No te creas todo lo que leas, consulta al profesional

Precaución mal asesoramiento internet

Un ejemplo de marketing digital

La guía dirigida a extranjeros para comprar una vivienda en España del Colegio Nacional de Registradores.

   El Colegio Nacional de Registradores, bajo el título “Guide to buying a property in Spain”ha editado una interesante guía para facilitar a los extranjeros la adquisición de la vivienda en nuestro país, la noticia se reseña en la web del colectivo, con fecha 1 de octubre de 2015 y se le ha dado difusión en distintos medios de comunicación.

   Así, en El Mundo, se hacen eco bajo el titular “Los Registradores crean una guía dirigida a extranjeros para la compra de viviendas”o en Invertia, bajo el título de la propia guía; también en Expansión, bajo el titular que relata que “Nace una guía dirigida a los extranjeros que buscan una vivienda en España”; no ha sido ajeno a la poderosa campaña de marketing, tampoco, finanzas.com, que la inserta bajo el titular “Un 1,9 % de extranjeros que compra viviendas en España lo hace en Cantabria”. El despliegue de medios, del que las anteriores reseñas son solo una muestra, ha sido, como se ve, importante. El marketing digital se lleva y en el Colegio Nacional de Registradores lo saben. Existen despachos especializados en marketing jurídico.

   La guía, tomando como protagonistas a una feliz pareja inglesa, Frank Diane, relata todo el proceso de compra, desde que toman la decisión hasta más allá de ser felices en España, explicando las consecuencias hereditarias del fallecimiento de uno de los miembros de la pareja tras su dilatada vida. El proceso de decisión, el viaje a España, la elección de la zona, el contrato de arras, la visita al notario, la inscripción en el registro, la fiscalidad y el fallecimiento son escenarios a los que se somete a los protagonistas de la historia.

   Realmente, se trata de una buena iniciativa, hay que facilitar información y, especialmente, a las personas que nos visitan. Hacer accesible y segura la adquisición de una vivienda en España beneficia tanto a las personas que acogemos como a nuestra economía.

   La pareja, cuyas vivencias se nos relatan, tiene dos características que dan especial transcendencia al ejemplo. Por un lado, proceden de un país cuya cultura jurídica es totalmente distinta a la nuestra; por otro lado, las reglas hereditarias de los ingleses son totalmente distintas a las que se aplican, en general, en España. Debe tenerse en cuenta, además, que, según los datos del INE, en 2013, los residentes del Reino Unido en España eran el tercer colectivo por nacionalidades, tras las personas procedentes de Rumanía y Marruecos. Es importante considerar que suelen acceder a la propiedad en España, como se ilustra en la imagen que se toma a continuación, tomada de los archivos on line del INE.

UK residentes en España

   Por todo lo anterior, es especialmente importante llamar la atención sobre la necesidad de asistir a un profesional, por parte de estos extranjeros que les asesore. Frank Diane, si simplemente confiaron en la Guía que se presenta para tener clara su sucesión, probablemente se habrían visto sorprendidos cuando los hijos del primer matrimonio de Frank hubieran reclamado su legítima, en perjuicio de Diane, al no regirse la sucesión hereditaria por las leyes que se explican en el texto que la importante Institución presenta y avala.

El error de la guía en herencias transfronterizas.

En la página 27 de la guía, en inglés, se puede leer:

   “Frank and Diane will go on to enjoy long and happy lives in Spain. But in the event of the death of our couple in Spain, it will be their nationality at the time of death that governs rules of inheritance and succession”.

   El texto antecedente se traduce como sigue:

   “Frank y Diana disfrutrarán una larga y feliz vida en España, Pero en el caso de que nuestra pareja fallezca en España, la ley de su nacionalidad será la que rija su herencia y sucesión”.

   La imagen que se inserta a continuación está tomada de la guía.

   Error guia registradores adquisición inmuebles por extranjeros

   Tras lo cual se apuntan distintos problemas en función de la ley aplicable a la sucesión.

   El texto que se ha transcrito se ha redactado tomando en consideración el artículo 9.8 de nuestro Código civil, el cual, además, si se conoce el Derecho Internacional Privado, tiene notables matizaciones, especialmente en el caso de los ingleses, a la vista de la jurisprudencia reiterada de nuestro Tribunal Supremo.

   Sin embargo, cualquier notario y registrador sabe que, actualmente, dicha norma ha sido desplazada por el Reglamento de la Unión Europea 650/2012, que regula la ley aplicable a las sucesiones hereditarias, de 4 de julio de 2012. La solución que apunta la guía no se ajusta a Derecho y no tiene en cuenta el nuevo escenario legislativo, el cual es aplicable desde el 17 de agosto de 2015, con anterioridad a la publicación y difusión del bienintencionado folleto.

