Compraventa: ¿Cuándo pago precio?

fullsizeoutput_b41e   Me gusta interactuar con las personas que acuden a mi notaría para confiar en mi y en mi equipo la tranquilidad de sus intereses, sus problemas y…  ¿por qué no? sus sueños y proyectos. Pienso que la lectura de una escritura es mucho más que leer su contenido, incluso, no basta una explicación detallada del mismo, que es lo que, al menos, debería cubrir la actuación notarial.

   En efecto, la lectura de la escritura se debe adaptar a las personas. Personas a las que se les debe exigir un mínimo de atención. Por eso, paro mi explicación cuando veo que alguien habla entre sí en la sala o cuando alguien recibe una llamada al móvil. Muchos se sorprenden de que les deje claro que no pueden ausentarse mientras hago mi trabajo a atender una llamada fuera de la sala, sin que ello implique interrumpir la firma para todos; pero ese es otro tema.

   No todas las personas entienden las cosas del mismo modo. Sin embargo, todas han de prestar el consentimiento de forma informada. La interacción con ellas te permite testar si, además de haber explicado bien la escritura, la persona ha entendido la explicación. Explicar bien una escritura, en la notaría, debería ser como el valor en la mili, que se suponía. Sin embargo, por muy bien explicado que esté lo que se va a firmar, no necesariamente ha de haberlo entendido el que ha de firmar.

   A veces, en ese juego de interacción, formulo a comprador y vendedor la siguiente pregunta:

“¿Quién gana en la compraventa?”

   Las respuestas son muchas y dependen de quién se atreva a contestar. Parece que el que paga no es consciente de que el vendedor también hace un sacrificio: entrega la cosa. Otras veces, en la mente del vendedor revolotea la sombra de que por un momento de necesidad se ha visto obligado a vender por un precio inferior del que habría pedido…

   Sin embargo, para el Derecho, nadie gana y nadie pierde, pues la compraventa es un contrato sinalagmático o bilateral, en el que la causa del precio se encuentra en la  entrega de la cosa y la entrega de la cosa se ve justificada por la recepción del precio.  Esto es lo que se estudia en la Facultad de Derecho. Si bien, económicamente, cada cual podrá matizarlo como considere.

   La entrega del precio, siendo un elemento esencial de la compraventa, pues la compraventa sin precio no es posible, como tampoco lo es si que haya un objeto que comprar, es una de las cuestiones que más anécdotas y problemas genera. Ciertamente, casi podría decir que hay tantas formas de pagar como compraventas. Además, es una de las partes en las que más reserva hay a poner las cartas, por comprador y vendedor, con reserva sobre la mesa. Parece que es tabú hablar del dinero, a lo cual se suma la mala práctica, con consecuencias sancionadoras, de esconder parte del precio de la compraventa. Lo cual, también, daría para muchos post.

   Parece que si la entrega de la cosa se justifica por la entrega del precio y a la inversa, el precio debería entregarse en el momento en el que se entregan las llaves; y no se deberían entregar las llaves sin la entrega del precio.

   Sin embargo, no siempre es fácil, cada vez menos, esa forma de operar. Hoy en día, no parece prudente acudir a la notaría con todo el dinero en metálico. Existen, en tal caso varios problemas, el primero de ello es legal, para garantizar la trazabilidad de la procedencia del precio, se imponen muchos controles administrativos a fin de evitar el blanqueo de dinero y el fraude fiscal; el segundo, y no menos importante, convertir una casa en dinero implica salar a la calle con un bolso muy goloso para aquellos que se muestran amigos de lo ajeno.

   Por todo ello, es frecuente acudir a distintos instrumentos de pago, bancarios, a fin de entregar el precio al vendedor, es entonces cuando aparecen las transferencias, los cheques personales y los cheques bancarios. Cada uno de ellos tienes sus ventajas e inconvenientes.

   Surge un problema añadido, que es el que da título a este post: ¿Cuándo pagar? Por distintos motivos que van desde dar una prueba de la seriedad del compromiso de comprar y vender hasta facilitar la obtención de financiación, es frecuente que se acuda a la notaría habiendo efectuado distintas entregas de dinero antes de la compraventa. La firmar de la escritura de compraventa supone un hito en la transmisión de la propiedad, salvo que se hayan pactado aplazamientos, lo cual no es frecuente sin garantías, en ese momento debería estar entregado todo el dinero, a la vez que recibida la cosa objeto de la compraventa.

   En mi opinión, especialmente en una compraventa entre particulares, debe buscarse el equilibrio de riesgos, para lo cual es imprescindible el asesoramiento de un profesional, bien de un letrado, bien de la propia inmobiliaria, bien haber acudido a la notaría para informarse antes de pactar y efectuar las entregas “a cuenta”. Entregar el dinero sin haber recibido la cosa, implica un riesgo, como también lo es entregar la cosa sin tener el precio cobrado.

   Parece lógico que, al hacer la entrega del dinero deba evaluarse la solvencia del vendedor, a fin de que no se frustre la entrega de la cosa una vez que el dinero se ha convertido, prácticamente, en irrecuperable. El piso no suele desaparecer -aunque puede ser objeto de gravámenes que perjudican al comprador- sin embargo, el dinero, una vez consumido, aunque es un bien fungible, tal vez, no pueda ser devuelto debido a la estrechez económica del vendedor o, incluso, a su mala fe.

   Junto con la solvencia del vendedor, debe tomarse en consideración lo que represente ese dinero en el monto de la operación, no es lo mismo entregar una gran cantidad si representa un pequeño porcentaje del precio que, una pequeña cantidad que, en cambio, representa la totalidad del precio.

   Así las cosas, últimamente me he encontrado varias operaciones en las que el comprador ha realizado la entrega de la totalidad del precio antes de la firma de la escritura. Además, han sido compraventas de no poco importe, su objeto eran pisos de valor considerable, no, por ejemplo, un simple trastero. En esos supuestos se corre el riesgo de que en el momento de la firma surja algún fleco, no se firma la escritura y… el vendedor no pueda devolver el dinero, bien por haberlo gastado en comprar otro inmueble -a veces se vende la casa para comprar otra-, bien porque debía dinero o bien, incluso, porque haya sido objeto de algún embargo por tercero.

   Las partes, de buena fe, se amparan, normalmente, en la comodidad o, sobre todo, en el ahorro de costes que supone una transferencia electrónica, realizada desde sus casas, frente a la adquisición de un cheque bancario, que normalmente comporta unos costes.

   A mi me sigue pareciendo, sin embargo, conveniente el empleo de cheques bancarios y cumplir la regla de equilibrio de riesgos que apuntaba anteriormente. Así funcionan las cosas, que no os las cuenten de otra manera ¿o sí?

Antonio Ripoll Soler

Notario de Alicante

http://www.notariaripoll.com

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