Subsanaciones de escrituras

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subsanar_escrituras   Subsanar una escritura es algo que resulta necesario en determinadas ocasiones. Hay veces que el defecto estaba advertido por el notario de antemano; sin embargo, por oportunidad, se insistió en la firma del documento público. En otras ocasiones, la subsanación resulta necesaria a posteriori.

   Bien en la propia Notaría, bien por el interesado, o bien como consecuencia de la labor del Registro de la Propiedad o Mercantil, se pone de manifiesto, una vez firmada, la existencia de un error.

   Esos errores son de la más variada índole. Unas veces se trata de la omisión de un dato, que obra en la notaría, como, por ejemplo, el estado civil, un error al transcribir un apellido, la letra del DNI. En otras ocasiones existe un error aritmético fácilmente detectable como consecuencia de rehacer las operaciones, cuyas bases resultan indubitadamente en el documento público notarial. Sin embargo, otras veces, el defecto es relativo a la propia voluntad, aparece contradictoria o insuficiente, en tales casos deberá ser necesaria la concurrencia de los interesados o intervención judicial.

   Realmente, pensaba escribir este post sobre las subsanaciones que se generan cuando el interesado insiste en la firma de la escritura pese al consejo del Notario. Sin embargo, un cambio de impresiones con @loremogue , siempre certera en sus observaciones, ha hecho que acabe escribiendo más que sobre la causa de las subsanciones, sobre el procedimiento para subsanar.

   El artículo 153 del Reglamento Notarial dice :

   «Los errores materiales, las omisiones y los defectos de forma padecidos en los documentos notariales intervivos podrán ser subsanados por el Notario autorizante, su sustituto o sucesor en el protocolo, por propia iniciativa o a instancia de la parte que los hubiera originado o sufrido. Sólo el Notario autorizante podrá subsanar la falta de expresión en el documento de sus juicios de identidad o de capacidad o de otros aspectos de su propia actividad en la autorización. 

   Para realizar la subsanación se atenderá al contexto del documento autorizado y a los inmediatamente anteriores y siguientes, a las escrituras y otros documentos públicos que se tuvieron en cuenta para la autorización y a los que prueben fehacientemente hechos o actos consignados en el documento defectuoso. El Notario autorizante podrá tener en cuenta, además, los juicios por él formulados y los hechos por él percibidos en el acto del otorgamiento.

   La subsanación podrá hacerse por diligencia en la propia escritura matriz o por medio de acta notarial en las que se hará constar el error, la omisión, o el defecto de forma, su causa y la declaración que lo subsane. La diligencia subsanatoria extendida antes de la expedición de ninguna copia no precisará ser trasladada en éstas, bastando trascribir la matriz conforme a su redacción rectificada. En caso de hacerse por acta se dejará constancia de ésta en la escritura subsanada en todo caso y en las copias anteriores que se exhiban al Notario.

   Cuando sea imposible realizar la subsanación en la forma anteriormente prevista, se requerirá para efectuarla el consentimiento de los otorgantes o una resolución judicial»

   Este artículo permite la subsanación por el notario de forma unilateral, sin que intervenga ninguno de los que firmaron la escritura.

   El origen del mismo, pienso, se encuentra en el propio origen de los notarios, en la Edad Media, con la llamada noticia dorsal, en aquel tiempo, la gente cerraba el trato y el notario lo escribía, después de celebrado, como una nota al dorso de la carta, era una especie de resumen. Con el tiempo la noticia dorsal reemplazó a la carta o guarentigia y se convirtió en lo esencial.

   Es evidente la comodidad del sistema, pero se debe utilizar de forma excepcional, en la actualidad está pensado para los errores del tipo que he comentado inicialmente, aquellos que no alteren sustancialmente el documento y que se deriven directamente del mismo, o se basen en los antecedentes obrantes en la notaría.

   Por desgracia, en ocasiones, probablemente de buena fe, se ha abusado de esta forma de subsanar. La práctica ha degenerado hasta el punto no solo de que algunos notarios se hayan extralimitado, lo que ha generado una grave responsabilidad administrativa y civil para ellos; lo cual, recientemente, se ha recordado, incluso, por la Dirección General, que pone de relieve que la facultad de subsanar no puede llegar hasta el punto de que nadie se invente la voluntad de los otorgantes.

   Otras veces, la propia escritura contiene una apoderamiento, normalmente en los préstamos hipotecarios, para que el Banco subsane los defectos que impidan la inscripción, en tales supuestos la regla debe ser similar a la anterior, puede haber una mayor laxitud, pues el cliente consintió de antemano, pero no hasta el punto de que el Banco haga lo que quiera o cambie condiciones económicas; entenderlo en otro sentido implica una cláusula abusiva que debe reprobarse y el notario no deberá consentir la subsanación.

