Crédito responsable, comisión de apertura y proyecto de escritura

credito responsable   La concesión de crédito responsable impone que la comisión de apertura se aplique a un estudio de solvencia y que se examine en los tres días previos a la firma el proyecto de escritura. En los últimos tiempos, se ha señalado, desde distintos foros, como causa de la crisis que se ha permitido un endeudamiento de los ciudadanos más allá de sus posibilidades reales de devolución. Todo se financiaba y no se veía riesgo de ningún tipo.

   Efectivamente, flujo de ingresos actuales, trabajo estable y solidez de la garantía hipotecaria ofrecida, en la cual el dinero prestado representaba un porcentaje mayor o menor, según los tiempos, del valor de tasación, han sido los pilares sobre los que se ha procedido a permitir el endeudamiento del que solicitaba un préstamo en cualquier banco.

   A posteriori, se ha demostrado que el sistema ha sido ineficiente. Desde Europa se ha puesto en duda la forma de acceso al crédito que tenemos en España. Han sido, principalmente, dos los pronunciamientos jurisprudenciales que han hecho tambalear nuestro marco normativo. Paralelamente, al régimen precontractual que existía se han superpuesto una serie de obligaciones a cargo de Bancos a la hora de comercializar los préstamos. El cumplimiento de dichas obligaciones debe ser luego contrastado por el Notario y, en cierta medida, cuando el dinero ya se ha dado, e incluso gastado, el Registro de la Propiedad comprueba la concurrencia de determinados requisitos.

   Sin embargo, en la práctica, la forma en la que se ha pretendido que el acceso al crédito se haga de forma responsable, en el fondo, sólo ha supuesto un incremento de la documentación precontractual que, en la práctica, nada añade a lo que existía y que no cumple la finalidad pretendida.

   Como ejemplo, se sigue renunciando al derecho que tiene el cliente a examinar el proyecto de escritura en la Notaría tres días antes. Renuncia que fomentan las propias entidades que son las primeras que no facilitan el expediente al Notario, en la mayor parte de los casos, hasta la víspera de la operación. En toda mi carrera, creo, sólo una vez el cliente acudió a hacer uso de ese derecho.

   El examen del proyecto de escritura debería ser real, debería conllevar una cita previa -que nunca se pide-, formar parte de la agenda cotidiana. Sin embargo, falta de planificación del trabajo del Banco, por lo dicho anteriormente; y falta de responsabilidad del interesado que, supongo de buena fe, prescinde de ello, hacen que se espere al momento de la firma para informarse de lo que se va a firmar. La decisión debería ser meditada de una forma real, más allá del mero deseo de comprar una casa.

   En este contexto leía el otro día un interesante trabajo de Matilde Cuena, a propósito del análisis de la Directiva del Parlamento Europeo y del Consejo 2014/17/UE de 4 de febrero de 2014, sobre contratos de crédito celebrados con los consumidores para inmuebles de uso residencial. La propia Directiva, traza como uno de sus objetivos que las entidades faciliten el crédito de forma responsable. Al mismo tiempo, pretende que se penalice a aquellas entidades que lo concedan irresponsablemente.

   Se ha demostrado que un crédito dado alegremente, además de perjudicar al interesado, supone inestabilidad para el sistema. Conlleva unos gastos judiciales y supone abonar el terreno para que la crisis económica se asiente en un Estado. En este contexto, igual que sucede, por ejemplo, con aquellas normas que tratan de evitar comportamientos que suponen un incremento del gasto sanitario, como podría ser el consumo de tabaco, parece lógico que se fomente un acceso responsable al crédito a fin de evitar los males comentados.

   Sorprende que todos los préstamos hipotecarios conlleven una comisión de apertura, para soportar unos gastos administrativos de preparación y estudio de la operación. A dicha comisión se añade, en ocasiones, una comisión de estudio. Lo llamativo es que, en la práctica, esa comisión se convierte una forma para incrementar el coste del préstamo y, realmente, no retribuye ningún servicio ni da valor añadido. La FIPER que ahora se exige no deja de ser un formulario impreso en masa. La forma en la que el propio Banco de España explica esta comisión, deja bastante que desear.

   Así las cosas, si como pretende la Directiva citada, se trata de dar un crédito de forma responsable y penalizar a las entidades que no hagan un test de solvencia, real, previo a la concesión; por qué no se exigen que esos gastos que asume el cliente se apliquen realmente en beneficio del mismo.

   De lo contrario, lo que se fomenta, desde el propio sistema es que tales comisiones encubran unos costes del crédito que se disimulan bajo la apariencia de un mejor interés. Por eso, faltando el test de solvencia debería eliminarse tal comisión y desplazarse los costes del crédito a la cifra de interés. No olvidamos que los intereses es el único dato en la práctica que el consumidor parece entender. Las prácticas que se critican no deja de ser un maquillaje de costes financieros legalmente permitido.

   Se pretende en la Directiva que facilitar el crédito contra el test de solvencia sea penalizado. Me parece una buena medida. Sin embargo, en general, esto debería extenderse a todos aquellos supuestos en los que el consumidor renuncie a los mecanismos de protección que el sistema pone a su disposición; como sucede cuando se renuncia a examinar el proyecto de escritura.

   Al sistema le viene bien, como por desgracia se ha demostrado, extremar las precauciones, sancionar al que fomenta los incumplimientos sería una buena práctica. La sanción, en el fondo, es bastante coherente, simplemente penaliza a aquel que quiere dar un crédito de mala calidad, con lo que, igual que asume el riesgo de impago, es lógico que se perjudique frente a aquellos otros que sí han hecho las cosas bien, caso de una eventual reclamación. Bueno para la persona, bueno para la sociedad, mejor para el sistema.

Antonio Ripoll Soler

Notario de Alicante

www.notariaripoll.com

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3 Comentarios »

  1. Comprometido, claro y directo a la raíz del problema.

    Felicidades.

    Como siempre te pido más, y como siempre me salgo del centro de tu debate para animarte a que abordes temas relacionados.

    En este caso me gustaría mucho leer tu opinión sobre el inexistente Registro de Condiciones Generales de contratación, la excesiva duración de cualquier procedimiento judicial desde que se dicta una sentencia en primera instancia declarando una cláusula abusiva, hasta que la declaración de abusividad es confirmada por el Tribunal Supremo, y sobre todo los ineficaces medios de lucha contra dichas cláusulas abusivas.

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