Una de las cosas que suele pactarse cuando vamos a comprar un inmueble es quién corre con los gastos del notario. Incluso, muchas veces, en el momento de la firma, cuando nada se ha pactado y preguntas en la sala que quién corre con los gastos del notario, asistes atónito a la escena en la que empiezan a producirse fisuras entre las partes. Comprador y vendedor no acaban de ponerse de acuerdo. En ese momento yo siempre preguntó: «¿Saben ustedes a cuanto asciende el valor sobre el que están discutiendo?». La respuesta siempre es negativa.

   Hay muchos mitos respecto a lo que importan los gastos del notario. Dichos mitos vienen alimentados porque existe una imagen social del notario como persona con un alto poder adquisitivo, lo cual no siempre es así. También se fundan en que muchas veces se dice: «Las escrituras me han costado X». En X entra no sólo la remuneración del notario, sino que el comprador imputa al notario lo que no son gastos notariales. Llega a introducir el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (lo que nuestros mayores llamaban los derechos reales) y los honorarios del registrador. Si pensamos que ese Impuesto representa, en la Comunidad Valenciana, el 7 % del precio declarado de la compraventa; en una compra de una vivienda por 100.000 euros, los impuestos son 7.000 euros, la provisión de la operación ascenderá a unos 7.800 euros y la ecuación será perfecta: «el notario me ha costado unos 8.000 euros». Lo cual dista bastante de ser real.

   ¿Quién paga al notario? Dependerá de lo pactado, pues la Ley, en este caso, deja libertad a comprador y vendedor. Normalmente se suele pactar y se pacta sobre la costumbre del lugar, pues costumbres existen. Sin embargo, si nada decimos, se aplica supletoriamente el criterio legal. Dependerá de la legislación aplicable al contrato. Así, en general, la mayor parte la pagará el vendedor. Sin embargo, existen criterios distintos en Cataluña, donde paga el comprador; o en Navarra, donde se paga por mitad.

   Informarse sobre los gastos notariales, su alcance, a quién se imputan si no se pacta… es siempre, por consiguiente, conveniente. Incluso antes de realizar el trato, pues de esa manera sabemos sobre qué estamos negociando.

   Sin embargo, los gastos notariales, no son lo único que debemos tener en cuenta, ni tampoco lo más cuantioso. Existen también los gastos de registro, que son similares a los de notaría y que siempre son imputables al comprador.

   En cualquier caso, lo más importante es la carga fiscal de la operación. La compraventa, en sí, conlleva el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (IT), imputable siempre al comprador. El impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (antigua Plus-Valía), es un impuesto municipal, corresponde al vendedor, depende del Ayuntamiento tanto su exigibilidad como su cuantía. Por último, habrá que tener en cuenta la ganancia patrimonial que puede conllevar la venta para el vendedor, se tendrá en cuenta en el IRPF del año siguiente.

   No son oponibles a la Administración los eventuales pactos fiscales, pues ésta exigirá el pago de los impuestos siempre al obligado fiscal. Y, lo que es más importante, FIRMADA LA ESCRITURA LOS IMPUESTOS SE DEVENGAN, no hay vuelta atrás. Por eso es conveniente informarse adecuadamente antes del otorgamiento. Lo que pensemos en ese momento que correspondía pagar poco importará, pues deberá pagarse lo que realmente proceda.

   Por último, no se debe olvidar que cada operación lleva su problemática y tratamiento fiscal y arancelario independiente, por lo que dicífilmente se pueden dar con rigor estimaciones basadas en consultas telefónicas sin aportar los antecedentes. Debe acudirse a la notaría, con la documentación y preguntar con conocimiento de causa.

Antonio Ripoll Soler

Notario de Alicante

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