Un caso de mal asesoramiento inmobiliario
Hoy me han consultado sobre una historia que me apetece compartir con vosotros. Pues realmente, las experiencias ajenas son un gran banco de pruebas del que mucho se puede aprender. Ahora bien, es conveniente que vengan explicadas y filtradas por alguien que sepa poner de relieve el auténtico valor ilustrativo de las mismas.
Si no vamos de la mano de un profesional que las utilice para ejemplificar, no dejan de ser reiteraciones de lo que muchas veces se ve en los despachos cuando te encuentras con comentarios tales como:
«Tengo una amiga que…»»
«Es como el caso de mi primo que ha perdido todo por culpa de…»
El caso es que, sentado en torno a mi mesa con motivo de una declaración de herederos un señor de educación exquisita, junto con sus familiares y personas que le acompañaban, tras explicarle los plazos que restaban para que quedase cerrada el acta de notoriedad por la que se determinan los herederos intestados de una persona, me pregunta:
«Don Antonio, formalizada la declaración de herederos, lo que nos interesa realmente saber es cuándo podremos vender la casa. Tenemos firmadas unas arras y el plazo ha expirado porque no sabíamos que el proceso de cancelar la hipoteca previa y la tramitación de la declaración de herederos se alargase más allá del momento en el que habíamos pensado que podríamos firmar la escritura»
El señor me ha relatado todos los pormenores de la operación. Se trataba de vender una propiedad que en parte le pertenecía y, en otra parte, era propiedad también de la persona fallecida, de la cual los hermanos, que actuaban de mutuo acuerdo, eran los únicos herederos. El comprador era no residente en España y debía resolver la adquisición para gestionar el visado en nuestro país.
La persona que me consultaba, en todo caso, había actuado de buena fe, sin embargo, cuando propuso la venta a la inmobiliaria, al parecer, pronto le prepararon, a la vista de la documentación, el contrato de arras, sin informarle cabalmente de que poder transmitir la propiedad con toda la documentación ordenada, era posible que se demorase más en el tiempo de lo previsto; por existir unos plazos legales, los de la declaración de herederos, y por depender de las actuaciones de terceras personas, el Banco que debía cancelar la hipoteca existente.
La realidad es que, ahora, el señor se encuentra con voluntad de cumplir un contrato que firmó precipitadamente y que actualmente le perjudica, al haberlo incumplido. La tramitación es la normal, sin embargo, el asesoramiento de la inmobiliaria fue manifiestamente equivocado.
La historia que se relata revela, una vez más, la importancia de una asesoramiento adecuado, de lo cual ya me he ocupado en varios post como en «2020: Un ciudadano asesorado». Muchas veces lo que se hace sin asesoramiento condiciona la firma de la escritura y no siempre de la forma deseada; en otras ocasiones, como en este caso, el problema puede ser mayor, pues incluso puede generar perjuicios al vendedor que confió.
Y ahora… ¿A quien reclama este señor cuando su comprador le reclame la devolución de las arras duplicadas?
El Blog del Notario 
Solo recordar,no obstante la dicción literal del art.1454 CC,que el TS ha realizado una interpretación correctora de dicho precepto,de modo que las arras solamente tendrán carácter penitencial (facultad de las partes de desistir del contrato) cuando así se haya expresamente pactado,pues,en otro caso ,tendrán carácter confirmatorio (prueba de celebración del contrato y anticipo del precio),y,por tanto,caso de incumplimiento de una de las partes,los efectos no se concretan en la devolución de las arras,sino que la parte cumplidora podrá exigir el cumplimiento del contrato e indemnización de daños y perjuicios.
Gracias por tu aportación, Francisco, en el caso concreto no valoré las arras porque no se me presentaron, ni era el momento, si bien, es habitual que se pacte el carácter penitencial, como, supongo, sería el caso.
Por otro lado, es triste la situación en que, con independencia de cuales fueran las arras, se encuentra la persona que consultaba como consecuencia de lo que se relata.
Gracias por participar y feliz día!
Pues la inmobiliria o si no el seguro de responsabilidad civil que debe tener la inmobiliaria, como tienen todos los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria Colegiados de España. El que no debe salir nunca perjudicado es el cliente.
API JUBILADO.
Pues por hacer algo como tener prisa un comprador de un piso , la Notaría no hizo las comprobaciones pertinentes y dos pisos que aparecían con un único número registral se le adjudicaron al comprador y los pobres tontos que vendían una propiedad llevan penando 10 años para recuperar la suya. Y la Notaría sin responsabilidad.