Escrituras perdidas
¿Que se puede hacer para vender un terreno si se han perdido las escrituras, no se han registrado y han pasado varios años?
Azahara
Esta interesante pregunta que formula una lectora del blog, recientemente, motiva la entrada.
Recuerdo, de mi paso por Teba, mi primera notaría, a aquellas personas, más bien mayores, que acudían a mi para consultar alguna cosa. Cuando les preguntaba por sus escrituras, sigilosamente, se desabrochaban la camisa y las sacaban del pecho. Las llevaban allí escondidas. El motivo era doble: No querían que sus vecinos supieran que iban a la notaría; y, lo más curioso, pensaban que la propiedad iba incorporada al título, de forma que podían perder su casa si perdían la escritura.
Propiedad sin escrituras.
¿Se puede ser dueño sin tener escrituras? La respuesta es necesariamente afirmativa. Ni la escritura ni el registro de la propiedad son obligatorias para adquirir la propiedad. Básicamente, la propiedad se adquiere como consecuencia de un contrato, que puede formalizarse de muchas maneras, seguido de la entrega del bien transmitido, o por sucesión hereditaria.
¿Por qué se otorgan escrituras?
Las escrituras se otorgan porque la intervención del Notario produce unos efectos especiales que benefician tanto al Estado como al ciudadano. Que la adquisición de la propiedad se formalice en escritura pública evita litigiosidad, con lo que es normal que los poderes públicos incentiven la presencia de Notario. Por otro lado, da certidumbre al ciudadano sobre su negocio adquisitivo, facilitando la prueba de la adquisición en un momento posterior. La escritura pública lleva aparejada, además, unos efectos específicos que la hacen más conveniente frente a otras formas documentales, así: 1) Constituye un título ejecutivo, facilitando las reclamaciones judiciales; y, 2) Abre las puertas del Registro de la Propiedad.
¿Es obligatorio inscribir en el Registro?
Otorgada la escritura, siempre recomiendo inscribir la adquisición en el Registro de la Propiedad. A diferencia de la escritura, que puede es la que determina la adquisición de la propiedad, el Registro no atribuye la propiedad, si bien constituya un instrumento muy adecuado para proteger la propiedad adquirida. Por otro lado la inscripción facilitará localizar la escritura posteriormente, pues la finca es cierta y corresponde a un determinado Registro de la Propiedad, sin embargo, la escritura se puede haber otorgado en alguno de los más de tres mil notarios existentes en España, al margen de los documentos otorgados en el extranjero. Localizarla, si no se sabe donde se ha firmado y no se ha inscrito en el Registro de la Propiedad es prácticamente imposible.
Sucede que, en determinados casos, si la propiedad no se inscribe, no se puede acceder a determinadas ventajas, como es la obtención de crédito hipotecario sobre la misma.
¿Qué pasa si pierdo mi escritura?
La pérdida de la escritura, tanto si se ha inscrito como si no, no afecta a la propiedad. El dueño sigue siendo tal. Sin embargo su posición cambia en función de una de las siguientes situaciones:
La propiedad no ha estado inscrita nunca.
Si la propiedad no se ha inscrito nunca, si no ha accedido nunca al Registro de la Propiedad, se dice que está sin inmatricular. Deberá, normalmente, si se perdió la escritura, instarse un juicio declarativo a fin de que se reconozca la propiedad, el dominio, a favor de su dueño actual, será una cuestión de prueba, sin perjuicio de la posibilidad de volverla a escriturar cuando se efectúe la siguiente transmisión.
En estos casos, la falta de escritura no impide vender, pues siempre habrá una primera vez en la que la propiedad entre en el Registro de la Propiedad. Lo que sucede es que no está protegido quien compra de persona que no está inscrita. La propiedad vale más estando dentro del Registro que fuera de él. En este último supuesto nos pueden discutir nuestro derecho. Se podría decir que tenemos una propiedad debilitada.
La propiedad sí está inscrita.
La propiedad, en este caso, accedió en alguna ocasión al Registro. Puede que el acceso tuviera lugar justo antes de nuestra adquisición, o puede que haya habido varias transmisiones no inscritas.
La falta de inscripción nos perjudicará, por lo antes expuesto, será difícil encontrar las escrituras, pues no existe rastro de las mismas y tendremos que instar los procedimientos oportunos, en función de lo que pretendamos para poder instar la inscripción. Bien reconstruir los títulos de adquisición, que será lo más fácil, bien instar un acta para la reanudación del tracto sucesivo.
La propiedad está inscrita a nuestro favor.
Puede que pese a estar inscrita nuestra propiedad, a nuestro favor, hayamos perdido las escrituras. En estos supuestos serán fácilmente recuperables, basta consultar el Registro de la Propiedad, solicitando una nota simple, con la información que se nos suministra podremos localizar copia de nuestra escritura al Notario correspondiente.
Como se ha visto, las situaciones son muy variadas y podemos quedarnos con los siguientes consejos:
- La pérdida de las escrituras no afecta a la propiedad.
