Entrega de llaves en una compraventa
¿Cuándo entrega llaves y vacía el vendedor la casa y cuando tiene posibilidades de entrar el comprador sin tener que dar cuentas a nadie? Es una pregunta que las partes de la operación, inmobiliarias incluidas, se plantean con más frecuencia de la que debieran.
En la práctica, si los interesados callan, el Notario, creo, poco añade al respecto. Al menos, no consta en las escrituras que a diario veo en mi Notaría, como títulos previos de operaciones presentes. No olvidemos que el que compró ayer venderá mañana.
En este post os cuento mi experiencia y cómo ha incidido en la redacción de mis escrituras. Los problemas, lógicamente, se plantean en relación a viviendas de segunda mano. Cuando se compra a promotor la cuestión suele estar bastante clara.
Recuerdo, hace ya algunos años, un buen día se reunieron en torno a mi mesa un matrimonio para vender y un matrimonio para comprar. Se trataba de una vivienda de alta gama. Los compradores iban a destinarla a su vivienda habitual. Como era costumbre hasta hace poco y, mucho me temo, seguirá siéndolo. A la fiesta concurría también el apoderado del Banco que financiaba la operación. La transacción parecía impecable y la firma de la escritura también. Apretón de manos, todos contentos, entrega de copia simple… Sin embargo, a los dos días, a primera hora de la mañana, me encuentro al comprador, circunspecto, quien preocupado me plantea para que le aconseje:
«Antonio, resulta que cuando nos fuimos, el vendedor me dijo que necesitaba un día para desalojar la vivienda y ahora no me quiere dar las llaves. ¿Qué hago?»
Viviendo y aprendiendo, pensé. He de reconocer que la cuita me sorprendió, ciertamente no me había pasado nunca. Socialmente se considera, al margen ya de lo que la Ley diga, que firmada la escritura sale vendedor y entra comprador. Muchas veces se daban las llaves, otras se habían dado y no faltaban casos en los que los interesados preguntaban y solicitaban al notario la redacción de alguna cláusula dando un plazo de cortesía.
En la Notaría se produce el momento de la verdad. Se paga el precio, se adquiere la propiedad y, normalmente, sin que el notario diga nada, se entregan las llaves. Por eso no se da dinero antes en gran medida, se firman contratos de arras -de distinto valor jurídico-, no se dan las llaves hasta la firma de la escritura…
En España la firma de la escritura implica entrega de la posesión -salvo contadas ocasiones-. Sin embargo, la situación que aquella persona planteaba no era agradable. A los notarios no nos gusta que se fuercen puertas, pues hay zonas grises en punto a recuperar la posesión.
En mi opinión, si el vendedor, además de propietario, es poseedor de la vivienda, si no se formula reserva en el momento de la firma, la posesión física se entrega junto con la propiedad. En tal caso se podría violentar la cerradura por parte del comprador. Al vendedor se le impone un deber de diligencia y debe reservarse lo que proceda antes de firmar; lo cual es conveniente que conste en la escritura.
En el caso que relato, al parecer, el vendedor no había dicho a su hija, que era la que vivía allí, que había vendido la casa, probablemente había surgido alguna fricción familiar. Aconsejé a la persona que, prudentemente, esperase unos días antes de pasar a cualquier acción más contundente, siempre bajo el amparo de la legalidad. Me parece que hay que empezar por lo más fácil. Afortunadamente, al poco tiempo, se entregaron las llaves y no hubo que pasar a mayores.
Desde aquel momento, en mis escrituras introduzco una cláusula que regula la cuestión de forma expresa, obligando a las partes a pronunciarse sobre el tema de las llaves y posesión y dejando constancia al respecto. Hay quien las ha entregado, otros las entregan en el acto. También, en ocasiones se da un plazo para entregar las llaves y consigno una autorización para forzar la puerta transcurrido un plazo y consiguiente renuncia a lo que exista en el inmueble.
