisición en el Registro de la Propiedad. A diferencia de la escritura, que puede es la que determina la adquisición de la propiedad, el Registro no atribuye la propiedad, si bien constituya un instrumento muy adecuado para proteger la propiedad adquirida. Por otro lado la inscripción facilitará localizar la escritura posteriormente, pues la finca es cierta y corresponde a un determinado Registro de la Propiedad, sin embargo, la escritura se puede haber otorgado en alguno de los más de tres mil notarios existentes en España, al margen de los documentos otorgados en el extranjero. Localizarla, si no se sabe donde se ha firmado y no se ha inscrito en el Registro de la Propiedad es prácticamente imposible.

   Sucede que, en determinados casos, si la propiedad no se inscribe, no se puede acceder a determinadas ventajas, como es la obtención de crédito hipotecario sobre la misma.

¿Qué pasa si pierdo mi escritura?

   La pérdida de la escritura, tanto si se ha inscrito como si no, no afecta a la propiedad. El dueño sigue siendo tal. Sin embargo su posición cambia en función de una de las siguientes situaciones:

La propiedad no ha estado inscrita nunca.

   Si la propiedad no se ha inscrito nunca, si no ha accedido nunca al Registro de la Propiedad, se dice que está sin inmatricular. Deberá, normalmente, si se perdió la escritura, instarse un juicio declarativo a fin de que se reconozca la propiedad, el dominio, a favor de su dueño actual, será una cuestión de prueba, sin perjuicio de la posibilidad de volverla a escriturar cuando se efectúe la siguiente transmisión.

   En estos casos, la falta de escritura no impide vender, pues siempre habrá una primera vez en la que la propiedad entre en el Registro de la Propiedad. Lo que sucede es que no está protegido quien compra de persona que no está inscrita. La propiedad vale más estando dentro del Registro que fuera de él. En este último supuesto nos pueden discutir nuestro derecho. Se podría decir que tenemos una propiedad debilitada.

La propiedad sí está inscrita.

   La propiedad, en este caso, accedió en alguna ocasión al Registro. Puede que el acceso tuviera lugar justo antes de nuestra adquisición, o puede que haya habido varias transmisiones no inscritas.

   La falta de inscripción nos perjudicará, por lo antes expuesto, será difícil encontrar las escrituras, pues no existe rastro de las mismas y tendremos que instar los procedimientos oportunos, en función de lo que pretendamos para poder instar la inscripción. Bien reconstruir los títulos de adquisición, que será lo más fácil, bien instar un acta para la reanudación del tracto sucesivo.

La propiedad está inscrita a nuestro favor.

   Puede que pese a estar inscrita nuestra propiedad, a nuestro favor, hayamos perdido las escrituras. En estos supuestos serán fácilmente recuperables, basta consultar el Registro de la Propiedad, solicitando una nota simple, con la información que se nos suministra podremos localizar copia de nuestra escritura al Notario correspondiente.

   Como se ha visto, las situaciones son muy variadas y podemos quedarnos con los siguientes consejos:

  • La pérdida de las escrituras no afecta a la propiedad.
  • Podemos vender nuestra propiedad pese haber perdido las escrituras.
  • Aunque no es obligatoria la escritura ésta puede dar la propiedad y protege a vendedor y comprador.
  • Las personas no tienen escrituras, tienen copias de las escrituras, como explico en este post “Escrituras originales”
  • La inscripción en el Registro no da la propiedad, pero es sumamente conveniente a fin de asegurar su conservación.
  • Sin inscripción en el Registro no se puede acceder a un préstamo hipotecario.
  • En caso de haber perdido las escrituras, acudiendo a cualquier Notario, se nos asesorará sobre lo más conveniente en cada caso.

Antonio Ripoll Soler

Notario de Alicante

www.notariaripoll.com

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77 Comentarios »

  1. hola, buenos dias mis padres murieron hace tiempo y no se encuentran las escrituras hay 8 heredero y un hermano que murio y tiene 2 hijos pero no se saben donde estan que tengo que hacer para conseguir las escritura y ponerlo a nombre de todos nosotros .

  2. Me dieron crédito para una casa, ya lo pagué pero la notaría que tenía las escrituras desapareció pues falleció el notario ¿cómo obtengo las escrituras? Gracias de antemano.

  3. Hola ,mi hermano se compró un terreno estando en matrimonio pero lo hizo en forma particular (ella no figura en el boleto) está tierra es fiscal y se compra por sorteo,puntos por ser antiguo poblador etc !el se divorcio y la misma jueza sin tener conocimiento de los hechos y sin indagar en el tema mando a que se venda (dijo que no se hacía cargo si no se puede vender )la cuestión es la siguiente no se puede vender este terreno y el le ha hecho ofertas a ella pero no le interesan ,ella apuesta ya que no se pueda vender a que le expropien el terreno ,Dada las circunstancias mi hermano escritura el terreno (para no perderlo) como divorciado ya Uque es su condición actual ,tiene la otra parte derecho de reclamar en este caso?Aguardo respuesta

  4. Saludos! Mi Padre Murió y me dejo un terreno, el Título está a mi Nombre. Pero una hermana mia lo tiene y no me lo Quiere dar. Dígame por Favor que Hago para ni Pedirle mi Título? Solo Venderlo sin que Ella lo Sepa. Gracias.

  5. mi hermano (ahora fallecido) me vendio su propiedad y resulta que he perdido las escrituras ¿que debo hacer para recuperarlas (desde El salvador)

  6. La escritura de la casa de mis padres fallecidos está extraviada por tramitación mal echa , quiero recuperar una copia para terminar la sucesión tengo algunos datos pero falta documentación que extraviaron los abogados y terminar con el trámite .

  7. Que puedo hacer un familiar le encargue el cuidado de mis escrituras y ahora no me las quiere entregar puedo pedir otras escrituras y anular las otras o que se hace en estos casos y si se puede cuento cuesta sacar otras

  8. Buenas tardes, mi papá compro unos terrenos creo que sólo adquirió unos papeles llamados “posesión” , pero no los encontramos y mi papá ya fallecio, y la notaría donde se hizo el trámite ya no existe que podría hacer. Mexicali B.C

    Gracias

  9. Buenos días!!, te cuento que tengo un terreno a mi nombre inscrito y tiene Rol la propiedad, pero perdí la escritura, lo quiero vender y no se que hacer para poder venderlo sin escritura, debo pedirla en algún notario en especial?

    • Estimada Claudia:

      Por los datos que nos facilita, parece no escribirnos desde España. En España las escrituras las conservan los notarios que las autorizaron o sus sucesores en el protocolo. Se puede obtener información en el Colegio Notarial.
      Saludos

  10. Hola, he comprado una finca rustica y las escrituras estan hechas segun los planos del catastro y en la realidad segun mojones, padrones etc. La finca es mas grande de lo que ponen en la escritura. La superficie que hay de mas, segun las lineas del catastro pertenece a las fincas colindantes la cual esta abandonada y los vecinos no colaboran para deslindar. Mis preguntas son:
    Como puedo acceder a las primeras escrituras de la finca que he adquirido?
    Como puedo demostrar que dicho terreno es propiedad de mi finca?
    Un saludo.

    • Estimado Diego:

      Bienvenido al Blog.

      En ocasiones es frecuente ese problema que, en la práctica, no tiene necesariamente que suponer ni perjuicios ni excesivas complejidades.

      En cualquier caso es necesario examinar la documentación a fin de poder resolver el problema.

      Respecto a “las primeras escrituras”, no siempre tienen que ser necesarias. Analizando la documentación se determinará lo más conveniente.

      Saludos y suerte!

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