Cláusula suelo: el manuscrito

expresion_manuscrita_clausula_suelo_prestamo_hipotecario   La expresión manuscrita acompañando a la cláusula suelo de los préstamos hipotecarios es una exigencia impuesta por la Ley 1/2013 de protección de deudores hipotecarios. Sobre ella me he ocupado en alguna ocasión. Dicha Ley establece la necesidad de en las escrituras de préstamo hipotecario sobre vivienda se incorpore un texto escrito de puño y letra del… ¿deudor? reconociendo que ha sido informado sobre el alcance del suelo hipotecario.

   No sólo se escribe ese manuscrito en el caso de que exista suelo hipotecario. También en otras ocasiones que recoge el texto de la norma, así el artículo 6 de dicha Ley dice:

   “Fortalecimiento de la protección del deudor hipotecario en la comercialización de los préstamos hipotecarios.

   1. En la contratación de préstamos hipotecarios a los que se refiere el apartado siguiente se exigirá que la escritura pública incluya, junto a la firma del cliente, una expresión manuscrita, en los términos que determine el Banco de España, por la que el prestatario manifieste que ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos derivados del contrato.

   2. Los contratos que requerirán la citada expresión manuscrita serán aquellos que se suscriban con un prestatario, persona física, en los que la hipoteca recaiga sobre una vivienda o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir, en los que concurra alguna de las siguientes circunstancias:

   a) que se estipulen limitaciones a la variabilidad del tipo de interés, del tipo de las cláusulas suelo y techo, en los cuales el límite de variabilidad a la baja sea inferior al límite de variabilidad al alza;

   b) que lleven asociada la contratación de un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés, o bien;

   c) que se concedan en una o varias divisas.”

   En esta ocasión, el post me ha animado a escribirlo una Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 29 de septiembre de 2014. En ella, con buen criterio, se dice que debe redactar el manuscrito no solo el deudor-prestatario sino también los fiadores.

   El manuscrito puede ser enjuiciado de distintas maneras:

  • Como alerta para la parte débil del contrato. De esta manera presta especial atención. En este caso juega como la red hand rule inglesa. En los documentos ingleses aparecen iconos para que el lector preste especial atención a algo que le puede perjudicar. La escritura notarial española, en cambio, normalmente no la lee el interesado, se la lee el notario.
  • Como garantía para la parte fuerte. El deudor no podrá decir que desconocía el contenido.

A la vista de lo anterior ¿quién es el realmente beneficiado? Sucede, sin embargo que la Ley no está bien hecha. Deja muchos puntos sin resolver. Así, por ejemplo:

  • Se refiere sólo a prestatarios. La resolución corrige y amplía a fiadores, también, lógicamente a hipotecantes no deudores (el que no recoge el dinero pero pone la casa como garantía).
  • No resuelve las personas que escriben con dificultad. No se trata de saber o no escribir, sabiendo escribir, no todo el mundo tiene ganas de escribir medio folio. No siempre entienden por qué hay que hacerlo y muchos se incomodan por vergüenza de su caligrafía u ortografía.
  • No resuelve el problema de los que no hablan español o lengua cooficial. ¿Escribe el intérprete? ¿Escriben en su idioma? En este último caso, el modelo normalizado no está traducido.
  • No resuelve la presencia del apoderado. El apoderado muchas veces suele ser un profesional. ¿La declaración es personalísima e indelegable? Parece que no, pero visto lo visto, quién se arriesga a poner la mano en el fuego.
  • No se permite al deudor variar su texto y se siente desprotegido. En efecto, en determinadas minutas el deudor formado considera que el texto del manuscrito le perjudica, pues se trata de una redacción general que no se ajusta a su préstamo en particular.

   Lo cierto es que el sistema del manuscrito es extraño al documento público notarial, su finalidad no está clara. Al mismo tiempo la ley es deficiente. Todo ello genera inseguridad en la aplicación, lo cual genera perjuicios a deudores y acreedores y la Dirección General no está para repasar la lección al Legislador. ¿Qué os parece el manuscrito? ¿Contáis vuestra experiencia?

Antonio Ripoll Soler

Notario de Alicante

www.notariaripoll.com

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14 Comentarios »

  1. Nos comportamos como niños y no asumimos la responsabilidad sobre nuestros actos (firmamos sin saber lo que firmamos, no lo leemos ni preguntamos las dudas, no nos informamos y luego nos queremos desentender de las consecuencias), así que el Estado se ve obligado a tratarnos como tales, sólo que en vez de hacernos escribir 100 veces “Esta cláusula puede ser abusiva” nos obliga a escribir un texto que dice lo mismo para que nos quede claro que estamos haciendo una cosa que nos puede ser perjuidicial.