   Por último, en este contexto, sorprende como, algunas entidades, bajo no se que pretexto, encargan a sus gestorías de firmas que se subsane la escritura en un determinado sentido. No debe olvidarse que, su sola voluntad no enervará la necesidad de consentimiento del interesado.

   Por todo ello, resulta especialmente importante que se dedique el tiempo necesario a la redacción y lectura de la escritura. Cuando el notario advierte un defecto es en interés tanto del Banco como del cliente. Es triste que bajo el soniquete de que la minuta es intocable se perpetúen errores que normalmente perjudican al Banco, pues no podrá inscribir su garantía y que generan transtornos a los interesados, que tendrán que perder su tiempo volviendo a la notaría.

«Contra el vicio de pedir está la virtud de no dar»

Antonio Ripoll Soler

Notario de Alicante

www. notariaripoll.com

Hipotecas, notaria alicante , , , ,

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  1. Una pregunta me pusieron mi escritura pero le falta un nombre ala colonia s llama Ignacio Zaragoza y sólo le pusieron en la col Ignacio como le hago yo se que no está correcta que puedo hacer

  2. Pregunto, si el domicilio está equivocado en la escritura de los dos compradores, se puede rectificar?.
    Aparte en el artº nº 8 de la escritura, pone que el propietario de una de las casas (que es el promotor), no tiene que pagar gastos de comunidad ninguno, porque tiene los contadores aparte y una aljibe y no tiene acceso al patio común de las 11 viviendas. Pero para entrar a su cochera tiene que entrar por donde entran todos a sus cocheras. Y aquí viene lo más importante de todo,
    HAY UN SOLO PROYECTO DE OBRA PARA LAS 11 VIVIENDAS Y LOS PARKINGS O COCHERAS.
    PREGUNTO ¿TIENE QUE PAGAR LOS GASTOS DE COMUNIDAD, O NO, AUNQUE LO PONGA EN LA ESCRITURA?.
    Les ruego me contesten si pueden hacerlo. Muchas gracias.

  3. Solicito su ayuda. Mis padres adquirieron un local mediante un contrato privado, en este se incluyen todos los documentos de su adquisición original liquidada con infonavit (por el vendedor) como un lote específico como local, se acento también el compromiso de entregar la escritura pero no se tramitó, ahora 30 años después el hijo del dueño del departamento de arriba presenta una demanda a nombre de su padre para desalojo, muestra una escritura que claramente tiene errores de redacción y dentro de estos errores son las colindancias que expone, en una de ellas (punto cardinal) corresponde a las colindancias del local de abajo con el local de al lado, cuando deben ser con el departamento de al lado, es decir dice claramente que la escritura es por el departamento y exponen de que consta *sin mención de local, en la respuesta a la demanda y presentación de documentos ¿se puede exigir la corrección de la escritura? y que implicaciones tendrá en cuestiones de a quien debe imputarse el trámite?

  4. Disculpa acabó de firmar escrituras de mí casa que adquirí con Infonavit pero me vendieron la casa con el nombre del fraccionamiento diferente al nombre de las escrituras y me dijeron que no habría problema pero aún estoy con incertidumbre sobre ese tema, ya que también aún no se puede realizar el trámite del agua por que según la constructora la dependencia no les autorizó de esto ya hace 3 meses…. les agradecería me ayudaran

  5. Mi pregunta es la siguiente. Mi madre ha vendido un piso que compró hace 30años en 1986. Ahora al ver el precio de compra alucino al ver que es de 180.000pesestas en vez de 1.125.000pesetas. Como puedo demostrar que mi madre pago esa cantidad? El pago se hizo por transferencia bancaria. El banco podría hacer un documento como mi madre le ingresó ese dinero al vendedor en 1986? O que se puede hacer. Estoy muy consternada, necesito ayuda.
    Gracias, de antemano.

