Entrega de llaves en una compraventa

entrega_de_llaves   ¿Cuándo entrega llaves y vacía el vendedor la casa y cuando tiene posibilidades de entrar el comprador sin tener que dar cuentas a nadie? Es una pregunta que las partes de la operación, inmobiliarias incluidas, se plantean con más frecuencia de la que debieran.

   En la práctica, si los interesados callan, el Notario, creo, poco añade al respecto. Al menos, no consta en las escrituras que a diario veo en mi Notaría, como títulos previos de operaciones presentes. No olvidemos que el que compró ayer venderá mañana.

   En este post os cuento mi experiencia y cómo ha incidido en la redacción de mis escrituras. Los problemas, lógicamente, se plantean en relación a viviendas de segunda mano. Cuando se compra a promotor la cuestión suele estar bastante clara.

   Recuerdo, hace ya algunos años, un buen día se reunieron en torno a mi mesa un matrimonio para vender y un matrimonio para comprar. Se trataba de una vivienda de alta gama. Los compradores iban a destinarla a su vivienda habitual. Como era costumbre hasta hace poco y, mucho me temo, seguirá siéndolo. A la fiesta concurría también el apoderado del Banco que financiaba la operación. La transacción parecía impecable y la firma de la escritura también. Apretón de manos, todos contentos, entrega de copia simple… Sin embargo, a los dos días, a primera hora de la mañana, me encuentro al comprador, circunspecto, quien preocupado me plantea para que le aconseje:

  “Antonio, resulta que cuando nos fuimos, el vendedor me dijo que necesitaba un día para desalojar la vivienda y ahora no me quiere dar las llaves. ¿Qué hago?”

   Viviendo y aprendiendo, pensé. He de reconocer que la cuita me sorprendió, ciertamente no me había pasado nunca. Socialmente se considera, al margen ya de lo que la Ley diga, que firmada la escritura sale vendedor y entra comprador. Muchas veces se daban las llaves, otras se habían dado y no faltaban casos en los que los interesados preguntaban y solicitaban al notario la redacción de alguna cláusula dando un plazo de cortesía.

   En la Notaría se produce el momento de la verdad. Se paga el precio, se adquiere la propiedad y, normalmente, sin que el notario diga nada, se entregan las llaves. Por eso no se da dinero antes en gran medida, se firman contratos de arras -de distinto valor jurídico-, no se dan las llaves hasta la firma de la escritura…

   En España la firma de la escritura implica entrega de la posesión -salvo contadas ocasiones-. Sin embargo, la situación que aquella persona planteaba no era agradable. A los notarios no nos gusta que se fuercen puertas, pues hay zonas grises en punto a recuperar la posesión.

   En mi opinión, si el vendedor, además de propietario, es poseedor de la vivienda, si no se formula reserva en el momento de la firma, la posesión física se entrega junto con la propiedad. En tal caso se podría violentar la cerradura por parte del comprador. Al vendedor se le impone un deber de diligencia y debe reservarse lo que proceda antes de firmar; lo cual es conveniente que conste en la escritura.

   En el caso que relato, al parecer, el vendedor no había dicho a su hija, que era la que vivía allí, que había vendido la casa, probablemente había surgido alguna fricción familiar. Aconsejé a la persona que, prudentemente, esperase unos días antes de pasar a cualquier acción más contundente, siempre bajo el amparo de la legalidad. Me parece que hay que empezar por lo más fácil. Afortunadamente, al poco tiempo, se entregaron las llaves y no hubo que pasar a mayores.

   Desde aquel momento, en mis escrituras introduzco una cláusula que regula la cuestión de forma expresa, obligando a las partes a pronunciarse sobre el tema de las llaves y posesión y dejando constancia al respecto. Hay quien las ha entregado, otros las entregan en el acto. También, en ocasiones se da un plazo para entregar las llaves y consigno una autorización para forzar la puerta transcurrido un plazo y consiguiente renuncia a lo que exista en el inmueble.

   ¿Por qué sucede todo esto? Como comentaba, hasta la firma de la escritura está todo en el aire. Hay operaciones que se abortan en la propia Notaría. Por eso, es lógico que el comprador no quiera dar dinero sin tener cierta la propiedad, con la firma. También es lógico que el vendedor no quiera dar las llaves antes. Hay veces que el vendedor ha de desalojar el inmueble en el que vive y vende. Incluso, otras veces, la venta va ligada a una compra posterior del vendedor. Por eso, es lógico hablar y regular todas las situaciones, a fin de cuentas, de lo que se trata es de proteger todos los intereses en juego, a eso nos dedicamos los notarios, por eso somos imparciales y velamos en paridad por comprador y vendedor.

Antonio Ripoll Soler

Notario de Alicante

www.notariaripoll.com

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27 Comentarios »

  1. Yo acabo de comprar una casa en el estado de texas usa ya fiemamos en la compañia de titulos pero no me entregaron las llaves es mas ni me dicen nada cuanto me las entregaran kien sabe ke puedo hacer

  2. Hola Antonio:

    En primer lugar quería felicitarle por el blog (Me lo recomendó Francisco Rosales de Salamanca Rodríguez, un compañero suyo) y he de decir que llevo dos entradas y las dos me han encantado.