¿Por qué sucede todo esto? Como comentaba, hasta la firma de la escritura está todo en el aire. Hay operaciones que se abortan en la propia Notaría. Por eso, es lógico que el comprador no quiera dar dinero sin tener cierta la propiedad, con la firma. También es lógico que el vendedor no quiera dar las llaves antes. Hay veces que el vendedor ha de desalojar el inmueble en el que vive y vende. Incluso, otras veces, la venta va ligada a una compra posterior del vendedor. Por eso, es lógico hablar y regular todas las situaciones, a fin de cuentas, de lo que se trata es de proteger todos los intereses en juego, a eso nos dedicamos los notarios, por eso somos imparciales y velamos en paridad por comprador y vendedor.
El Blog del Notario 
Permuta privada del 50% de unas casas, sin entrega de ningun inmueble pues se olvidan de ello y tambien de romper el contrato, un dia el aun dueño de una de ellas se va de viaje y le deja las llaves para regar las plantas o cuidar al gato a quien en su dia acordo cambiarse la mitad del porcentaje de los bienes, pero no para disponer del inmueble como si ya fuese suya, claro. Se entenderia que con la entrega de llaves ya se a hecho entrega del 50 % del bien por su parte?
Una bronca entre ambos fue lo que les hizo desistir de la permuta o cambio, pero el contrato no consta como anulado en ese momento.
Si el aun dueño de esa casa filma el momento de poner en las manos del otro las llaves, puede decir en algun momento que le convenga, imaginemos en el momento que se pudiera caer un muro ruinoso de esa casa encima de alguien y lo mate, que el responsable ya no es el?
Gracias
Hola,
Muy interesante tu blog.
Estoy pensando comprar un piso en Madrid de precio limitado, lo venden a un precio por debajo del límite y sí les dan autorización por lo visto para venderlo (No me consta). La cuestión es que los vendedores están en espera de que les entreguen su casa y nos piden que la entrega de llaves sea dentro de un año.
Me dicen en la inmobiliaria que se haría un contrato con penalizaciones en caso de que no salgan a tiempo y que es normal.
Pero a mi me resulta raro que sea un período tan largo, qué pasa con los seguros, con la hipoteca etc, si en realidad no estoy viviendo en el piso hasta dentro de un año? Es esta operación común y se puede realizar?
A quién me debo dirigir? a Un notario? a la administración?
Gracias!
Estimada Aurora:
Se trata de una operación posible y relativamente normal, cuestión distinta es que interese la compra de un inmueble en el que no puedo entrar hasta dentro de un año.
Acude a tu notaría y te asesorarán sobre la forma más conveniente de tu telar tus intereses a fin de no perjudicarte cuando haya transcurrido el año-
Saludos
Buenas tardes, El pasado día 21 de septiembre compre una vivienda y poseo la escritura simple que así lo confirma, en el acto el marido de la vendedora ( están divorciados ) me entrego sus llaves, pero la vendedora me pidió quedarse hasta el día 2 de Octubre , consta en escritura tal plazo, pero ayer estuve en el piso y veo que no se ha llevado nada, mi pregunta es: ¿ puedo el día 3 cambiar el bombín de la cerradura, ? el mobiliario que quede dentro, ¿ es mio legalmente o de la anterior propietaria de la vivienda ?
Estimado Francesc:
Esas cosas deben preverse en la escritura.
Aún no es día 3. Yo, lo primero contactaría con la persona y pediría una explicación. La propiedad no se gana porque no retire las cosas… Hay que atender a las circunstancias del caso y las relaciones entre las partes, por ello, lo mejor es contactar con la persona y en función de lo que diga buscar consejo legal.
Suerte
Que importante hubiese sido hacer leído antes su opinión y no ahora que me encuentro en problemas.
Me paso que firme escritura y el tema de la entrega estaba en la promesa, 30 días desde el pago del crédito. El problema aparece ahora cuando el vendedor desconoce el trato de palabra sobre que incluía la casa y me quito una bodega y quería retirar el motor del portón.
A más de un mes de que se cumpla el plazo,
Solo veo incertidumbre y de mi, solo desconfianza ante lo honrado que aparentaba ser.
