El examen del deudor hipotecario

examen_test_prestamo_acta_previa_hipoteca

   La Ley de Crédito Hipotecario da para una telenovela, casi estoy empezando a pensar en serializar el Blog y empezar a escribir el guión, seguro que puedo dormir a propios y extraños, si no lo he hecho ya.

   Ayer por la mañana en una cafetería cercana a la Notaría, un miembro de mi equipo bajó a desayunar, pide lo de siempre, medio bocadillo con tomate, atún y mayonesa –el día que se quiere dar un homenaje recuerda al camarero que le añada un par de anchoas-. Mientras espera -no por indiscreción propia, sino ajena- no puede evitar escuchar a quienes se encuentran a su izquierda en la barra:

   –¿Es muy difícil?- pregunta con cara de terror el señor bajito, Mariano, a quien trajeado le acompañaba.

   –No, no te preocupes, el Notario es amigo y os lo pondrá fácil.

   –¿Seguro?– repregunta el que acompañaba al primero–. Yo es que no me he examinado desde el colegio y, la verdad, se me daba muy mal. ¡Pensé que después de aprobar el carné de coche no tendría que volver a examinarme en la vida!

   –De verdad que no, el notario os hará un test a los dos– El señor de traje y corbata informaba con cara de circunstancias, añadiendo–: Incluso el notario os chivará las respuestas. Como aprobaréis, en unos días firmaremos el préstamo hipotecario. – Mariano y el otro acompañante respiraron aliviados y apuraron sus cafés, mientras el tercero, apoderado de banca, como el sagaz lector habrá intuido, esbozó una sonrisa de complacencia.

   Lo que anteriormente se transcribe, al margen de la licencia poética que se toma quien esto redacta, sucedió de forma real. Sirva para tomar nota de que se debe elegir el lugar adecuado para hacer determinados comentarios, pues igual tu historia acaba inspirando un post, lo cual, es el menor de los problemas, pues aquí no contamos datos personales y solo tratamos de aprender observando la realidad.

   Con la nueva Ley de Crédito Inmobiliario, se debe realizar un acta previa (*) que acredite el cumplimiento del principio de transparencia material; cumplimentada ésta, con los requisitos legales, se abre la vía a la firma del préstamo hipotecario que permite financiar la adquisición de una vivienda, entre otros supuestos que están bajo el manto protector de la nueva regulación. Como ya estamos en la era de los nativos digitales y la mayoría de los lectores habrán jugado a cualquier consola o videojuego, el acta, podría decirse, se encuentra al final de una de las pantallas del videojuego llamado Roland en los Bancos (a éste juegan los más mayores, los más jóvenes, en cambio y adictos a la Play, prefieren Call of Duty V: El Zombie hipotecario, una versión actualizada del anterior), cumplimentada esta se desbloquea el acceso a la siguiente en la que provisto de todas las mega armas de defensa que de que te ha provisto el Padre del Universo Financiero y mentor de la paz del consumidor, nuestro ágil Legislador, te puedes enfrentar en igualdad de condiciones al malvado Banco a fin de obtener la financiación. Por desgracia, nuestros políticos no han ideado todavía la fórmula para que el Banco pague el propio préstamo, es cierto que han impuesto a los notarios la carga de correr con los gastos de protección al consumidor y abaratado de hecho los aranceles notariales para que los bancos paguen menos, pero eso no vende tanto y ha pasado desapercibido (**).

   El artículo 15.2.c) in fine LCI al regular el acta previa a la financiación, uno de los requisitos que impone es la realización de un test al consumidor que pretende acceder a la financiación, así, establece:

   “…y en presencia del notario, el prestatario responderá a un test que tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información suministrada.”

