Derechos Adquisición Preferente Generalitat Valenciana

Hace unos días, un viernes por la tarde, me llama una amiga, muy preocupada, había quedado el lunes para vender una propiedad y le habían avisado, no se bien ahora ni quién, ni cómo ni cuando, sobre el hecho de que la venta no se podía llevar a cabo porque aparecía “no se qué”, según me dijo, en la nota del Registro. Le pedí que me remitiera la información registral a fin de poder comprobar a qué se refería. Es normal, las personas, ante el problema que se encuentran te lo traducen como buenamente se les ocurre, sin embargo, siempre digo que el médico ve al paciente y el notario los documentos. Los consejos “de oídas” suelen hacer daño al que los da y al que los recibe. Al leer la nota del Registro, aparecía la sujeción a un derecho de adquisición preferente en favor de la Generalitat Valenciana. Dicho derecho estaba causado por el hecho de que la vivienda en cuestión había sido adquirida como consecuencia de un proceso de ejecución hipotecaria.

No voy a explicar aquí los supuestos en los que surgen dichos derechos, los que me leéis sabéis que mi blog tiene un contenido divulgativo y valorativo, en el expreso mis opiniones. Siempre pienso que el consejo adecuado se debe dar por el profesional en el lugar oportuno. En este caso me parece conveniente alertar de la problemática y dar mi valoración. El que quiera saber cómo funcionan dichos derechos y cuándo proceden puede leer la información, muy completa, que da la página correspondiente de la Generalitat Valenciana, que enlazo aquí.

Los derechos de adquisición que comento participan del régimen de los derechos de adquisición preferente que traen causa de las viviendas de protección oficial. Sin embargo, a diferencia de los que se dan en los supuestos de VPO, en los cuales hay un régimen que se ha explicado al comprador, que ahora vende, en el momento de formalizar la escritura de compraventa y que en la misma se mencionan; en estos otros casos sorprenden al que compró cuando va a formalizar la venta.

Estos derechos se introducen con el Decreto 6/2020 de 5 de junio, del Consell. En el preámbulo de la norma se hace constar que se introducen “los derechos de adquisición preferente a favor de la Generalitat en las transmisiones de viviendas adquiridas mediante procesos de realización patrimonial para el pago de deudas hipotecarias o en las transmisiones relativas a grandes operaciones inmobiliarias”.En la regulación subyace una doble finalidad. Por un lado, la declarada: propiciar el acceso a la vivienda por parte de los menos favorecidos mediante la creación de un parque de viviendas públicas. Por otro lado, la oculta: penalizar al adquirente que se aprovecha de la desgracia ajena, en los casos en los que no se puede pagar la financiación que se contrató.

Al margen de lo que cada cual piense sobre acceder a la propiedad adquiriendo un inmueble en aquellos casos en los que quien no pudo pagar perdió su vivienda, la realidad es que nadie está haciendo nada ilegal, está previsto en nuestro sistema que cuando no se paga, del cumplimiento de sus obligaciones responde el deudor con todos sus bienes presentes y futuros (art. 1911 C.c.). Es algo que se explica siempre a todos los que contratan una deuda hipotecaria. Actualmente, además, forma parte del test obligatorio que se debe cumplimentar en el acta previa de transparencia. La norma, sin embargo, carga las consecuencias del reproche moral que hace su redactor a quienes adquirieron la vivienda consecuencia de tales procesos.

