El ciclo de la transmisión de la propiedad: Cadenas de escrituras e inscripciones.

el cable del registro de la propiedad   Corría el año 1890; en aquel tiempo, el tío Crescencio, en Alcalá de la Selva, compró unas tierras a un masovero, cerca de los Estrechos, en la vega del Río Cabra. Era una huerta fértil que se disputaban muchos lugareños. Sin embargo, Crescencio, persona cauta y calculadora, había esperado la ocasión y había conseguido hacerse con ellas.

   El trato se cerró con un apretón de manos. Cuarenta duros fueron la causa. A la semana siguiente, Crescencio y el vendedor firmaron la escritura en Mora de Rubielos, en la notaría. El Notario, Don Antonio, auxiliado de su escribiente,  Mercedes, plasmó en la escritura aquel pacto de caballeros. Como únicos testigos, un candil, un tintero y una pluma. Entonces las escrituras se escribían a mano. A los pocos días, el Registrador había incorporado a sus libros aquella compraventa. Eran tiempos de Historia, una que Notarios y Registradores escribían de la mano, conscientes, cada uno, de la importancia de sus trabajos y del servicio que prestaban a la sociedad española; una sociedad rural, luchando hacia el futuro.

   Al cabo de la vida, Crescencio dividió sus propiedades entre sus hijos. Hizo testamento y en la partición, entre hermanos, Córdula, la mayor de sus hijas, se adjudicó aquellas ricas tierras de la vega del Río Cabra. Las cultivo con cariño, como tributo al esfuerzo que había empleado su padre en tenerlas y converservarlas para transmitirlas a los que le siguieran en el curso del río de la vida.

   Con el tiempo, terminada la Guerra civil española, la familia de Córdula, los nietos de Crescencio, se había desperdigado. Pablo, el mayor de los hijos, había fallecido en la contienda. Diego, el segundo de los hijos, había emigrado a Barcelona, tierra de oportunidades, las otrora ricas tierras de Aragón, ahora, bañadas en sangre, pocos frutos daban. Josefina, la hermana menor, huyendo de los maquis que por aquellos lares hacían sus escaramuzas para subsistir, acompañada de su marido, portando los papeles de familia, entre los que se encontraban los títulos de propiedad de las tierras aragonesas que se había adjudicado, había emigrado al Levante español; -Las Provincias- como entonces se conocían las tierras de Castellón, Valencia y Alicante.

   Hace unos días, Alberto, un señor de unos sesenta años, apareció por mi Notaría. Portaba unos viejos papeles, manuscritos, trazados con una pluma, protegidos por una funda de plástico, con olor a humedad, roídos por los bordes, no se si por el paso del tiempo. Quería arreglar la herencia de su madre, Cristina, la tataranieta de Crescencio. De dicha herencia formaba parte la rica tierra que Crescencio compró a la vera del Río Cabra. Unas tierras que se habían ido traspasando de generación en generación, al amparo de unos arreglos de familia y documentos firmados privadamente entre los distintos herederos.

   Mariola, una compañera de mi Notaría, sorprendida, con la reliquia documental, cuidadosamente sostenida entre sus manos, me relataba la historia de Crescencio y me preguntaba como actuar ante una documentación totalmente desconocida por ella.

   El supuesto, poco frecuente en las ciudades está regulado en nuestra Ley Hipotecaria. La regulación, minuciosa y compleja, probablemente estaba pensada para una época en que todavía no estaban implementados los Registros de la Propiedad en la conciencia social.

   En aquellos casos en los que una finca accede al Registro de la Propiedad, éste, funciona como un cable conductor de electricidad. El titular registral transmite a otra persona que, con la correspondiente escritura pública, autorizada por Notario, accede al Registro de la Propiedad. De esta manera, la corriente registral fluye de forma ininterrumpida. Sin embargo, en alguna ocasión, ese cable se secciona, se suceden transmisiones que no acceden al Registro y se produce la situación que acabo de relatar.

   Lo más conveniente, si es posible, es reconstruir la cadena de transmisiones, notarialmente. En ocasiones es fácil, especialmente cuando la propiedad se ha transmitido de padres a hijos y eran pocos los descendientes y menos las generaciones. Sin embargo, cuando han pasado ciento veinte años y han sido muchos los descendientes, lo que se debe hacer es reanudar el tracto sucesivo interrumpido. Para ello se hace un acta de notoriedad en la notaría del lugar en que radica la finca.

