El otro día una señora había concertado cita en la Notaría para comprar una casa. Había llegado a un trato con el vendedor, éste estaba contento. Emplearía el precio de la venta en enterrar su hipoteca. Llevaba varios meses sin pagar y la venta le permitiría arreglarse con el Banco y dormir tranquilo. Además, les sobraría algo de dinero pare empezar de nuevo.

   La situación que se relata es bastante frecuente. Se tiene una propiedad y, normalmente, se tiene una deuda hipotecaria. Son pocos los españoles que pueden presumir de tener su casa pagada y no tener deudas. Nuestra sociedad, es una realidad, esta sobre endeudada.

   Da igual que se está en situación de crisis o en época de bonanza. Cuando las cosas van bien el esquema se repite, aunque los motivos sean distintos. Así, en época de bonanza, hay quien teniendo una vivienda, pese a no tenerla pagada del todo, quiere comprar una mayor. Es frecuente emplear el producto de la venta en cancelar el préstamo hipotecario existente. Que dicha cancelación sea para aliviar la angustia de la crisis o para cumplir un sueño poco importa al comprador de esa vivienda hipotecada.

   En tales circunstancias es conveniente estar bien asesorado. Es muy importante que se enlace bien la salida del propietario con la entrada del comprador de forma que no quede en el aire el préstamo hipotecario.

   La señora de esta semana había pagado al comprador cometiendo los siguientes errores:

• Pagó antes de que el vendedor escriturase a favor de la compradora. Es un error grave. Puede ser conveniente dar una señal, pero no entregar todo el precio. En tales casos puedes encontrarte con un vendedor que recoge el dinero y luego no escritura. Te quedas sin dinero y sin propiedad. Se puede acudir al Juzgado, pero es un peregrinar de lamentaciones.
• Al hacer el pago dejó de controlar que el dinero se aplicase realmente a cancelar la deuda hipotecaria. Es un problema similar al anterior. En tales casos, aunque el vendedor otorgue la escritura a favor de la compradora y, por consiguiente, transmite la propiedad; puede que la compradora se encuentre con que el vendedor se ha gastado el dinero y luego el Banco ejecute la hipoteca. La compradora perderá la propiedad. Podrá reclamar al vendedor, sin embargo, el disgusto será grande y las posibilidades de resarcimiento judicial, difíciles muchas veces.

   En los dos casos anteriores, ante la pérdida de la vivienda la compradora se encontrará no solo con el perjuicio económico sino que, además, puede que, normalmente, carezca de fondos para comprar otra casa, con lo que habrá perdido todo.

   ¿Qué se debe hacer en estos casos?

1. Es importante un buen asesoramiento. En la notaría explicamos siempre los pasos a seguir para evitar los problemas que se han expuesto. Para ello es conveniente preguntar antes. Una actuación precipitada puede acarrear daños irreparables.
2. Debe analizarse la situación de cargas del inmueble. Con carácter previo a la firma de la escritura, antes de cerrar el trato, se investigará en el Registro la existencia o no de deudas que afecten a la propiedad.
3. Si existen deudas debemos aclarar el importe exacto. Para ello es imprescindible consultar al acreedor, Banco normalmente, a fin de saber el importe exacto que el día de la firma de la escritura hay que controlar y retener para que se destine al pago de la deuda.
4. Los medios de pago deben ajustarse a las deuda hipotecaria existente. Normalmente se expedirá un cheque bancario con el importe necesario para cancelar la deuda, irá a favor del Banco. Para el resto se pactará el medio de pago que convenga a ambas partes.

   En la práctica el Banco asiste a la firma y contra la entrega del cheque, simultáneamente a la venta cancela la hipoteca. El comprador está seguro en ese momento. La otra posibilidad es que el cheque quede depositado en la Notaría. El Notario, en tales casos, es un tercero imparcial que asume la responsabilidad de la cancelación. El procedimiento es igual de seguro. Muchas veces el Banco no puede acudir simultáneamente y este segundo procedimiento es una buena alternativa.

   Todo lo que sea distinto de lo anterior implica correr riesgos innecesarios. ¿Realmente creéis que están los tiempos como para fiarse de nadie?

Antonio Ripoll Soler

Notario de Alicante

http://notariaripoll.com