¿Qué es lo que sucede en la práctica? Estos derechos no son siempre fácilmente detectables. En primer lugar, existe el problema de que se aplican de forma retroactiva. Consiguientemente, son una limitación del dominio que no se informó al adquirente, en su día, pues la norma no existía. Por otro lado, tampoco afectan solo al que adquirió como consecuencia de los procesos previstos en el Decreto. También a los adquirentes posteriores. Esto es, no solo afecta al que adquirió en el proceso de ejecución, también a todas las transmisiones posteriores, con lo que fácilmente se puede ver sorprendido quien desconoce toda esa cadena de transmisiones. Así, por ejemplo, el Banco X se adjudica una vivienda en un proceso de ejecución cuando su cliente, Luis no pudo pagar. El Banco X vende la vivienda a Juan, en ese momento hay un derecho de adquisición preferente. Pasado el tiempo, Juan vende José, el derecho subsiste, al igual que cuando José vende a Matilde. Han pasado muchos años y en los títulos no hay rastro de esas situaciones -evidentemente, la práctica hace que los notarios ya vayamos generando tales indicios-. Sin embargo, se produce el problema, muy grave, de las adquisiciones anteriores a la entrada en vigor de la norma, las cuales, pueden estar sujetas a la misma y son indetectables, sin un estudio detallado de toda la cadena de transmisiones durante el periodo transitorio.

En la práctica los particulares hacen sus tratos, con mayor o mejor acierto, se comprometen sin estar debidamente informados, se busca la financiación y, con mucha frecuencia, no se detecta el problema hasta que los notarios obtienen del Registro de la Propiedad la nota de información continuada. En ese momento hay que iniciar las comunicaciones a la Generalitat, que suspenden el proceso y que se pueden prorrogar hasta sesenta días. Puede que, durante el transcurso de ese plazo, una de las partes considere que existe un incumplimiento contractual -que lo hay-, que se frustre la financiación, que el vendedor incumpla, a su vez, cuando contaba con el dinero de la venta para realizar otra adquisición…

Por desgracia, el escenario no cambia mucho cuando interviene una inmobiliaria, pues pese a que la norma ya tiene unos meses, es compleja, comprende una gran casuística y no se ha informado debidamente. En estos casos, el valor añadido lo da el agente de la propiedad inmobiliaria que conoce la norma y ha hecho los deberes.

Las situaciones que se producen son surrealistas, pues, al margen de lo acertado, o no, de la medida, la norma no distingue entre tipos de viviendas y puede que se sujete a estos derechos una vivienda de alto standing y gran precio, la cual, evidentemente, nunca formará parte del parque de viviendas protegidas. Por otro lado, bien estaría que, al margen de la norma, se facilitase información sobre cuándo se está ejerciendo ese derecho, pues la precariedad de las arcas de la Administración hace que, de hecho, no se estén adquiriendo tales viviendas ante la falta de recursos.

Por último, también cabría plantearse si la Administración, en una época en la que se teletrabajo y el sistema ha perdido eficiencia por el COVID, ha dotado de recursos suficientes para que quienes han de resolver lo hagan en un plazo razonable, pues bien está reservase derechos; sin embargo los plazos generosos siempre corren a favor de la Administración.

Afortunadamente la norma está recurrida de inconstitucionalidad, como puede comprobarse aquí. Bien está sacar conejos de la chistera legislativa. A veces medidas menos ambiciosas y más pegadas a la realidad de las personas producen mejores efectos, sin embargo, eso no da ni titulares ni rédito electoral ¿No os parece?

Seguidamente, os dejo algunos consejos a fin de que no os veáis sorprendidos por el problema que se relata en este post, tanto si sois vendedores como compradores.

  • Si quien vende adquirió de un Banco, normalmente existirá un derecho de adquisición preferente.
  • Pide los títulos de propiedad: la nota simple es insuficiente.
  • La intervención de una inmobiliaria, normalmente, evita que surjan estos problemas o facilita su solución.
  • No entregues ninguna cantidad sin tener clara la situación de la propiedad.
  • No pongas a la venta tu propiedad sin saber si podrás cumplir.
  • Acude a la notaría, en caso de duda, con antelación suficiente.
  • Recuerda: Lo barato sale caro.

Antonio Ripoll Soler

Notario de Alicante

www.notariaripoll.com

8 Comentarios »

  1. BON DIA, como siempre, un gran artículo.
    Como bien dices, muchas veces se dan situaciones subrealistas.
    Por desgracia esos 60 dias, se transforman en… 90..120… y como el tiempo para las administraciones no existe, entre esos casos y si encima le metes el tema hipotecario, los plazos y las prisas se vuelven locas.
    Acepto al 100×100 que se tenga una preferencia por el tema social, y mas cuando las viviendas las ha pagado el Sareb ( todos los españoles ) que se reviertan a la gente que lo necesita realemente.
    ¿ pero cuando hay una segunda o tercera transmisión ) en los casos de que los precios suben … es necesario ???

