¡Cómo me ha dejado el inquilino la casa!
Susi había heredado de su padre un bonito piso en Alicante. El inmueble se había adquirido poco antes de fallecer Don Ramón. Por tal motivo, no había tenido tiempo de estrenarlo. Era un pequeño piso muy bien acabado y con las primeras calidades. Como Susi tenía tres hijos y vivía feliz en su casa, la cual era más grande, pensó que la renta del piso no le vendría mal para completar lo que había que pagar por motivo de los estudios universitarios de su hijo en Madrid. Contactó con una inmobiliaria y rápidamente tenía el contrato firmado, el alquiler no era mucho, pero para los tiempos consideraba una suerte haber encontrado un inquilino y que, además, ¡le pagase!. Tras tres años, el inquilino se traslada, deja a deber un mes, amparándose en el mal uso de compensar la fianza con la renta de la última mensualidad. Cuando Susi entra en la casa, ve que la cocina había sido desalojada, se había puesto allí un baño y los muebles no están; las puertas, en general, presentaban varios agujeros… Angustiada habla con una amiga que le recomienda hacer un acta notarial. Contacta con la notaría y pide al Notario que acuda a tomar unas fotos de cómo se encuentra el piso. Durante la vistita, compungida, va indicando al Notario cómo se encontraba la casa cuando ella la alquiló…
La situación que se relata es frecuente en la práctica. ¿Para qué sirve el acta? El acta notarial acredita un estado de cosas en un momento determinado. Acredita lo que hay cuando el notario lo ve, no justifica ni lo anterior ni lo posterior. Por eso, son intranscedentes a los efectos de la actuación notarial los estados de hecho que se han producido antes de que el notario realice la visita. El notario no establece relaciones causales. Por tal motivo manifestaciones como «el inquilino ha roto la puerta» ceden el paso a las descripciones que hace el notario manifestando «la puerta presenta un agujero de X dimensiones».
En las actas que comentamos, normalmente, lo fundamental son las fotos que se incorporan y lo que el notario inserta como comentario es para aclarar lo que la cámara no muestra o para poner de manifiesto lo que es objetivo simplemente con palabras, por ejemplo: «existen tres zonas de gotera». Por los motivos expuestos anteriormente, las fotos se toman en el momento de la actuación notarial, pues fotos anteriores pueden no ser coincidentes con lo que el Notario observa en el momento de la inspección.
El acta referida anteriormente servirá para acreditar los desperfectos en un momento determinado, pero no concretará ni cuándo se han producido -pues el notario no estaba presente cuando el inquilino los causó-, ni, por las mismas razones, las causas de los desperfectos. Cerrada el acta se podrá proceder a reparar los desperfectos, pues constan acreditados a una determinada fecha y con un determinado alcance.
Si lo que queremos es evitar discutir sobre si tal o cual situación era o no anterior al arrendamiento del inmueble, lo conveniente será hacer esa misma acta en el momento del inicio del contrato, de forma que se puedan confrontar ambos documentos y que todo lo acaecido entre ambas sea imputable al que poseía la vivienda.
De todo lo anterior se extraen las siguientes consecuencias: 1) Es conveniente acreditar el estado de la vivienda al tiempo de firmar el contrato con el inquilino, incluso se puede pactar que tales gastos sean a cargo de él; 2) Se debe requerir nuevamente la actuación notarial en el momento de la devolución de la vivienda, preferiblemente haciendo coincidir tal actuación con la toma de posesión, de esta manera evitamos dudas sobre si los desperfectos los causó el inquilino o se produjeron por el propietario entre la toma de posesión y la actuación notarial; y, 3) Es conveniente no tocar nada, salvo para evitar males mayores, pues no se tendrá en cuenta lo que no coincida con lo que ve el Notario por muy obvio que sea lo que manifieste el que reclame su actuación.
El acta podrá ser instada al alquilar por el propietario, por el inquilino o por ambos conjuntamente; al cesar el alquiler, se podrá requerir la actuación notarial por las mismas personas; en uno y otro supuesto es conveniente respetar los tiempos y observaciones referidas anteriormente.
Estas actas sirven para cualquier situación con la que nos encontremos, no sólo con ocasión de un alquiler, también cuando el cónyuge divorciado devuelve la vivienda al otro cónyuge o cuando retomemos la posesión como consecuencia de un procedimiento. Con ellas no sólo se acreditan los desperfectos, sino también lo que existe en el inmueble o lo que no se encuentra en el mismo.
El Blog del Notario 
Buena información. L@s inquilin@s, salvo raras y escasas circunstancias dejan las casas hechas un asco en general.