    • Estimada Feli:
      Bienvenida al Blog y gracias por participar.
      Lo primero que habría que preguntarse es por qué aparece un precio distinto al que, según nos cuenta, se pagó. Muchas veces el error lo causan los propios interesados que, mal asesorados, se guían por el hecho de que si pones menos precio, lo cual es defraudar, se pagan menos impuestos.
      Aportar una transferencia no es bastante para justificar el distinto precio; y, en todo caso, es insuficiente para rectificar una escritura, para lo cual, normalmente es necesario el consentimiento de los que intervinieron en la misma.
      Saludos

  6. Ya termine de pagar mi crédito con infonavit, pero no he podido liberar la escritura debido a un error en el apellido, ya que en la escritura el segundo apellido que es Espinosa está con Z. El notario que contraté e incluso ya le pagué envió los papeles con la Licenciada de infonavit pero que no quiso firmar por lo del error y el notario me dice que tengo que hablar a infonavit para solicitar la carta de liberación con el apellido con Z y no con S. Yo le comenté que el error está en la escritura que hizo el notario desde que adquirí mi crédito y que mi apellido esta correcto en todos mis documentos con S. ¿Esto tiene pronta solución?.

  7. Hola quería hacerle una pregunta tengo separación de bienes y al comprar una casa me escrituraron como ganancial por equivocación del banco o por no decírselo yo no sé cómo pasó de todas formas yo soy el que he pagado todas las cuotas como puedo subsanar esto ahora estoi divorciado y pendiente de la liquidacion

    • Estimado Juan Carlos:
      Hay que ver la escritura y por qué tienes separación de bienes, si hay capitulaciones y están inscritas sería bastante sencillo, si bien, probablemente, tendrá que firmar también tu esposa y, tal vez, el banco.
      Acude a la notaría con la documentación, pues es necesario examinarla, y te explicarán.
      Saludos

  9. Hola, en una escritura de hace 14 años en las que hay un reparto de bienes, el funcionario de la Notaria por error hace un intercambio de referencias catastrales debido a que dos inmuebles estan en la misma calle.Es necesario modificar la escritura de hace 14 años con todos los firmantes o hay otra solución?
    Gracias Puri.

    • Estimada Puri:
      Bienvenida al Blog y gracias por participar.
      Debe acudir a la notaría y en función de las circunstancias le informarán la forma más adecuada y ágil de hacerlo.
      No siempre es necesaria la concurrencia de todos los firmantes. Habrá que tomar en consideración distintos factores.

      Saludos,
      Antonio

  10. Hola,
    Quiero comprar un piso pero hay un problema con el garaje.
    En escrituras solo figura un porcentaje del garaje y no el número de plaza. Además dicho porcentaje según dicen es erroneo porque hicieron mal la repartición y el portentaje de la ultima vivienda(esta) no coincidia. Por lo que no se inscribio.
    Nos han dicho que hay que hacer una junta de vecinos o ir por la vía judicial.
    ¿Hay alguna otra solución?

    Gracias

  11. COmpre una propiedad en el 2004 con 430 metros cuadrados EN LA ESCRITURA ORIGINAL peo el terreno en total eran de 630m se hizo indagatoria entre los vecinos sobre el sobrante del terreno y a nafie le faltaba terreno el cual estaba cerrado con paredes como una sola peropiedad , al momento de hacer escrituras se menciina dicho error de margen y se procedd a hacer la escritura .pero al momento de llevarlo a registrar las escrituras no «pasaron» por el excedente con el tiempo aparecio el propietario de la finca en question y le compre la otra parte se le pago en efectivo y no se hicieron escrituras de esa parte del terreno y la persona que vendio no vive en el pueblo se desconoce dobde vive , ahora mi oregunta es como puedo arreglar mis escrituras ,que documentsos debo presentar ?

    • Estimada Graciela:
      Bienvenida al blog y gracias por participar.
      En relación a lo que comentas -entiendo que la propiedad está en España-; debes acudir a la notaría del lugar en el que esté tu terreno con la documentación que tengas.
      Allí te indicarán la solución más conforme a tu problema atendidas las circunstancias del caso. Normalmente se hará un expediente de dominio; aunque existen otras alternativas, dependiendo del exceso y de las circunstancias.

      Saludos
      Antonio

  12. Mucgas gracias por contestar mi pregunta Antonio ,pero la propiedad se encuentra locacalizada en mexico no en España ,he contratado los servicios de un abogado esoecializado en escrituras ya son tres anos de eso y hasta el momento no ha echo nada que puedo hacer? Mi lugar de residencia es USA ,me pidio las escrituras originales y el las tiene en su buffet me sienti frustrada ! Es normal qye se tonen tanto tiempo ? todos los docunentos que ha solicitado han sido entregados , muchas gracias por su ayuda ….

