Comprar o vender un inmueble es algo que no se hace todos los días. En España tenemos la cultura de la propiedad. Si podemos, nos gusta tener una casa. Si mejoramos de fortuna o cambian las circunstancias, a veces, la vendemos para comprar otra que se acomode más a nuestras nuevas preferencias y necesidades.

   Al mismo tiempo, España se ha convertido en un país al que concurren los ciudadanos extranjeros; unos con fines vacacionales y adquieren una segunda residencia; otros para pasar el final de sus días, para lo cual, también, suelen acceder a la propiedad.

   En la época actual, a la vez que la crisis va purgando los excesos de la burbuja inmobiliaria, se observa un incremento exponencial de los compradores extranjeros. Así, el pasado mes de febrero, los medios se hacían eco de la noticia relativa a que los extranjeros ya compran una de cada cinco casas. El adquirente extranjero, con frecuencia, tiene un perfil distinto al nacional. La segunda residencia tiene un componente de capricho con lo que es un comprador apetecible. Si bien, en otros casos, el extranjero es un inmigrante y adquiere una vivienda en nuestro país porque se establece aquí.

   Sin embargo, celebrar un contrato con una persona -sea o no extranjera- que reside fuera de España requiere un especial asesoramiento. En ocasiones, puede que la legislación aplicable, en función del tipo de contrato que proyectemos, de su objeto…, no sea aquella a la que estamos acostumbrados. Ello determinaría que, en caso de litigación, deberá determinarse previamente la competencia de los Tribunales ante los cuales debería presentarse la demanda.

   Recientemente me consultaban sobre un contrato que se había frustrado. Una ciudadana canadiense compraba una vivienda en España. El vendedor, muy contento, se había cruzado una serie de correos electrónicos con la parte compradora; se trataba de una señora de mediana edad que, eclipsada por el sol de España, quería adquirir un inmueble en la Costa Blanca. Habían quedado en firmar la compraventa cuando Jane, así se llamaba la compradora, viniese a España. Como la vivienda era de fácil venta, para dar seriedad a la operación, Jane había enviado un dinero a la parte vendedora. La suma era un porcentaje importante de la operación. Se había hecho el envío mediante una transferencia internacional. Sin embargo, no existía más prueba escrita de dicho contrato que los correos electrónicos que compradora y vendedor se habían remitido, además de la referida transferencia.

   Pasaban los meses y Jane no aparecía por España. El vendedor, Gustavo, entre tanto, había retirado los carteles, rescindido los contratos con las inmobiliarias… Para sorpresa de este último, Gustavo, el otro día recibe un correo de Jane con el siguiente texto:

   «Estimado Gustavo:

   Por causas ajenas a mi voluntad lamento informarle de que ya no estoy interesada en adquirir la vivienda, ruego que disculpe las molestias causadas y lo entienda. Del mismo modo, le facilitó mi cuenta para que me devuelva el importe que le di como señal a la brevedad posible.

   Saludos cordiales,

   Toronto, 17 de abril de 2015

   Jane Harrison»

   Lo habitual, en Derecho material español, en estos casos, es pactar unas arras, para ello, se redacta un documento que recoge la entrega de la señal y las consecuencias del incumplimiento por una de las dos partes. Normalmente, el comprador asume el riesgo de perderlas si no llega a celebrarse el contrato por su voluntad. Si, en cambio, es el vendedor el que se arrepiente, se ve obligado a devolver la señal duplicada.

   La compraventa que nos ocupa presenta elementos internacionales. El hecho de que la compradora resida fuera de España y sea extranjera; así como la circunstancia de que toda la documentación se haya remitido electrónicamente entre personas localizadas en distintos países determina que se deba acudir al Derecho Internacional Privado para plantearnos ¿cuál es la ley aplicable? Puede que la legislación competente sea la de otro país, en cuyo caso los costes de conocimiento de dicho Derecho y de una eventual litigación se incrementarían para la parte extraña.

   AL respecto conviene recordar que existe un Reglamento de la Unión Europea -Roma-I- que determina la ley aplicable al contrato y reconduce el problema a la legislación española, cuando se trate de la adquisición de un bien inmueble sito en España, para lo cual es imprescindible que el objeto del contrato sea un Derecho real inmobiliario: la propiedad del inmueble (art. 4.1.c).

   La experiencia anterior debería ser bastante para caer en la cuenta de que los problemas, en ocasiones, escapan al control de las personas que de buena fe, con ilusión contratan la compraventa de un inmueble. Por eso es imprescindible estar convenientemente asesorado desde el principio.

   La compraventa de inmuebles celebrada con un no residente en España, además, puede plantear otras cuestiones que deben ser previstas anticipadamente, tales como la obtención del N.I.E. (número de identificación de extranjero – NIE ), incidencia de los medios de pago en la normativa de control de cambios, posibles repercusiones fiscales, eventuales indicadores de riesgo en materia de blanqueo de capitales… o, como en este caso, eventual riesgo de que nuestras previsiones sean irreales al pensar que la Ley aplicable al contrato era otra distinta de la que correspondía, como le sucederá a Jane.

   Y es que, en un mundo globalizado… ¡Todo es internacional!  (1)

   Antonio Ripoll Soler

   Notario de Alicante

   www.notariaripoll.com

   (1) ¡Todo es internacional!  es cita de la consigna que refiere la Directora de Millennium DIPr, Profesora Dra. Doña Pilar Diago Diago, cuando explica esta apasionante rama del Derecho: El Derecho Internacional Privado. Disciplina tan necesaria e importante en la sociedad globalizada del siglo XXI. A ella dedico este post y agradezco sus comentarios sobre el alcance del artículo 4.1.c Reglamento Roma-I.