¿Que ley se aplica a sucesiones internacionales?

   Actualmente, en consideración al gran numero de herencias con elementos internacionales que existen, realidad especialmente significativa en nuestro país, el nuevo Reglamento Europeo de Sucesiones, en aquellos casos en los que la herencia se sustancia ante una autoridad de la Unión Europea determina que la ley sucesoria sea, caso de que Frank y Diane no hayan elegido la ley de su nacionalidad, al tiempo de la elección o al tiempo del fallecimiento, la ley correspondiente a la residencia habitual al tiempo del fallecimiento que, en este caso sería la española correspondiente al territorio donde estuviese fijada dicha residencia.

   En efecto, el R(UE) 650/2012 establece como ley rectora de la sucesión la ley de la nacionalidad de Frank Diane sólo en el caso de que hayan hecho tal elección en testamento (o documento mortis causa ). A falta de elección, la ley aplicable será la correspondiente, como quedo dicho, a la residencia habitual del causante al tiempo de fallecimiento.

¿Cómo termina la historia?

   Afortunadamente, cuando Frank y Diane, compraron la casa y en el momento de la firma de la escritura, el notario les informó de las consecuencias de no haber optado por la ley aplicable a la sucesión. Elegir, en su caso, la ley inglesa evitó problemas a la pareja al tiempo del fallecimiento del primero de ellos. Los ingleses tienen costumbre de instituirse herederos recíprocamente, entre cónyuges, y no les apetece que el viudo o viuda sufra intromisiones de los hijos comunes o no de ambos(1).

   Es frecuente, a la vez que se compra una casa por un extranjero no residente, otorgar un testamento, para lo cual, el abogado que ha contratado suele trabajar conjuntamente con el Notario. El proceso termina en la firma de un testamento y un asesoramiento profesional que, atendidas las circunstancias del caso y la voluntad del interesado evitarán los problemas que habrían surgido si hubiese confiado el destino de sus bienes a la información suministrada en un prontuario que no genera responsabilidad civil.

   En España existen muchos y muy buenos profesionales que tanto si se es extranjero como si no se deben contratar para evitar sorpresas y problemas. Utilizar internet como si fuera nuestro abogado, notario o registrador puede ser muy caro, es algo que ya he explicado en este post “Mi abogado: internet”.

Antonio Ripoll Soler

Notario de Alicante

www.notariaripoll.com

(1) Sobre la aplicación del R(UE) 650/2012 he escrito varios post en este blog:

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7 Comentarios »

  1. Gran post don Antonio

    Es el 2° q leo sobre esa guía y en los mismos términos. Así q SI sé de q iba 😉
    Lo cierto es q suelo hablar de lo q más sé y lo q mas sé NO es derecho hereditario aunque había leído sobre las recientes reformas legislativas de la ljv

    El colegio de Registradores lamentablemente se ha convertido en un negocio para muchos. Y créame si le digo q los mayores sufridores al respecto son los propios registradores y sus empleados.
    Esa guía es otro ejemplo de negocio dentro de una corporación, beneficiado a algún particular que habrá cobrado x 1 servicio mediocre.
    Y le doy toda la razón en q hay q ser muy precavido con la firma de distintas operaciones DEJANDOSE asesorar SIEMPRE por profesionales y no por cuñados.
    No hago otra cosa en mis posts que repetir una y otra vez q HAY Q ASESORARSE. A falta claro está de q a algún genio se le ocurra FORMAR a la población de este país q se tiene x educada con su derecho ‘social’ de la enseñanza pública y “gratuita”

    Un gran post
    Enhorabuena

  2. Totalmente de acuerdo Antonio.
    En derecho 2 mas 2 no son 4 y se necesita mucha más información para poder asesorar.
    En cualquier caso está bien que exista cada vez más trasparencia de cara a los consumidores pero no estaría mal que recomendaran que buscaran asesoramiento legal independiente para su situación concreta, y así ayudar a evitar posibles situaciones desafortunadas.
    Enhorabuena por tu blog!

  3. Buenas tardes es mas que nada para hacerle una consulta, tengo un hijo cuyo padre se encuentra preso hace 7 años, yo quiero viajar con mi hijo a otro país y el padre esta dispuesto a darme la tutela para que viaje las veces que sean necesarias, que tramite debo hacer ya que el no puedo acercarse a la notaria a firmar ya que esta recluido, de antemano muchas gracias.

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