Compra seguro: Nota simple que no informa no sirve

fax registro   La nota simple continuada, o nota de información registral continuada como realmente se llama, es un elemento esencial para dar seguridad a las transacciones inmobiliarias en España. Es algo relativamente reciente. De hecho, su existencia tiene su origen en la década de los 90.

   La nota simple continuada se solicita y tiene por finalidad garantizar al adquirente sobre el estado de cargas y titularidad de lo que se está comprando. A comprador y Banco, garantizan que la persona que vende o la persona que hipoteca, realmente, con arreglo a Registro, tiene un comportamiento regular y que la finca que vende, o que ofrece en  garantía, tiene unas cargas y no otras, perteneciendo a quien vende o hipoteca.

   A día de hoy me parece una temeridad prescindir de la nota de información continuada. Evita riesgos en la adquisición de los derechos sobre bienes inmuebles. El Notario siempre advertirá al comprador de los riesgos que conlleva no solicitarla.

   El sistema que actualmente funciona en la práctica gira en torno a un fax -curioso, ¿verdad? ese aparato que ya casi nadie utiliza y que ha sido desplazado por la comunicación vía mail o telemática-. No voy a hablar aquí del manifiesto incumplimiento de la Ley que se hace por parte del Colegio Nacional de Registradores que, desde el año 2001 no presta la información telemática a que está obligado, con idéntica finalidad.

   Lo que se pretende es conocer en el momento de la firma de la escritura  la inexistencia de cargas o titulares distintos. En la notaría suceden las cosas. Se produce el momento de la verdad en el que se adquieren realmente los derechos, cuando se da el apretón de manos, cuando comprador y vendedor se saben propietarios y beneficiarios de un precio. Esa es la realidad sociológica, no hay más ciego que el que no quiere ver.

   Aunque no es lo ideal, pues a veces se producen disfunciones y se busca colgar el San Benito a Notario o Registrador, en aquellos casos en los que se rompe la cadena y la información no llega bien -últimamente ha sido el Notario el que ha salido perdiendo, pues a veces, hasta ha de imaginarse que el Registrador mandó la nota que nunca recibió-, durante el plazo de nueve días, siguientes a la recepción de la nota, el Registrador debe informar de aquello que incida en el contenido de la misma.

   Más allá de la función preventiva de la nota, en la actualidad se utiliza para mucho más que aquello para lo que inicialmente estaba prevista. Es frecuente preparar la escritura a la vista de la misma.

   Uno de los elementos esenciales de la nota es la información relativa a la titularidad. La identidad del titular registral. Actualmente, el titular registral se identifica en España no solo por su nombre y apellidos sino también por el número de identificación fiscal. El D.N.I. para los españoles y el N.I.E., para los extranjeros. La identidad del titular registral es esencial, pues el Notario debe asegurarse que el vendedor es la misma persona que la que aparece como propietaria en el Registro, lo cual es imposible si el Registrador no inserta en la nota el número de identificación fiscal.

   Paradójicamente, ese Registrador incumplidor de la legalidad es el que luego va a impedir la inscripción por no coincidir la persona del titular Registral con la del vendedor. Sin embargo, el Notario no es adivino, con lo que debe inexcusablemente introducirse tal dato en la nota continuada.

   Algún Registrador, con manifiesto desconocimiento de la legalidad vigente, no lo introduce, pese a que las certificaciones catastrales, que se obtienen desde la Notaría lo contienen. Se amparan en la Ley Orgánica de Protección de Datos. Sin embargo, suministrar los datos de identidad del titular registral es una obligación cuando del otorgamiento de una escritura se trata y no vulnera ninguna normativa. Será el Notario que utilice irresponsablemente esa información el que con arreglo pueda ser reprendido, nunca el Registrador que la suministró en cumplimiento de una obligación legal.

   La nota incompleta no garantiza nada y, consiguientemente, no sirve para nada.

   Lo anacrónico del sistema de fax; el hecho de que algún Registrador sea incapaz de dar la nota antes de tres días, pese a estar obligado a ello y pese a que al Notario le encarguen la escritura de un día para otro… da para muchos post, quizás este sea el primero de ellos; afortunadamente, existen muy buenos Registradores y trabajadores del Registro que hacen que los paralogismos del sistema sean los menos y todo funcione correctamente, aunque, qué duda cabe, podría ser mejor.

Antonio Ripoll Soler

Notario de Alicante

www.notariaripoll.com

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6 Comentarios »

  1. Ahora mismo en EEUU para mi conferencia de mañana sobre Cuba, me estaba estudiando ese tema, coincidencia de pensamiento, y aqui sin las siete de la tarde y te he hecho una consulta , porque en la Resolución 114 dictada en Cuba, se limita el acceso al Registro a supuesto fijados en la ley y además no expiden nada anterior al año 1965, supongo que tiene que ver con las confiscaciones o el pasado, si yo compré el 1 de enero del 60.. no me pueden certificar

  2. y además habria que garantizar que el objeto de transancion ha sido objeto de licencia y que lo construido corresponde con lo descrito ,tal cual obliga el artículo 17.5 de la ley de suelo a la inscripcion de la edificabilidad en el registro de propiedad, sino la nota simple carece de un valor urbanistico claro. un saludo. ferran

  3. Hola señor Ripoll.
    Tengo que presentar una extinción del condominio a una hermana y como ella tiene la escritura original de la vivienda me pone pegas para entregarla.
    ¿Me vale con solicitar una nota simple sobre la vivienda por internet?
    Muchas gracias

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