    En este tema me surge una duda respecto a las zonas grises, si bien el art. 1462 del CC entiende que la posesión se entrega en el momento de la formalización, ¿Podríamos incurrir en un delito de allanamiento de morada si cambiamos el bombin “por las bravas?, ¿Se refiere a eso con las zonas grises de la posesión?.

    Un saludo y gracias por su tiempo.

    • Gracias Telmo, Paco es un buen amigo y le ciega el afecto, agradezco en cualquier caso tu valoración.

      El bombín no se debe cambiar “a las bravas”. Debe atenderse a las circunstancias concretas. Por eso la referencia a las zonas grises. Es muy importante la situación y posesión que tenía el que se supone que nos la entregó a nosotros.

      Saludos y sigue participando, es lo que ´más recompensa a los que escribimos un blog.

  3. Hola Antonio:
    Realice un contrato de compraventa de una casa, una parte ya la pague y otra parte la pagare con un credito hipotecario de INFONAVIT que le pagara en un mes, lo cual quedo estipulado en el contrato de compraventa, ademas ya firmo escrituras ante notario, pero la señora quiere hacer un ADENDUM al contrato para especificar la fecha exacta de pago de INFONAVIT y si no se dara por cancelado el contrato y yo debo pagar la pensalisacion especificada en dicho contrato, lo que se le explico y que no hay una fecha exacta, si es aproximada, en el contrato dice que se le pagara por parte de INFONAVIT, a mas tardar en los seis meses siguientes a la firma del contrato, lapso que todavia no vence, tambien me pide que se le de dos meses apartir del pago de INFONAVIT para desocupar la casa, en el contrato especificamos que seria un mes apartir de la firma de escrituras que es el tiempo en que INFONAVIT le pagara lo que falta.
    ¿Es correcto hacer un ADENDUM al contrato despues de ya haber firmado las escrituras?
    ¿Cuanto tiempo debo darle al vendedor para desocupar la vivienda?
    ¿Puede cancelar la compraventa de la casa, aunque ya se haya firmado las escrituras?

  4. Hola Antonio.
    Gracias por compartir esta información.
    Me quedan algunas dudas, a ver si puedes echarme un cable. (Estoy pendiende de comprar una casa en Alicante en breve)
    1.- ¿Qué se debe poner en el contrato para que quede claro que la posesión y las llaves serán efectivas al firmar con el notario?
    2.- Si el vendedor quiere unos dias post-venta para retirar objetos personales, muebles, etc… ¿puede impedirme la entrada a mi casa? ¿Si no lo especifica a la hora de firmar pierde ese derecho?
    3.- Si compro la casa y cambio el bombín, por si las moscas, ¿estoy cometiendo algún delito?.
    El vendedor hacia uso de la vivienda, aunque no era su vivienda habitual.
    Muchas gracias

    • Estimado Pablo, gracias por tus palabras y valoración.
      En función de los intereses que tenga cada una de las partes (vendedor-comprador) se redactan las cláusulas, es usual dar un plazo de cortesía, pero se deben dejar las cosas claras a fin de evitar problemas entre la salida de uno y la entrada del otro.
      Puedes pasarte por la notaría y te explicaremos en función del caso concreto.
      Saludos,
      Antonio

  5. Que ocurre si el vendedor firma contrato compraventa, cobra una entrada y entrega las llaves ? Cuanto puede demorarse la firma de escrituras en notaria? Puede tomar posesión de la finca durante el tiempo que quiera sin ir a notaria? Que tiempo establefe la ley? es una finca rustica de segunda mano. Gracias.

    • Estimada María:

      Gracias por participar, bienvenida al blog!

      Tu consulta tiene muchos matices, debe estarse a lo que se haya estipulado en el contrato de compraventa que se debe haber firmado en tales supuestos.

      Por otro lado, la firma en la notaría no se demora si las partes no quieren, no obstante, a veces hay documentación previa que hay que tramitar. Los plazos dependen de las circunstancias del caso.

      Te aconsejo busques asesoramiento de un profesional.
      Saludos,
      Antonio

    • Estimada Presentación:

      Firmado el contrato se suele establecer un plazo para elevar dicho contrato a escritura pública, si se firmó un contrato de compraventa. También es frecuente establecer en un pacto de arras un plazo para formalizar la escritura.

      El plazo que comenta es para ejecutar una de las dos cosas, su incumplimiento, en función de cómo esté redactado el pacto y el contrato de que se trate, conlleva distinta responsabilidad y efectos.

      Acuda a un profesional, como debía haber hecho antes de firmar el contrato.