- Podemos vender nuestra propiedad pese haber perdido las escrituras.
- Aunque no es obligatoria la escritura ésta puede dar la propiedad y protege a vendedor y comprador.
- Las personas no tienen escrituras, tienen copias de las escrituras, como explico en este post «Escrituras originales»
- La inscripción en el Registro no da la propiedad, pero es sumamente conveniente a fin de asegurar su conservación.
- Sin inscripción en el Registro no se puede acceder a un préstamo hipotecario.
- En caso de haber perdido las escrituras, acudiendo a cualquier Notario, se nos asesorará sobre lo más conveniente en cada caso.
El Blog del Notario 
Yo tengo mis 2 tios fallecidos quedaron 2 terrenos vacios yo soy la sobrina de ellos directa nunca tuvieron hijos soy la unica familia uno murrio hace 2 años y el otro hace 14 años
Tienen escrituras como las retiro yo tengo papel de dominio plancheta plano cedula de inscripcion impuestos y boleta de luz a mi nombre como hago puedo retirar las escrituras?
hola, buenos dias mis padres murieron hace tiempo y no se encuentran las escrituras hay 8 heredero y un hermano que murio y tiene 2 hijos pero no se saben donde estan que tengo que hacer para conseguir las escritura y ponerlo a nombre de todos nosotros .
Estimada amiga, debería acudir a una Notaría con la documentación de que dispongan, a la vista de lo que les relate y de dichos documentos le informarán sobre la forma más fácil de resolver su problema.
Saludos
Me dieron crédito para una casa, ya lo pagué pero la notaría que tenía las escrituras desapareció pues falleció el notario ¿cómo obtengo las escrituras? Gracias de antemano.
Estimado Juan José:
Acuda al Colegio Notarial y le informarán, también puede probar en cualquier notaría.
Suerte
Hola ,mi hermano se compró un terreno estando en matrimonio pero lo hizo en forma particular (ella no figura en el boleto) está tierra es fiscal y se compra por sorteo,puntos por ser antiguo poblador etc !el se divorcio y la misma jueza sin tener conocimiento de los hechos y sin indagar en el tema mando a que se venda (dijo que no se hacía cargo si no se puede vender )la cuestión es la siguiente no se puede vender este terreno y el le ha hecho ofertas a ella pero no le interesan ,ella apuesta ya que no se pueda vender a que le expropien el terreno ,Dada las circunstancias mi hermano escritura el terreno (para no perderlo) como divorciado ya Uque es su condición actual ,tiene la otra parte derecho de reclamar en este caso?Aguardo respuesta
Saludos! Mi Padre Murió y me dejo un terreno, el Título está a mi Nombre. Pero una hermana mia lo tiene y no me lo Quiere dar. Dígame por Favor que Hago para ni Pedirle mi Título? Solo Venderlo sin que Ella lo Sepa. Gracias.
mi hermano (ahora fallecido) me vendio su propiedad y resulta que he perdido las escrituras ¿que debo hacer para recuperarlas (desde El salvador)
Estimado Ulises:
Debe buscar consejo legal en una notaría en El Salvador.
Saludos y suerte!
La escritura de la casa de mis padres fallecidos está extraviada por tramitación mal echa , quiero recuperar una copia para terminar la sucesión tengo algunos datos pero falta documentación que extraviaron los abogados y terminar con el trámite .
Que puedo hacer un familiar le encargue el cuidado de mis escrituras y ahora no me las quiere entregar puedo pedir otras escrituras y anular las otras o que se hace en estos casos y si se puede cuento cuesta sacar otras
Buenos tardes estoy buscando las escrituras de una parcela llamada la olla ubicada en la parte alta de calabazo
Estimada María, ¿desde dónde nos escribe?
Gracias
Buenas tardes, mi papá compro unos terrenos creo que sólo adquirió unos papeles llamados «posesión» , pero no los encontramos y mi papá ya fallecio, y la notaría donde se hizo el trámite ya no existe que podría hacer. Mexicali B.C
Gracias
Estimada Adriana:
Debe buscar asesoramiento profesional en Mexico, desde España no podemos aportar luz a su problema.
Saludos
Buenos días!!, te cuento que tengo un terreno a mi nombre inscrito y tiene Rol la propiedad, pero perdí la escritura, lo quiero vender y no se que hacer para poder venderlo sin escritura, debo pedirla en algún notario en especial?
Estimada Claudia:
Por los datos que nos facilita, parece no escribirnos desde España. En España las escrituras las conservan los notarios que las autorizaron o sus sucesores en el protocolo. Se puede obtener información en el Colegio Notarial.
Saludos
Hola, he comprado una finca rustica y las escrituras estan hechas segun los planos del catastro y en la realidad segun mojones, padrones etc. La finca es mas grande de lo que ponen en la escritura. La superficie que hay de mas, segun las lineas del catastro pertenece a las fincas colindantes la cual esta abandonada y los vecinos no colaboran para deslindar. Mis preguntas son:
Como puedo acceder a las primeras escrituras de la finca que he adquirido?
