Guindos: “Dación en pago” ¿Leyenda o realidad?

   Hoy el Ministro de Economía, Luis de Guindos, propone como medida estelar la dación en pago para aliviar la situación de las familias. El trato es entregar la vivienda y librarse de la deuda.

   La solución no es novedosa. La posibilidad existe ya en nuestro Derecho. Se llama “hipoteca de responsabilidad limitada”. Con ella, el límite de responsabilidad se concreta en la finca que se ha ofrecido en garantía. Esta hipoteca, rompe con el principio general que existe en nuestro Derecho en virtud del cual del cumplimiento de nuestras obligaciones respondemos con TODOS nuestros bienes PRESENTES y FUTUROS. 

   Se trata de un pacto. Como todo pacto es negociable. ¿Pero qué Banco acepta esa figura? Ninguno, no interesa. Tampoco es obligatorio ofrecer además del bien hipotecado y del propio bolsillo el patrimonio de los padres, la novia y hasta el del apuntador que pasaba por ahí. Son los llamados fiadores. Sin embargo, si limitamos la responsabilidad a la finca hipotecada o no aportamos los fiadores el Banco no concede el préstamo. Ciertamente está en su derecho. Cada cual negocia según considera. Lo mismo hacemos nosotros cuando fijamos el precio de lo que vendemos. ¿Acaso alguien lo duda?

   Lo que nuestro Ministro propone plantea los siguientes problemas:

   1) Se trata de un “Código de Buena Conducta”. Con lo que no es vinculante, en ese sentido tienen razón los que dicen que o es obligatorio o de bien poco sirve.

   2) Es difícilmente aplicable.  Pues si bien es cierto que se podría aplicar, sin problemas, a las nuevas financiaciones; difícilmente podrá operar de forma obligatoria respecto de las ya contratadas. Admitirlo con efectos retroactivos restaría crédito a nuestro sistema a nivel internacional. Por eso se queda en “Código de Buena Conducta”.

   3) Si se aplica obligatoriamente de cara al futuro, la consecuencia lógica será un ENCARECIMIENTO DEL CRÉDITO por dos vías. Bien porque el riesgo que asume el Banco es mayor, lo que llevará irremisiblemente a una subida de intereses. Bien porque se exigirá aportar un capital inicial mayor a fin de que no se financie prácticamente la totalidad de la adquisición como sucedía hasta hace relativamente poco.

   Como punto de partida la declaración ministerial debe juzgarse muy favorablemente. Sin embargo, debería perfilarse adecuadamente y acompañarse de otras medidas. Un buen remedio sería establecer un sistema sólido de arrendamientos. Garantías para el arrendador y correlativo buen precio para el inquilino. De esa manera, como sucedía antiguamente, se desplazarían las ganas de comprar a favor de los alquileres. Pues que duda cabe que si, como sucedía hasta ahora es igual de caro comprar que alquilar, alquilar no interesa.

   Quienes apuntan como solución las refinanciaciones han perdido la perspectiva. Los préstamos ya están refinanciados y, además, se ha incurrido en el error de que al refinanciar no se mejoran las condiciones, asumiendo el Banco una pérdida, sino que éstas se suelen endurecer, con lo que la agonía del deudor se dilata.

   En cualquier caso, queda mucho camino por recorrer. No estaría de más que los Bancos asumiesen el hecho de que a veces hay pérdidas. Es comprensible que quien compra una vivienda no acabe de convencerse de que ahora se ha depreciado. Eso que es predicable respecto del ciudadano de a pie, difícilmente se puede justificar en una Entidad de Crédito. Son operadores macroeconómicos y deberían tener claro que, en los negocios, a veces se gana y a veces se pierde.

   Antonio Ripoll Soler

   Notario de Alicante

   www.notariaripoll.com

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