      Saludos

  6. Buenas tardes.
    Nosotros hemos firmado en el contrato de arras un plazo de 20 días para abandonar nuestra casa desde la firma de la escritura. Mi pregunta es:
    Pueden los compradores entrar en mi casa libremente dentro de esos 20 días?
    Y, pueden obligarnos a aceptar, dentro de nuestros 20 días, el inicio de obras en la casa con nosotros aún en ella?
    Muchas gracias de antemano
    Un saludo

    • Estimada Cristina, bienvenida al blog y gracias por participar.
      La respuesta dependerá de la redacción que hayáis dado a la cláusula correspondiente, de ahí la conveniencia de estar asesorado al firmar unas arras. Por otro lado, si no ha sido el caso, comentadlo en la notaría antes de firmar la escritura a fin de que os ofrezcan una solución satisfactoria a ambas partes.
      Saludos,
      Antonio

  7. Buenas tardes, tengo una pregunta: en un contracto de Arras, si el vendedor incumple el acuerdo tiene que pagar doble de la suma entregado (Arras penitenciales).Però en cuanto tiempo tiene que devolver el dinero? 1 mes, 6 meses?todos a las vez o en pequeña mensualidades?

    Es mejor poner algo específico en el contracto de Arras?
    Gracias

  8. Hola buenas.. yo tengo un problema que puedo hacer para recuperar una vivienda que me dieron los del ipv. . Tenia que pagar por 25 años .con estaba en mala situación la tuve que vender.. a un precio regalado firme un compra y venta al tipo. . Pero al final nunca se pagaron la viviendas porque los vecinos Isidro problemas por las viviendas porque se le prendió fuego al una y nunca más nadie pago y se termino cancelando todas… perdí y quiero recuperarla. .

  9. Mi pregunta es la siguiente. Si yo ya pague el valor de la casa aun no me entregan la llave y no han desalojado y no he firmado escrituras solo tengo contrato de compraventq q hagovñ q me den la llave

  10. Buenas tardes, mi caso es la siguiente. El día 20 de Julio firme la compra de una vivienda en notaria, mucho antes el día 28 Junio tenia fecha de firma pero por fartar un certificado de una deuda bancaria no pude firmar, el caso es que compre a un matrimonio divorciado y con mala relación y la señora me hizo firmarle un documento de posesión del inmueble de 20 días a partir del día que se firmaran escrituras para sacar muebles según ella no podía afrontar los gastos hasta que tuviera efectivo. Este documento concluyo el 19 de julio y ella misma con su puño y letra el día de la firma real el 20 de julio traslado a bolígrafo esta entrega de la posesión al día 15 de Agosto. En escritura no dice nada de la posesión de la vivienda para la parte vendedora al contrario dice que se me entrega la vivienda en pleno dominio. Yo estoy teniendo paciencia pero veo que estamos ya a 2 de Agosto y no se llevo nada aun. Yo tengo una copia de llaves que me dio el marido pero ella no lo sabe incluso cuando voy a la casa siempre esta y tengo que pegar para entrar y me trata como si la casa fuera suya.
    Puedo cambiar el Bombin de mi casa?. Que legalidad tendría este documento pasado en fecha, rectificado a bolígrafo ante unas escrituras? Que me aconseja que haga?

    Muchas Gracias

  11. Mi caso es bastante complejo, creo. Le intento resumir. El viernes “firmamos” escritura de compra, la propietaria necesita vender para comprar. Su venta y nuestra compra, dependia previamente de documentación favorable para vender nuestra vivienda de VPO. Se le advirtió en mayo de que el proceso de venta de nuestra vpo iba a ser lento y que una vez se recibiera el documento favorable de venta, la venta de su piso y compra del mismo por nuestra parte, así como la compra del piso que a su vez dependía de la venta del suyo iba a ser, por decirlo de alguna manera, fugaz. El piso que ella va a adquirir con el dinero que le demos por la compra del suyo por nuestra parte, es de una herencia. Según quedó con los herederos (vía inmobiliaria) iba a tener permiso para realizar obras (adaptación de baño a su madre) en el mes de julio, y a día de hoy (17 de agosto) no han sido realizadas esas obras. Nosotros tambien tenemos q hacer obras en el piso que le vamos a comprar y que escrituramos este viernes 19 de agosto (cocina y baño). Esta señora tiene el condicionante de que su madre es mayor, y nosotros que tenemos 2 niños menores de 5 años. Los dos tenemos que hacer obras. Nosotros acordamos con los compradores de nuestro piso de vpo 15 días de desalojo (26 de agosto). Esta señora dice q tiene apalabrada con su empresa de mudanza, hacerla el 23. Nosotros por descarte y por fechas la tenemos q hacer el 24 ya q nuestra empresa de mudanzas no tiene mas fechas disponibles. Ella nos dijo que con unos 6 días, sin firma alguna en documento privado (cosa q si hicimos con los compradores de nuestra vpo a través de nuestra agencia inmobiliaria). 6 días q les dijeron en su inmobiliaria, 6 días q les dijeron a fecha de julio y q a día de hoy siguen sin hacerse obras. Esta obligada esta señora a darnos las llaves de su piso como máximo el día 23 de agosto?

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