¿Venta de cuota o extinción de condominio?

venta cuota   ¿En qué se diferencia la venta de cuota de la extinción de condominio? Pues prácticamente en nada.

   Alejandro, Vicente y Gema son tres hermanos. Han heredado de sus padres una casa en Vallada. Al haber un único bien en la herencia los padres hicieron que, pese a no llevarse los tres del todo bien, fuesen de la mano en la propiedad. Estaban condenados a entenderse si querían vender una propiedad familiar en un pueblo que hacía años que no visitaban. La realidad es que nadie compra una cuota de propiedad. Nadie comprará la parte de uno de los tres hermanos si no puede comprar el resto de la casa.

   Cuando uno de los tres hermanos vende a otro su parte, estamos ante una venta de cuota. Cuando Alejandro y Gema, dos de los tres hermanos, venden a Vicente su parte estamos ante una extinción de comunidad. La diferencia es importante. En el caso de venta de cuota se paga un 10 % del valor de la cuota, mientras que en la extinción de comunidad se paga el 1,5 % del valor de la total propiedad (a los tipos fiscales de la Comunidad Valenciana). Lo cual determina que, cuanto menos sean los copropietarios mayor ahorro fiscal habrá.

   Hasta ahí, todo claro. Así, vender la mitad de la casa es más caro que extinguir el condominio.

   Sucede que nuestros tres hermanos, Alejandro, Vicente y Gema, no pasan por las mismas circunstancias. Así, Mientras que Alejandro y Gema están buscando trabajo, Vicente es el hermano próspero de la familia. Era emprendedor, cuajó su idea y ahora regenta un próspero negocio en Valencia. Por eso, los primeros necesitan vender la casa heredada de los padres. Vicente, en cambio, aunque podría irle mejor, no necesita la venta.

   Ahora les ha salido un comprador a los tres. Alejandro y Gema están desesperados por vender. Vicente, no tanto. Vicente quiere obtener veinte mil euros más por su parte de lo que están pidiendo sus hermanos.

   ¿Qué puede hacer Vicente? Son varias las opciones que tiene, todas legales:

  • Facilitar lo que sus hermanos piden y consentir la venta. En tal caso, los tres cobrarán por partes iguales. Vicente recibirá menos de lo que pensaba.
  • Oponerse a la venta. En este supuesto sólo se podrá vender judicialmente, sin perjuicio de que cada uno de los hermanos podrá vender su parte. ¿Quién compra parte de una casa?
  • Negociar con el comprador o con los hermanos un sobreprecio para él. Vicente puede pedir de su cuota lo que quiera. Que la venta conjuntamente con los hermanos no quiere decir que tenga que acatar el precio de éste.

   Lo que arriba relato, es relativamente frecuente. Cada cual tiene derecho a hacer con sus propiedades lo que quiera. Tan lícito es querer vender, porque se necesita el dinero, como no querer vender, porque se espera que la propiedad se revalorice. ¿Quiénes son los buenos? ¿Quiénes son los malos?

Antonio Ripoll Soler

Notaria de Alicante

www.notariaripoll.com

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22 Comentarios »

  1. Podría ampliar, en el ejemplo de los tres hermanos, en que uno de ellos se queda por extinción de condominio con las otras dos partes, al hacer el pago a los hermanos, si lo realiza estando casado en gananciales. 1ª pregunta, en este caso el conyuge tendria sobre la vivienda algún porcentaje de participación. 2ª se tributaria por extincion y compra-venta en ese caso. 3ª el objeto de las preguntas es por interesar repartir los ingresos por arrendamientos de la vivienda.

    • Estimado Angel:
      Bienvenido al blog! Gracias por participar.
      Cuando uno de los copropietarios está casado en gananciales y se utiliza dinero ganancial, en todo caso, la sociedad de gananciales tiene, como mínimo un derecho de crédito frente al cónyuge al que pertenecía privativamente la cuota. Ese crédito tiene, al menos, por importe el valor de lo desembolsado. Sin embargo se pueden sostener muchas posiciones respecto el concreto valor así como respecto a si el resto del bien adquirido tiene o no carácter ganancial. Es una cuestión que debe estudiarse en el caso concreto y que no es pacífica.
      Respecto al reparto de los ingresos en un arrendamiento, dependerá de lo que se sostenga respecto a la titularidad. En cualquier caso, en el momento de efectuar la extinción de condominio, pueden ambos cónyuges pactar lo que consideren.
      Respecto al régimen fiscal, a mi juicio, lo determinante es que resulte un solo propietario, con independencia de que todo el bien sea privativo o de que coexistan titularidades gananciales con privativas.
      Saludos y gracias por participar.

