Escrituras recicladas: Obras nuevas

obra nueva   Este post se lo dedico a esas personas que antes de acostarse comprueban que no hay una entrada nueva y se despiertan sorprendidas porque el Notario escribe cuando otros duermen. Hay determinados comentarios que, sin duda, compensan el esfuerzo que conlleva llevar al día el que ya puedo decir es nuestro blog. Pero… ¿Qué son las escrituras recicladas?

   El otro día una buena amiga, con ocasión de un tema familiar, me preguntaba sobre la casa de sus padres. Me decía que sobre un solar de procedencia familiar su padre, tras derribar la casa, entonces de campo, que en él se encontraba había construido la vivienda familiar, -unos metros para aquí, otros metros para allá-. En ese momento me planteó si con la escritura vieja tenía cubiertos los requisitos urbanísticos y si era necesario hacer una nueva declaración de obra nueva. A mi amiga, persona minuciosa y muy honrada, le preocupaba que su familia tuviese los papeles en orden y que no hubiese ningún problema. Todos confiaban en ella. La confianza, no en vano, se la había ganado con su día a día, poniendo ilusión e interés en todo lo que concierne a su círculo de allegados.

   El supuesto planteado me hizo recordar, hace ya años, cuando estuve en Teba, mi primera notaría, a los pocos meses de ejercicio, un pequeño constructor local, tras comprar una casa, me dijo cuando se quedó a solas conmigo:

   “Esta operación me viene muy bien, no tengo que pagar por las nuevas escrituras porque ya están hechas”.

   La afirmación, en aquella época, me venía de nuevas, pero cuando le pregunté qué iba a construir entendí su comentario. Pretendía derribar la casa y, como el solar no daba más de si, hacer algo parecido que, metro arriba, metro abajo, venía a coincidir con la descripción de la casa vieja.

   Indudablemente, el ahorro fiscal es considerable, en los tiempos que corren, ahorrarse el 1,5 % que en la Comunidad Valenciana se devenga al declarar una obra nueva no deja indiferente a nadie.

   Más allá de las cifras fiscales, la realidad es que reciclar las escrituras no es posible. En ocasiones, el maquillaje, por similitud, pasará desapercibido, aunque, difícilmente se puede asimilar una construcción centenaria a una de reciente factura. Sin embargo, en la mayoría de los casos será tan diferente la descripción que no tendrá nada que ver lo viejo con lo nuevo.

   En cualquier caso, lo correcto, que es lo que a mi amiga preocupa, es, cuando llegue el momento, declarar la obra nueva. Para tal, se otorgará una nueva escritura de obra nueva, en la que se referirá la previa demolición de la, en este caso, antigua casa de campo. De esta manera se evitarán problemas posteriormente cuando se vaya a verificar la venta y el comprador necesite la financiación. Las escrituras recicladas no soportarán el test de la tasación y en ese momento sacará ventaja el que tenga los papeles ordenados. Orden contra desorden, siempre gana orden. ¿Cómo lo veis?

Antonio Ripoll Soler

Notario de Alicante

www.notariaripoll.com

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4 Comentarios »

  1. nEstimado Antonio , creo que habria que ampliar un poco el tema , una cosa son las escrituras y otra la realidad urbanistica , habria que hablar de expediente de legalizacion urbanistica por obras realizadas sin licencia , si las obras ejecutadas son legalizables , ….,si se declara un fuera de ordenación en su caso , ……,si se halla patrimonializado y fuera de ordenación , …., es decir de muchas cosas que no se traducen al valor de una escritura , ….,por que mal que te sepa, vuestra lucha con los registradores de la propiedad, es mas importante una nota registral que una escritura maquillada que en muchos casos, no sirve para nada independientemente del ahorro fiscal, que por cierto es un fraude muy honorable de ley¡¡¡¡ un saludo.

    • Estimado Ferran:
      Acertada reflexión.
      Todo lo que dices merece ser desarrollado. Sin embargo, el formato del post no siempre lo permite. Tomo nota.
      En cualquier caso, al margen de lo que transmite una nota actualizada, que puede ser mucho y nada; lo que me interesaba destacar es que la realidad físico temporal es la que es y no puede ser embasada ni en una escritura vieja, ni amparada por una descripción registral vieja y ya inexistente.
      Lo de luchas, hoy viernes, lo dejo para otras partes del planeta. En cualquier caso, pienso que tanto notarios como registradores tenemos que cooperar en la actualización del sistema, de lo contrario pronto seremos prescindibles ambos cuerpos.
      Saludos

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