Entrega de llaves en una compraventa

entrega_de_llaves   ¿Cuándo entrega llaves y vacía el vendedor la casa y cuando tiene posibilidades de entrar el comprador sin tener que dar cuentas a nadie? Es una pregunta que las partes de la operación, inmobiliarias incluidas, se plantean con más frecuencia de la que debieran.

   En la práctica, si los interesados callan, el Notario, creo, poco añade al respecto. Al menos, no consta en las escrituras que a diario veo en mi Notaría, como títulos previos de operaciones presentes. No olvidemos que el que compró ayer venderá mañana.

   En este post os cuento mi experiencia y cómo ha incidido en la redacción de mis escrituras. Los problemas, lógicamente, se plantean en relación a viviendas de segunda mano. Cuando se compra a promotor la cuestión suele estar bastante clara.

   Recuerdo, hace ya algunos años, un buen día se reunieron en torno a mi mesa un matrimonio para vender y un matrimonio para comprar. Se trataba de una vivienda de alta gama. Los compradores iban a destinarla a su vivienda habitual. Como era costumbre hasta hace poco y, mucho me temo, seguirá siéndolo. A la fiesta concurría también el apoderado del Banco que financiaba la operación. La transacción parecía impecable y la firma de la escritura también. Apretón de manos, todos contentos, entrega de copia simple… Sin embargo, a los dos días, a primera hora de la mañana, me encuentro al comprador, circunspecto, quien preocupado me plantea para que le aconseje:

  “Antonio, resulta que cuando nos fuimos, el vendedor me dijo que necesitaba un día para desalojar la vivienda y ahora no me quiere dar las llaves. ¿Qué hago?”

   Viviendo y aprendiendo, pensé. He de reconocer que la cuita me sorprendió, ciertamente no me había pasado nunca. Socialmente se considera, al margen ya de lo que la Ley diga, que firmada la escritura sale vendedor y entra comprador. Muchas veces se daban las llaves, otras se habían dado y no faltaban casos en los que los interesados preguntaban y solicitaban al notario la redacción de alguna cláusula dando un plazo de cortesía.

   En la Notaría se produce el momento de la verdad. Se paga el precio, se adquiere la propiedad y, normalmente, sin que el notario diga nada, se entregan las llaves. Por eso no se da dinero antes en gran medida, se firman contratos de arras -de distinto valor jurídico-, no se dan las llaves hasta la firma de la escritura…

   En España la firma de la escritura implica entrega de la posesión -salvo contadas ocasiones-. Sin embargo, la situación que aquella persona planteaba no era agradable. A los notarios no nos gusta que se fuercen puertas, pues hay zonas grises en punto a recuperar la posesión.

   En mi opinión, si el vendedor, además de propietario, es poseedor de la vivienda, si no se formula reserva en el momento de la firma, la posesión física se entrega junto con la propiedad. En tal caso se podría violentar la cerradura por parte del comprador. Al vendedor se le impone un deber de diligencia y debe reservarse lo que proceda antes de firmar; lo cual es conveniente que conste en la escritura.

   En el caso que relato, al parecer, el vendedor no había dicho a su hija, que era la que vivía allí, que había vendido la casa, probablemente había surgido alguna fricción familiar. Aconsejé a la persona que, prudentemente, esperase unos días antes de pasar a cualquier acción más contundente, siempre bajo el amparo de la legalidad. Me parece que hay que empezar por lo más fácil. Afortunadamente, al poco tiempo, se entregaron las llaves y no hubo que pasar a mayores.

   Desde aquel momento, en mis escrituras introduzco una cláusula que regula la cuestión de forma expresa, obligando a las partes a pronunciarse sobre el tema de las llaves y posesión y dejando constancia al respecto. Hay quien las ha entregado, otros las entregan en el acto. También, en ocasiones se da un plazo para entregar las llaves y consigno una autorización para forzar la puerta transcurrido un plazo y consiguiente renuncia a lo que exista en el inmueble.

   ¿Por qué sucede todo esto? Como comentaba, hasta la firma de la escritura está todo en el aire. Hay operaciones que se abortan en la propia Notaría. Por eso, es lógico que el comprador no quiera dar dinero sin tener cierta la propiedad, con la firma. También es lógico que el vendedor no quiera dar las llaves antes. Hay veces que el vendedor ha de desalojar el inmueble en el que vive y vende. Incluso, otras veces, la venta va ligada a una compra posterior del vendedor. Por eso, es lógico hablar y regular todas las situaciones, a fin de cuentas, de lo que se trata es de proteger todos los intereses en juego, a eso nos dedicamos los notarios, por eso somos imparciales y velamos en paridad por comprador y vendedor.

Antonio Ripoll Soler

Notario de Alicante

www.notariaripoll.com

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32 Comentarios »

  1. Permuta privada del 50% de unas casas, sin entrega de ningun inmueble pues se olvidan de ello y tambien de romper el contrato, un dia el aun dueño de una de ellas se va de viaje y le deja las llaves para regar las plantas o cuidar al gato a quien en su dia acordo cambiarse la mitad del porcentaje de los bienes, pero no para disponer del inmueble como si ya fuese suya, claro. Se entenderia que con la entrega de llaves ya se a hecho entrega del 50 % del bien por su parte?
    Una bronca entre ambos fue lo que les hizo desistir de la permuta o cambio, pero el contrato no consta como anulado en ese momento.
    Si el aun dueño de esa casa filma el momento de poner en las manos del otro las llaves, puede decir en algun momento que le convenga, imaginemos en el momento que se pudiera caer un muro ruinoso de esa casa encima de alguien y lo mate, que el responsable ya no es el?
    Gracias

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