  2. hola, expongo mi caso,por si me podeís ayudar, somos tres hermanos,,que heredamos de mi padre tres propiedades tenemos la sociedad de condominio echa, ahora que remos vender pero uno se opone, que podemos hacer..
    Muchas gracias
    .

  3. una pregunta,si mis hermanos me venden la parte suya de la vivienda por menos de lo que esta valorada?tengo que pagar la diferencia del valor que realmente tiene? vivimos en Andalucía por si le sirve a la hora de estudiarlo.Muchas gracias.

    • Hola, Ana, bienvenida al Blog!
      Las cosas valen lo que estamos dispuestos a pagar por ellas. ¿Tus hermanos te están regalando? ¿Habéis fijado un precio?
      Lo que debes pagar es lo que hayas acordado, si bien, si el valor es simbólico puede que te giren una liquidación complementaria. Pero no es correcto que liquides por valores/precios que no has acordado.
      Tal vez deberías acudir a una notaría, exponer tu caso, el trato que habéis hecho y aclarar si hay parte de regalo en lo estipulado.
      Espero haberte ayudado.
      Saludos

      • Se acordó 6000e para cada uno de ellos somos 7,yo al ser el comprador no me cuento pero hoy en el notario nos han comentado que el piso heredado tiene un valor de 70.000e y eso es lo que hay que declarar para no tener problemas,mis hermanos tendrían que pagar por vender aunque me vendan a un precio más bajos de lo que vale la propiedad? y en mi caso seria favorable para mi?que me aconseja no tengo ni idea del tema ..gracias de nuevo

  4. tenemos una casa de 7 hermanos uno de ellos me compra mi parte por un precio entre el y yo
    que se debe hacer y si los otros hermanos pueden oponerse
    un saludo
    emilio partal

  5. Podría por favor indicar a que IMPUESTO se refiere cuando dice:
    “En el caso de venta de cuota se paga un 10 % del valor de la cuota, mientras que en la extinción de comunidad se paga el 1,5 % del valor de la total propiedad (a los tipos fiscales de la Comunidad Valenciana)”
    Gracias, Juan.

  6. Mi hermana y yo, tenemos un piso escriturado a nombre de las dos. Mi hijo quiere comprarle su mitad, puesto que yo le doy la mia. Ella no quiere vender a no ser a un precio desorbitado, dado el estado del piso, que necesita una reforma total, incluidas tuberías, instalación eléctrica, suelo, ventanas, etc. etc. Ya le ha dado varias opciones y ella siempre pide un poco mas. Al final y dado el alto precio que pide, que nadie pagaría, mi hijo se ha decidido por la extinción de condominio. Por favor, ¿puede indicarme cuanto tiempo se llevaría el proceso y si resulta muy caro?. Le quedo muy agradecida.

  7. Hola. Mi pregunta es la siguiente: Señora de 75 años viuda. Tiene 5 hijos. Hay 2 hijos que no se llevan bien con la madre ni con los hermanos. La madre ha decidido vender su patrimonio privativo para que los 2 hijos no puedan heredar. ¿Puede hacerlo? ¿Pueden oponerse los 2 hijos a esta venta? Muchas gracias

  8. Tributación en el IRPF de una extinción de condominio

    Cuando fallece mi madre en el año 1994, mi hermano y yo cedemos en usufructo VITALICIO a mi padre, del 50% que nos corresponde. El pasado año 2015 fallece mi padre y en el reparto de la herencia mi hermano se queda con la vivienda y yo con los productos dinerarios, compensandome hasta llegar a un equilibrio, es decir, yo cedo ese 25% que me correspondía de cuando falleció mi madre, a mi hermano. Se realizó ante notario la extinción de condominio por el 25% de dicha vivienda y mi pregunta es: ¿Debo declarar ese 25% en la renta del IRPF. Si así fuera, debo reflejar la cantidad asignada al 25% de la vivienda en 1994 y la cantidad que se cuantifica en la fecha de transmision en 2015? 
    Gracias por vuestra ayuda

  9. Buenos días.

    He leído su artículo en “El blog del Notario”
    En mi caso se trata de un apartamento heredado de una tía soltera entre varios hermanos y primos, no nos ponemos de acuerdo para vender pues unos quieren esperar a que suba el mercado.
    ​Unos proponen disolver el condominio denunciando a los que se niegan a vender.