Ojalá lea esto y me de su opinión
Buenas tardes. Quiero comprar un piso, el cual me dicen que hay una familia con niños, cuyo alquiler lo paga la Junta de Andalucía y tienen contrato de 3 años. Pero me he dado cuenta, que en verdad son ocupas. La persona que me lo quiere vender, me dice que se van a ir, que les va a pagar o no sé que historias, pero no lo veo muy transparentes. Les he comunicado, que no daba señal hasta que dejarán el piso vacío y me han dicho que sí, lo está negociando. Lo que te temo, es que una vez de señal o firme la escritura se vuelvan a meter en el piso en ese intervalo de tiempo. ¿Cómo lo podria hacer para no tener problemas? ¿Se podría poner alguna cláusula o algo para poder entrar en mi casa y no tener problemas? Gracias de antemano.
Estimada María:
En tal situación se debe ser cuidadoso, no se debería dar ninguna señal sin tener las cosas claras. Se puede posponer la escritura y la señal, que no sería tal, sino la integridad del precio, hasta el momento en que el piso esté vacío.
Existen distintas alternativas, acuda a su Notaría y le ofrecerán, a la vista de las circunstancias, la que más le conviene.
Saludos
Yo tengo un problema.
Vendo mi pido y compro una casa , el que me compra a mi el piso escrituró un día , pero pasado cuatro días el dinero se hace efectivo en mi cuenta y no puedo escriturar la compra de la casa , asta pasado cuatro días de la venta del piso, le he preguntado al comprador del piso si me deja estar esos cuatro días, ya que la propietaria de la casa aún vive allí, y yo con dos niños pequeños no ser dónde ir, puedo pactar en la escritura que me deje estar esos cuatro días para hacer la compra de la casa y el traslado, muchas gracias
hola . estoy apunto de firmar la compra de un piso propiedad de banco , la inmobiliaria dice no tener las llaves del portal ni del garaje , que esto me las tengo que arreglar yo para conseguirlas . esto es legal?
Hola consulto para saber que puedo aser compre una casa ase una semana y me usurparon ase 2 días tengo boleto y escritura de la casa
Urge respuesta, en la entrega y firma de árras me entregaron las llaves para agilizar pintura y mudanza por que se firmaba en 10 días a los 5 días me dicen que tengo que darle las llaves xke la dueña se va de viaje y la firma será dos días después que se acordo, yo ya acordé en trabajo y empresa de mudanzas para mudanza y me piden las llaves que hago?
Un artículo realmente útil e interesante!!! Muchas gracias por todas las recomendaciones y datos. Enhorabuena!!
Gracias!
Yo me he encontrado varias veces con la misma situación que describes en eel ejemplo. De hecho muchos de los recientes compradores aprovechan y cambian la cerradura el mismo día , luego dejan pasar al antiguo propietario a por sus cosas pero sabiendo que ya no tienen llave ni forma de acceder a no ser que sea con su consentimiento. Gracias por la información.
Estimado Antonio: quería preguntarle si existe en la ley española alguna cláusula sobre cómo debe ser entregada la vivienda adquirida. Resulta que hemos comprado un casa rural, y la misma ha sido entregada llena de objetos a arrojar (restos de metales, muebles viejos, etc.). Los dueños anteriores no se quieren hacer cargo del vaciado de la casa. Alguna comentario? Gracias!
Estimado Fernando:
No existe norma, debe estarse a lo pactado. Son cosas que deben aclararse antes de la firma.
Saludos
Mucha suerte en tu nueva etapa!, y recuerda que lo más importante es la seguridad y deberías revisar que los niveles de gases como el radón y el metano están dentro de los límites se aconseja el Ministerio de Sanidad.Saludos!
Hola buenas tardes,
Nosotros hemos firmado contrato de arras penitenciales con fecha máxima de abandonar el piso el 31 de enero de 2020… Mi pregunta es: pierde validez esa fecha una vez firmada la compraventa en la Notaria? O en los documentos de ese día debe constar la misma fecha máxima de abandono?
Buenas tardes, compre un casa, ya esta inscrita a mi nombre, pero el vendedor no me quiere hacer entrega de la propiedad, su pago ya esta listo para que lo cobre en el banco (credito hipotecario), en el contrato dice que ya yo recibi la casa de manera conforme. Sin embargo el me estaba aplazando la entrega con la excusa que esperaria el banco le pague, ahora no ha ido a cobrar, y tampoco me quiere entregar la casa, que debo hacer para ocupar mi propiedad?