    Como sigamos a este paso cualquier día los documentos notariales deberán ser escritos por los interesados de su puño y letra para que haya garantías de que se sepa lo que se pone.

    • TOTALMENTE DE ACUERDO. La mayoría de las veces la gente sí sabe lo que firma; otra cosa es que luego digan que no lo sabían. Si no hubiera habido una burbuja crediticia (e inmobiliaria, después) y no se hubieran concedido créditos que nunca debieran haber sido concedidos, no hubieran surgido muchos de estos problemas.

      Me enfrento a los privilegios de los bancos a muerte (en especial la posibilidad de crear dinero y burbujas de la nada, con un simple apunte contable, o el estar controlados por políticos/sindicalistas, o depender del BOE) ; pero romper el sistema jurídico-registral de funcionamiento del crédito hipotecario y la seguridad jurídica no ayuda a nadie.

      ¿Qué se deben reformar las normas que favorecían extraordinariamente a los bancos ejecutantes, como las relativas al valor de adjudicación? ¿Qué sería conveniente o ILUSTRATIVO poner cual sería el tipo de interés aplicable en el caso de pactar que sólo se responde con el bien hipotecado? SIN DUDA; pero de ahí a parar todos los desahucios y romper el sistema de crédito hipotecario va un mundo. Siempre pagan justos por pecadores.

      • Bienvenido al Blog! Muy buena aportación que impone una nota de cordura al panorama actual.
        Es cierto que existen dramas, a los cuales les puede ser aplicable lo que comentas. Sin embargo, además de las situaciones dramáticas, se observa como, cada día con más frecuencia, hay quien se sube al carro de no pagar utilizando argumentos que, realmente, no le son aplicables; sólo por el hecho de que se ha puesto de moda una determinada línea de actuación.

        Se trata de un abuso de legitimidad, que como todo abuso es malo.

        Saludos y feliz semana

  2. Pues yo lo he empleado en dos o tres ocasiones como máximo. En una de ellas era un señor mayor el que escribía y tardó bastante tiempo en hacerlo, lo cual nos retraso a todos, a el mismo que se tenía que ir, al apoderado del banco y a otros clientes que estaban esperando. En una segunda ocasión era la hipoteca de mi asesor fiscal, que estaba alucinando con el sistema, le pareció de niños pequeños. En este último caso, además, eran dos los deudores, él y su mujer y pensé sobre si sería conveniente que los dos escribieran el manuscrito. Me parece que es un sistema que ya no tiene mucha aplicación práctica, porque las hipotecas con suelo han desaparecido casi del todo. En cuanto al punto de vista notarial, pues creo que no añade nada a las advertencias y explicaciones que siempre hice en las hipotecas que tenían cláusulas suelo cuando eran más frecuentes,; es mas, el escribir ese manuscrito yo siempre lo he visto como una salvaguarda para el acreedor

    • Bienvenido al Blog! Santiago, gracias por tu aportación.
      Estoy totalmente de acuerdo, es cierto que los suelos van desapareciendo; sin embargo, los seguros de cobertura de riesgo como vinculaciones aparecen y desaparecen. Si no se entiende en el primer caso, en este último menos, cuando se trata de unos seguros que, en la práctica ni se plantea el propio comercial del banco.
      Saludos

    • La verdad es que no me lo había planteado; es un acertado punto de vista el que sugieres, Antonio. Si bien, en los casos del manuscrito, el Notario tiene, a su vez, un elemento más de juicio. La actitud al enfrentarse al texto también debe ser valorada.
      El juicio de capacidad es una de las partes más complejas de nuestro trabajo; no solo por la valoración de la persona sino porque se ha de realizar con tacto y, en la práctica, sin que el interesado sea consciente de ello. Tengo varias anécdotas sobre el tema.

      Saludos y feliz domingo!

  3. Aunque la cláusula suelo casi haya desaparecido, la interpretación extensiva de la DGRN a los préstamos con bonificaciones hace que la expresión manuscrita sea aplicable más de lo deseado. Mi experiencia es que su formalización,,copiando ante el notario un texto en que dicen que el notario y la entidad prestamista han explicado bien todo, es humillante para cualquier deudor que, a día de hoy, no firma, como no compramos, con la inconsciencia de hace 10 años, sino con bastante más desconfianza en todo. La expresión manuscrita añade desconfianza. No veo dificultad en enseñarles el texto y que, conociéndolo, renuncien a escribirlo si así me lo expresan, por entender ese contenido ( las bonificaciones, en su caso), dada su formación y capacidad.

    • Estimado amigo, gracias por participar!
      Me parece muy acertado tu punto de vista. Lo que se vive es surrealista. Sin embargo, es algo que se ha colado en nuestro sistema y difícilmente saldrá, habida cuenta de la desidia legislativa que existe en nuestro país.

      Saludos y feliz mañana!

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