Como puedo demostrar que dicho terreno es propiedad de mi finca?
Un saludo.
Estimado Diego:
Bienvenido al Blog.
En ocasiones es frecuente ese problema que, en la práctica, no tiene necesariamente que suponer ni perjuicios ni excesivas complejidades.
En cualquier caso es necesario examinar la documentación a fin de poder resolver el problema.
Respecto a «las primeras escrituras», no siempre tienen que ser necesarias. Analizando la documentación se determinará lo más conveniente.
Saludos y suerte!
Tengo una vivienda hace 30años con letras y contrato privado,se quiso escriturar y no fueron los vendedores.denunciamos ,y los.abogados que llevaron el caso no encuentran ni las letras ni el contrato, estamos deseperados,no las encontramos por ningun lado,necesito encontrarlas
Estimada María, en su caso, es necesario buscar asesoramiento profesional que dictamine a la vista de todas las circunstancias que concurran en la compra.
Suerte
Disculpa la molestia si mi mamá es dueña de una propiedad pero no tiene ningún documento que lo de muestre por qué su papá tiene lo papeles de la propiedad i no me los quiere dar que ago
hola te cuento mi suegra compro una propiedad hace 25 años y ahora la quiere vender pero el abogado que hizo los papeles nunca la incribio y perdio todos los papeles los propietarios estan fallecidos los dos y la casa sale al nombre de ellos que puedo hacer para que pase al nombre de mi suegra gracias
Hola! Bienvenido al blog!
El caso es complejo, debes acudir a tu notaria con la documentación de que dispongas (recibo contribución, información regístral…), puede que necesites acudir a la vía judicial .
Suerte!
Hola buenas tardes, mi papa quiere comprar un terreno y la persona que según es dueña dice que le piden mucho dinero para que el terreno quede a su nombre que debo hacer en ese caso?
Estimada Silvia, debe pedir explicaciones, seguro que las encuentra. La pregunta que hace es bastante indeterminada.
Suerte
BUENAS NOCHES, QUE PASARIA SI YO HE HECHO UNA ESCRITURA DE COMPRAVENTA EN UNA NOTARIA, PERO NO TENGO LA MINUTA EN FISICO, PUEDO SOLICITARLA A LA NOTARIA. ESTAN EN LA OBLIGACION DE DARME UNA COPIA.
GRACIAS DE ANTEMANO
Estimada Ruth, en España, todos los que firman una escritura en una notaría tienen derecho a copia, abonando el correspondiente coste de la misma.
Saludos
Estimado,
Mi padre falleció en 2016. Vivio en Ecuador y al momento no encuentro las escrituras de un departamento que era de mi padre. En Ecuador ya se hizo la posesion efectiva, que en su equivalente en Argentina es la sucesion de herederos. Me indican que tengo que hacer este tramite de herederos nuevamente: el hecho es que no se como hacer el tramite para obtener una copia de la escritura, debido a que no tengo el dato de la notaria. Únicamente tengo la escritura de co-propietarios.
Saludos.
Hola ,mi problema es el siguiente, quiero conseguir las escrituras originales de mi finca q es fruto de una segregación de una finca mas grande. Sucede q quiero saber si mi finca tiene q soportar una carga de un camino de servidumbre por uno de sus linderos . dicho camino es mencionado varias veces en la descripcion de las lindes con otros propietarios y en la ubicación cardinal de la finca. En mi escritura no pone q soporte la finca la carga de la servidumbre. Ademas creo q el terreno de dicho camino pudiera ser mío y lo quiero aclarar. En mi escritura pone q mi finca se segrego de otra en el año 56 y el notario era un tal maximino de la miyar de la miyar del colegio de Bilbao, pero el citado notario fallecido y su notaria no existe, como puedo encontrar esa escritura original si la notaria no existe?,se reparten los registros con otras notarias ?, como he de funcionar?,un saludo.
Estimado amigo:
Acuda a cualquier notaría y le dirán los pasos a seguir para recuperar las escrituras. Igualmente, puede obtener notas en el Registro de la Propiedad. Que los caminos aparezcan o no en las escrituras o en el Registro, no siempre tiene transcendencia a los efectos de respetarlos. Debe confrontar la realidad con los títulos y buscar asesoramiento legal.
Suerte
Gracias me aclaro la duda que tenía
El caso que me preocupaba es que recibimos mi hermano y yo una herencia de una finca hicimos la declaración de herederos pero no repartimos nada y no escrituramos nada a nuestro nombre ahora tenemos una oferta de compra de una finca la duda es si tendríamos que escriturar la finca antes de vender o el comprador la podría escriturar el posterior mente solo con la declaración de herederos gracias (la finca está registrada a nombre de mi padre pero no hay escrituras )
Estimado Jose:
La finca debe ponerse a nombre de ustedes para poder ser transmitida, es lo que se llama «tracto registral».
Normalmente será necesario arreglar todo antes. Debería acudir a una notaría a fin de evitar dilaciones en la venta que se propone y/o perder al comprador.
Suerte