   El expediente es sumamente complejo, hay que hacer muchas publicaciones en boletines oficiales, citar a todos los posibles interesados y, posteriormente, remitirlo al Juzgado para que lo apruebe.

   Por todo ello, es conveniente dejar las cosas arregladas a los que nos han de seguir, acudir al notario cuando toca e inscribir las propiedades. Caso contrario, todo se arregla, pero cuesta mucho trabajo, dinero y, sobre todo, tiempo.

(*) Este post se lo dedico a mi padre -D. Antonio Ripoll Jaen-, notario, ahora jubilado, aunque siempre notario. El relato está inspirado en la intrahistoria notarial, de la que él ha sido importante actor, que, a su vez, es la propia Historia de España.

Antonio Ripoll Soler

Notario de Alicante

www.notariaripoll.com

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12 Comentarios »

  1. Hola Antonio, te felicito por el post.- son muy amenos e instructivos.
    Tengo entendido – no se si es verdad,- que los registros de la propiedad españoles, son de los mejores del mundo. Hace poco en una escritura, me adjuntaron un cd, con toda la información y me sorprendió la cantidad de detalles que venia , como la normativa urbanística, el catastro y si hay diferencia de metros.
    Es lógico que a lo largo de los años vayamos mejorando – aunque no sea la norma… será por que nuestro presidente es registrador????

    Edu

    • Querido Eduard:

      Me complace siempre verte por aquí y, por supuesto, las halagadoras palabras que me dejas.
      Nuestro sistema de seguridad jurídica preventiva, que se sostiene sobre el trabajo cotidiano de notarios y registradores es puntero y, sin perjuicio de ser susceptible de ser mejorado, funciona bien.
      El tema de que nuestro Presidente sea Registrador, afortunadamente, es anecdótico.
      Un fuerte abrazo

  2. Si me autorizas empiezo mi curso de Civil III, de este año con este artículo, me ha encantado, y es de mucha utilidad, sobre todo en países como Cuba donde el tracto quedó paralizado durante casi 50 años.
    Un saludo.
    Cobas

  3. Ante todo gracias por la preciosa historia, además de didáctica, sobre la reanudación del tracto. El acta de notoriedad al que se hace referencia, por complejo tal y como se indica, supondrá un aumento de la seguridad sobre el bien. Pero me asalta la duda, sobre si la reanudación del tracto ha introducido la descripción existente en la primera inscripción, o si por el contrario se ha mejorado dicha descripción con alguna información que haga posible identificar de forma precisa los límites del bien. Si la respuesta es la incorporación de la certificación catastral, creo que cualquier notario y registrador sabe de la precisión del Catastro, y toda la seguridad que de nuevo vuelve a tener la tierras que lo fueron de Crescencio, sea enturbiada por una incorrecta determinación de los límites del bien, de cuya localización obviamente Crescencio no tenía dudas, además de sus vecinos, puesto que habitaban a diario, pero que quizás hoy no esté del todo claro donde están esos límites que determinan los derechos que tan bien se han mantenido a lo largo de los años, mediante herencias u otros documentos privados, y ahora por fin tienen el refrendo del asiento registral actualizado con toda la seguridad que ello otorga para el futuro.

    • Hola! Bienvenido al Blog!!
      Lo que comentas es muy sensato. Ten en cuenta que se trata de un acta de notoriedad, que deberá recabar todo lo que te preocupa. Al mismo tiempo, actualmente, este tipo de actuaciones parten de la necesidad de coordinar Catastro y Registro y siempre se aporta la certificación Catastral. En caso de dudas, el Notario no deberá declarar la notoriedad.
      En estas actas, a día de hoy, además, caso de oposición hay remisión al Juzgado, lo que sucede, igualmente, en todo caso, una vez cerradas.
      Saludos

  4. Antinio, mil gracias, es un texto precioso y, sobretodo, didáctico.
    Quisiera saber cuáles son los documentos y procedimientos que se requieren para formalizar y legalizar la compra de un inmueble, sin hipoteca y con compradores extranjeros.
    De antemano, gracias por tu respuesta y este maravilloso blog. Con la dedicación final, se entiende claramente tu pasión.
    Saludos.

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