    • Hola, Edu, como siempre me alegra saber de ti. Espero que estés bien y que te esté respetando la época y sus circunstancias. Gracias por tus palabras y valoración. Ciertamente, sucede actualmente y genera muchos problemas y quebraderos de cabeza a gente normal que no ha hecho nada malo.
      Saludos!

  2. Buenos días.
    Me he leído a fondo tu artículo. Menos mal que está recurrida la norma, porque tiene carácter retroactivo y no me parece bien, sobre todo porque la retroactividad debe beneficiar y no perjudicar, yo misma compré a un Banco y me he puesto a revisar el título ( claro está el mío) y no aparece nada. Y en su momento ni siquiera me plantee que pudiera existir un derecho de adquisición preferente.
    Pero bueno, si llegado el momento tengo que actuar ya me ocuparé..
    Esta ley forma parte de un cúmulo de leyes, dictadas en medio de una pandemia, y son reveladoras de una inseguridad jurídica total… Esto ya lo he vivido en otro sistema, mucho más brutal, pero inspirado en el mismo espirítu y me parece un despropósito… sobre todo la retroactividad. Sin entrar demasiado a fondo en otras consideraciones.
    Gracias por alertar, porque al final, las personas en los negocios jurídicos como los de compraventa han de estar muy atentos y sería muy útil que los Notarios informarán. Porque las personas están intentando sobrevivir y te encuentras con estas leyes, que perjudican la estabilidad de la propiedad. Puedo entender las necesidades de muchas personas vulnerables, y sin trabajo, pero la responsabilidad no debe recaer sobre el propietario privado, ni mucho menos, aunque tenga varias propiedades.
    Tengo en mente la primera Ley de Reforma Urbana de Cuba. Y ya sé que me dirán esto es Europa, pero cuidado… en medio de una pandemia esta ley, es un ejemplo de aprovecharse de los momentos de fragilidad de todos.
    En fin,
    Un abrazo.
    María Elena Cobas.

    • Muchas gracias por tus palabras, Elena! Totalmente de acuerdo. Sin embargo, cada vez se legisla peor en España. Tal vez incida la configuración de nuestro sistema de producción normativo donde coexisten distintas instancias que no siempre tienen la cualificación técnica adecuada…

  3. Buenos días, Antonio. Al leer tu entrada de hoy he recordado que quería comentarte una cosa sobre la anterior (ésta en la que entro ahora) y es que, para Cataluña, la Resolución 293/2021 de la Direcció General de Dret i Entitats Jurídiques aceptó los argumentos de nuestro compañero J. A. García Vila y negó carácter retroactivo a los decretos ley 1/2015, de 24 de marzo, y 17/2019, de 23 de diciembre de la Generalitat de Catalunya. Muchísimas gracias por tus excelentes artículos.

    • Buenos días, muchas gracias por su aportación y valoración. Muy interesante lo que comentas, lo cierto es que la regulación legal no hay por donde cogerla, genera inseguridad y no facilita nada la dispersión competencial que existe en España… El otro día no autoricé una escritura y me argumentaban que la semana anterior habían firmado una equivalente en Madrid sobre otra finca del mismo edificio… la parte vendedora era la misma. Es muy difícil controlarlo todo, cuando no imposible.
      Abrazos

  4. Buenos días, Antonio. Veo que me tratas de usted, seguramente por una suma de educación y prudencia. Soy notario de la promoción del 83 y llevo muchos años residiendo y ejerciendo en Vilafranca del Penedès (Barcelona). De ahí que me tomara la libertad del tuteo, libertad que desearía recíproca. Enhorabuena una vez más por el blog. Un abrazo. César Martín

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