Cinco preguntas que hacer al notario al entregar tu casa al banco

notaria_alicante_notario_dacion_en_pago_alicante   En los últimos días acudía a la notaría Mireia. La chica había pasado por una situación angustiosa que le había generado la imposibilidad de hacer frente al pago del préstamo hipotecario sobre una vivienda que había adquirido en Cadaqués. Tras el impago de la deuda hipotecaria se sucedieron varios meses de dura negociación con la entidad que le concedió financiación. Mireia, aunque tenía voluntad de pagar, había perdido su trabajo, sus padres, pensionistas, en su día avalaron la operación. Mireia, deudora, no quería que su situación personal arrastrase a las personas que en su día dieron la cara por ella.

   La realidad es que venía muy difícil hacer frente a la deuda hipotecaria, por eso, como en su día le sugirió el Notario, cuando firmó el préstamo hipotecario, en el momento en el que adivinó la posibilidad de que los acontecimientos se precipitasen y no pudiera hacer frente a la cuota mensual, la letra, como la llaman algunos, acudió a la entidad. Había oído que era posible entregar la vivienda a cambio de que la deuda quedara saldada. Finalmente, la entidad, accedió a su pretensión y un buen día acudieron a mi Notaría a fin de formalizar el acuerdo por el que Mireia entregaba la vivienda a cambio de liberarse de la deuda.

   Durante la firma de la escritura a Mireia le surgieron las siguientes dudas:

¿Se extingue la deuda completamente?

   Debe estarse al contenido de la escritura que habrá plasmado el acuerdo al que Mireia habrá llegado con el Banco. Normalmente, la dación en pago se habrá hecho con finalidad solutoria, de pago, o extintiva de la deuda. Sin embargo, en ocasiones la deuda subsiste tras la nación en pago.

¿Se extinguen todas las deudas?

   Muchas veces, el deudor tiene varias relaciones contractuales con el Banco. Normalmente, cuando alguien es cliente de una entidad ha financiado la casa, el coche, una tarjeta… La nación en pago sólo extinguirá aquellas deudas que aparezcan negociadas y reseñadas en la escritura y en los términos que en ella se contemplen.

¿Qué pasa con los fiadores o avalistas?

   No es infrecuente que, al conceder financiación, los padres hayan avalado al deudor que ahora se encuentra en situación comprometida. Por lo que en tales casos se hace necesario concretar la posición en la que quedan tras la dación. La dación en pago les liberará también en todos aquellos casos en los que se extinga la deuda. Pues la fianza es accesoria del contrato de financiación. Sin embargo, el sólo hecho de modificar la deuda sin el consentimiento de los avalistas, por sí solo, también extingue la fianza.

   Subsistirán, sin embargo, aquellas fianzas o avales que se hayan prestado en contratos que no sean objeto de la dación.

¿Son iguales todas las daciones?

   Es importante atender y asesorarse sobre cómo se ha configurado la operación de dación en pago. Los bancos y entidades financieras, mirando especialmente por ellos mismos, estructuran operaciones de finalidad idéntica a las de las daciones pero que, sin embargo, no se plantean de la misma manera. En tales casos las reglas generales se matizarán en función de lo realmente planteado.

¿Se tributa por la dación?

   La entidad financiera suele correr con los gastos, sin embargo, también, suele desentenderse de aquellas consecuencias que se produzcan con posterioridad a la dación y que repercutan en la figura del deudor saliente. Tales como las posibles repercusiones fiscales y otros gastos ligados a la operación pero que no son necesarios para que la posición del Banco, tras la entrega de la propiedad, quede bien definida. En tales casos es conveniente estar bien asesorado a fin de evitar sorpresas.

   Aunque la dación en pago, en determinadas circunstancias, tiene un régimen de neutralidad fiscal en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y en el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, en determinados supuestos se tributa, por lo que, por iguales motivos, es conveniente la presencia de un profesional que nos guíe al negociar la dación. Puede darse el caso de que entregado el inmueble, al año siguiente, Hacienda nos sorprenda con una reclamación por la operación cerrada con el Banco.

   En el momento de la firma de la escritura deben preguntarse todas estas cuestiones y si no se obtiene una respuesta satisfactoria no firmar la operación. Antes se puede renegociar. Firmada la escritura perdemos la propiedad y todo margen de negociación.

Antonio Ripoll Soler

Notario de Alicante

www.notariaripoll.com

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