  14. Hola… necesito su ayuda urgente mi escritura tiene ya 6 años desde que la tramite sin poderse arreglar pues del registro siempre la regresan por errores… la llevamos con el notario y ellos según rectifican los errores pero no se si en realidad lo hagan,yo desconozco sobre todo esto pero no es justo que ya no quieren ellos ni hacerse cargo del traslado de la escritura de la notaria al registro,y pues ya me salió a mi más caro todas las vueltas que eh dado de un lado para otro que lo q pague de la escritura… porfabor asesorenme o quien me puede ayudar con mi situación…

  15. Hola,

    Y primero de todo gracias por este blog que aclara tantas cosas a los particulares que muchas veces vamos perdidos en estos temas legales.Quisiera aprovechar para hacerle una consulta que ni mi propio notario y registrador de la propiedad que me corresponde se aclaran. Por un error, en mi hipoteca constaba un valor de tasación distinto al real (al certificado de tasación que se aportaba en la hipoteca), el error era tan evidente que el notario,como usted muy bien indica los subsano por si mismo(art. 153 del Reglamento Notarial),sin la participación del Banco. El problema ahora es que el banco ahora no está de acuerdo con ese proceder, el registrador de la propiedad me pide la escritura original de la hipoteca para registrar esa subsanación del valor de tasación de la vivienda, y esa escritura la tiene el banco,que por supuesto no me la quiere dar.

    Mi pregunta es: ¿el banco por mucho que no este conforme no puede oponerse a que se corrija un error material tan evidente en la escritura de la hipoteca,aunque sea un dato tan importante como el valor de tasación a efecto de ejecución hipotecaria, por parte del notario,habiendole advertido yo de ese error,no? ¿es posible que yo pueda registrar esta subsanación,ya que el banco no quiere dejarme o llevar la escritura original, llevando al registro una copia autorizada que me de el notario?¿y quien se supone que debe de asumir estos costes de este proceso,si se supone que el error fue cometido por la notaria al transcribir una cifra?.

    Gracias de antemano por todo,

    un saludo.

  16. Buenas tardes,
    Realizamos una compraventa, la retire y la registre en su respectiva oficina de registro sin ningún problema, des pues de unos días se comunica conmigo una funcionaria de la notaria y me informa que por un error involuntario se saltó un consecutivo y por lo cual mi escritura iba a quedar con el mismo número que otra y solo se diferenciaban por la palabra bis mi pregunta es ¿hay algún problema que dos escrituras queden con la misma numeración o con la palabra bis? es un procedimiento correcto el que realizo la notaria?

  18. Hola ,necesito su ayuda ,herede una propiedad con mi hermano una casa ,le pusimos de valor 30000 euros mas 3000 del solar pues han hecho una tasacion oficial y la valoraron en 67000 se que estamos esentos de impuestos en la herencia pero un dia tendremos que venderla por su valor real ,y tendremos que pagar incremento de patrimonio ,esto nos costaria dinero despues de vender la casa para evitar que nos arruinemos,,podemos subsanar la escritura estamos de acuerdo mi hermano y yo y ponerle 67000 euros en vez de los 30000 euros y 3000 euros de valor,gracias,un saludo

    • Buenas tardes.
      Se puede rectificar el valor, estando conformes TODOS los firmantes de la escritura.
      Tendrían que hacer una declaración complementaria del impuesto de sucesiones que declaron ustedes.
      Saludos

  19. saludos desde Cumana edo Sucre Venezuela, en un titulo de propiedad de una vivienda aparece solo un conyuge, el otro quiere que su nombre aparezca , por cuanto el alega que va a pedir un credito en el banco y necesita su nombre en el para tal accion, ¿se puede hacer que aparezcan los dos nombres?

    • Estimado amigo, gracias por participar y bienvenido al blog.
      Realmente debería buscar asesoramiento legal en su país a los fines que se propone. Lo importante no es que salgan o no los nombres en una escritura sino la causa por la que estos salen.

      Saludos

  20. Mi duda es que el registro anula unas cláusulas de la hipoteca, concretamente la cláusula dónde aparecen los intereses de demora y gastos de formalizaron del préstamo y sin embargo en las escrituras siguen apareciendo.
    No lo debía de haber rectificado el notario? Que tiene más validez el registro o la escritura?

    • Estimada Verónica, bienvenida al blog y gracias por participar.
      La pregunta que planteas da para muchas líneas. Si bien, el Registro, no anula nada. El Registrador no es Juez. En las escrituras siguen saliendo cláusulas de intereses de demora y cláusulas de gastos porque son legales, si bien, si están inscritas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, hay unos efectos distintos a si no lo están. Igualmente, en función del proceso en el que hayan recaído los fallos, fallos judiciales y nunca registrales.
      No tiene más validez la escritura que el registro ni a la inversa, cada cual cumple su función y son complementarios.
      Saludos y gracias por tu interés.

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