    Pregunta:
    La disolución de condominio se solicita a un juez?
    Cuanto puede tardar este proceso?
    Supone gastos de abogados y gastos extra de notaría?
    Se le pueden demandar/impugnar esos gastos a los que se niegan a vender y prefieren esperar?
    Se les pueden intervenir las cuentas como compensación por los perjuicios ocasionados?
    Y es cierto según me han dicho ( no se si la información es correcta) que cuando el juez disuelve el condominio, la propiedad no se vende a quién queremos, sino que sale a subasta pública?

    Gracias por su atencion.

    • Estimado Javier,
      Gracias por participar!
      En los casos como el que comenta la disolución de comunidad se insta judicialmente, conlleva más gastos y se hace en subasta pública, con lo que pueden intervenir terceros distintos.
      El proceso, su duración, depende del juzgado en el que se realice. No se pueden imputar gastos a los que se niegan. Le sugiero llegar a un acuerdo y si no es posible contratar los servicios de un abogado.
      Saludos

  10. hola …a quien proceda.somos cuatro hermanos dueños de un piso pagado.¿que costes tendra la operacion sise queda uno de ellos con el piso…a parte del credito que tenga que pedir inbividualmente?gracias.

    • Estimado José Ramón:
      Los costes dependen del precio pactado y los detalles de la operación. Tanto los notariales como los fiscales y registrales. Por ello le aconsejo acudir a su notaría de referencia con su expediente. Allí le informarán pormenorizadamente.
      Saludos,
      Antonio

  11. Buenas tardes y gracias por la información que proporciona. Quería plantear una cuestión parecida.

    Vivienda propiedad de 6 hermanos (por herencia). Dos quieren vender su parte, uno está dispuesto a comprar esas dos partes, los otros ni quieren comprar ni tienen interés en vender.

    ¿Es compra de cuotas o extinción de condominio? Si es compra de cuotas ¿habría que hacer dos escrituras? ¿Se puede “bloquear” de alguna forma para que, después de que haya firmado el primer vendedor, el segundo no se pueda echar atrás (al comprador sólo le interesa si compra a los dos para tener la mitad)?

    Gracias

  12. Buenas tarde y gracias por la información
    somos tres hermanos, y en la muerte de Mi Madre, nos quedamos los hermanos con una finca
    y resto de posesiones y dinero, Mi Padre.
    Ahora a fallecido Mi padre, y ya me quiero quedar la finca y renunciar al la herencia.
    1º ¿ esto se puede hacer?
    2º me hablan de hacer una venta o compra “CONDOMINIO”
    3º ¿esto que es ?
    muchas gracias anticipadas
    Ramón

  13. Buenas tardes. Respecto a la extinción de condominio:
    Suponga que somos 2 hermanos y tenemos 2 viviendas de mismo valor al 50% cada uno y queremos quedarnos una vivienda cada uno al 100%.
    ¿Podría hacerse una extinción de condominio o sería una permuta?
    * Lo digo por el ARTÍCULO 1062:
    Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.
    ——-
    Y luego le planto una situación más retorcida:
    Misma situación que la anterior pero esta vez las viviendas tienen distinto valor; Se compensaría con un % de vivienda y dinero.
    No sé si está pregunta sería más apropiada para un profesional en fiscalidad que para un Notarío (no se me ofenda).
    Gracias por su gran ayuda,Señor.

    • Estimada amiga:
      La pregunta es apropiada para un notario.
      Es importante configurar bien las escrituras en este caso. Normalmente se realizarán dos extinciones de condominio independientes, en ambos caso, pues es lo que mejor conviene fiscalmente. Se deberá tener en cuenta el origen del condocimino y la situación real de comunidad existente.
      Acuda a su notaría en la que le asesorarán la manera más barata para resolver su problema.
      Saludos

  14. ¿Cómo se puede instar judicialmente la venta de un inmueble en condominio cuando uno de los propietarios se niega a una venta normal?
    En el caso de un bien ganancial, una vez separados legalmente se puede instar también judicialmente aunque uno de los conyuges se niegeue a vender?
    Muchas Gracias

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