   La realización del test, que no aparece justificada en el Preámbulo de la Ley, en el fondo, lo que persigue es, en mi opinión, trasladar al consumidor consciencia, mediante una actitud activa, de la seriedad del proceso y de la parte de responsabilidad que tiene en autoprotegerse recabando la información adecuada. Se trata de evitar que alguien acuda al tan socorrido “no me enteré de nada, fui a la notaría y firmé lo que me dijeron”. Si se cumple o no la finalidad referida lo dirá el tiempo y los derroteros que tomen los pronunciamientos judiciales. En el mismo sentido se podría hablar del manuscrito hipotecario relativo al suelo, que, en la práctica no sirvió de nada. Ese enfoque legislativo se aprecia en el día a día, cada vez se nos recaban expresamente más consentimientos y autorizaciones a fin de informarnos explícitamente de nuestros derechos, que muchas veces rellenamos –unos más y otros menos- de forma automática e irreflexiva, por ejemplo con las alocuciones telefónicas, aceptación de consentimientos en aplicaciones de internet, consentimiento informado sanitario… Sucede que en el caso del préstamo hipotecario, se hace responsable al notario de que se rellene ese test de forma consciente y responsable, pues de hecho, el nuevo sistema traslada al notario, a coste cero y en favor de los bancos, grandes beneficiados del nuevo sistema, la responsabilidad de que el consumidor ha sido debidamente informado a fin de evitar reclamaciones y litigiosidad relativa a los préstamos hipotecarios. Sí, se trata de que los Bancos tengan menos reclamaciones.

   Por eso, el artículo 15.6 LCI establece:

“Conforme al artículo 17 bis apartado 2.b) de la Ley del Notariado y el artículo 319 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, el contenido del acta se presumirá veraz e íntegro, y hará prueba del asesoramiento prestado por el notario y de la manifestación de que el prestatario comprende y acepta el contenido de los documentos descritos, a efectos de cumplir con el principio de transparencia en su vertiente material”.

   Dicha finalidad no es mala, que el sistema bancario este en entredicho permanentemente no favorece a nuestra economía ni da seguridad jurídica. Cuestión distinta es que no sean ellos, los bancos, los que soporten los costes de sus prácticas, a veces discutibles o no concordes con la transparencia material.

   Así las cosas, volviendo a la anécdota de la barra de la cafetería que inspira este post, y como explicación a los tres señores que lo generaron, me gustaría hacer la siguiente aclaración.

   Los notarios no somos ni amigos ni enemigos de nadie. Cumplimos las obligaciones que el Legislador nos encomienda y velamos, en el caso de los préstamos hipotecarios, por que la parte débil, el consumidor, reciba la correspondiente información y se vincule, por un contrato cuyas consecuencias económicas le acompañarán, prácticamente, el resto de su vida, de forma debidamente informada. Es algo que hacíamos y que la nueva Ley nos exige que sigamos haciendo, depositando la confianza y estabilidad de nuestro sistema bancario en nuestra función, que tiene como presupuesto un consumidor informado y que tome parte activa en el proceso de contratación hipotecaria.

   Los notarios no hacemos ningún examen. Se nos dan unas pautas de actuación a fin de que quede acreditado que el consumidor contrata de forma consciente un préstamo hipotecario.

   Los notarios no chivamos respuesta del examen. Se sigue lógicamente de lo anterior, no haciendo ningún examen no hay ninguna respuesta que soplar. Lo cual no quiere decir que no leamos conjuntamente con el consumidor el test y aclaremos algún concepto si no lo entiende, a fin de que la persona responda lo que considere.

   Los notarios trabajamos gratis. Efectivamente, esa labor de que quede plasmada la transparencia material a fin de asegurar que realmente el consumidor conoce a qué se vincule y, de esta manera, evitar litigiosidad y dar estabilidad a nuestro sistema financiero no genera ningún coste ni al Banco ni a quien se endeuda. Sin embargo, ello no quiere decir que se autofinancie, la financiamos los notarios con nuestra organización, medios materiales y recursos humanos y, evidentemente, con un gran empleo de tiempo propio; la primera de esas actas que firmé, al margen de su preparación, me llevó una hora y cuarenta minutos reunido con los clientes, pues no es lo mismo explicar un préstamo hipotecario que documentar que un préstamo hipotecario ha sido explicado.

   Los bancos no han formado debidamente a sus empleados antes de la entrada en vigor de la Ley, obligación que ésta les impone en su artículo 16 y que se ha incumplido manifiestamente, sólo así se entienden las continuas consultas que se nos están formulando y el gran número de préstamos que se están paralizando a causa de errores en la documentación remitida por éstos para redactar el acta previa. Al pobre actor de la anécdota que inicia el post nada se le puede reprochar.

   En cuanto al consumidor, con la nueva regulación, honestamente considero que no podrá decir que firmó sin enterarse, al margen de quien sea el responsable en tal caso o a quien se repercutan los perjuicios económicos (notario, banco o propio consumidor). Es muy difícil llegar a firmar un préstamo hipotecario sin que el consumidor responsable haya levantado la mano y paralizado el proceso con su actuación, lo cual también es posible y deseable que suceda.

Antonio Ripoll Soler

Notario de Alicante

www.notariaripoll.com

 

Notas y/o Epílogo

(*) Sobre el acta previa se pueden leer estos tres post:

El proyecto de contrato y el acta previa.

El acta previa LCI ¿Cuándo procede? (Ámbito objetivo LCI).

El acta previa a la firma del préstamo hipotecario en la nueva Ley de Crédito Inmobiliario.

(**) Las referencias al Legislador y a los Bancos se hacen jocandi causa. Respecto del Legislador porque, es evidente, cada vez merece menos crédito, -y nunca mejor dicho-. En efecto, ya no solo se despreocupa de lo que realmente afecta a la sociedad, cuya actualización queda aparcada a favor de la acción legislativa que brinda un titular político. Es algo de lo que me he ocupado ya en este blog, al hablar, por ejemplo, de la actualización de las normas del Título Preliminar del Código civil o de la legítima castellana. En el caso de este post, también hay que reiterar el recuerdo del retraso de la acción legislativa, colocando a España, la inacción y falta de perspectiva de nuestros políticos-parlamentarios, al borde de recibir un grave sanción económica por no adaptar nuestra normativa hipotecaria a la correspondiente Directiva de la Unión Europea. En cuanto a los Bancos, personalmente, aunque pienso que, a veces, existen abusos, la realidad es que sin su existencia no se podría acceder al modo de vida que actualmente llevamos y que a muchos convence y gusta. El problema es que, de un tiempo a esta parte, parece que, contra lo que se espera de cualquier negocio al que se enfrente un consumidor, los Bancos nunca pueden perder, y no dejan de ser sociedades anónimas que están sujetas a las reglas del mercado, por lo que, a veces se gana y a veces se pierde.

5 Comentarios »

  1. No puedo hacer más que darte mi más sincera enhorabuena por tu valentía y por la ingeniosa ironía de la que haces gala a la hora de tratar este tema. Te apunto (sin pretender hacer de agorero) que además, desgraciadamente, no servirá para nada. Todo contratante tiene el deber (sea o no “consumidor”) de saber lo que va a firmar y, si no lo sabe, de asesorarse a su costa. Ni la otra parte ni, menos aún, el fedatario interviniente, tienen por qué realizar esa función. Y si, aún así, medio error, para eso están los Tribunales.
    Quizás la solución, como he venido diciendo en alguna ocasión, pase por no mezclar el préstamo con el juego (interés variable) porque tienen dos animus distintos (prestandi y iocandi) y dan lugar a contratos de identidad distinta (conmutativo y aleatorio). Si una persona, mayor de edad, quiere arriesgar con ocasión de un préstamo, que lo contrate a interés fijo y, a continuación se vaya a un casino. Mezclarlo es un sinsentido, Por mucho que se “pueda hacer”, no se “debe hacer”. Los bancos dan asquito. Te ponen el caramelo de un préstamo a interés variable porque aparenta ser mejor que el interés fijo y juegan con que el prestatario siempre piensa que las cosas van a ir a mejor. En fin, que mi enhorabuena y que sigas por el mismo camino. Un fuerte abrazo.

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