Son varias las ocasiones en las que he insistido en este Blog sobre la necesidad de estar bien asesorado al realizar una compraventa, tanto si vendes como si compras. Son muchos los cabos sueltos que pueden quedar por atar, si prescindimos del debido asesoramiento. Una visita a la notaría antes de firmar cualquier documento es muy recomendable; no solo para afrontar la negociación sabiendo las reglas del juego y obtener una ventaja sino, especialmente, para evitar problemas.

   Por el mismo motivo, auxiliarse de un abogado
en esos tratos preliminares, resulta igualmente conveniente. Muchas veces se cierran tratos que, sin embargo, no se pueden consumar tal cual se había pensado inicialmente porque los flecos no vistos por los interesados lo impiden.

   En la época actual, ya es tópico referirse a la libre circulación de personas por la Unión Europea. No son pocas las personas que, no siendo ciudadanos de la Unión, nos visitan. En uno y otro caso hay quienes lo hacen con la intención de quedarse e integrarse en nuestra sociedad. En otras ocasiones, no faltan los que nos visitan por puro placer y buscan en España los atractivos del Sol y una calidad de vida más que aceptable. Este último grupo de personas no llegan a convertirse en residentes; sin embargo, es más que probable que adquieran una residencia en nuestro país.

   Con el paso del tiempo, esas inversiones hechas por no residentes se deshacen. Algunos pretenden adquirir una vivienda distinta, más grande,  más pequeña o en otro emplazamiento; otros, en cambio, se van de España.

   El brazo de la Administración Tributaria es largo, sin embargo, como diría el castizo, evita la ocasión y evitarás el peligro. Por ello existen una serie de mecanismos para garantizar que tanto la Hacienda estatal, como local, ingresen los tributos devengados con ocasión de la venta del inmueble que adquirió el no residente, ahora vendedor.

   Esas medidas se contienen en la Ley del Impuesto sobre la renta de no residentes y en el Texto Refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales.

   En el artículo 25 de la Ley del Impuesto sobre la renta de no residentes, se regula la retención del 3 % del precio de la venta que debe hacer el comprador al vendedor al hacer el pago, a fin de realizar el ingreso a cuenta de los tributos que debería pagar el vendedor, así, se establece:

   «3. Tratándose de ganancias patrimoniales a que se refiere el artículo 13.1.i).3.º de esta Ley procedentes de la transmisión de derechos o participaciones en entidades residentes en países o territorios con los que no exista un efectivo intercambio de información tributaria de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 3 de la disposición adicional primera de la Ley de Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal, los bienes inmuebles situados en territorio español quedarán afectos al pago del Impuesto.»

   No obstante, si el titular de dichos bienes inmuebles fuese una entidad con residencia fiscal en España, quedarán afectos al pago del Impuesto los derechos o participaciones en dicha entidad que, directa o indirectamente, correspondan al contribuyente.

   Por su parte, el Texto Refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales, en relación al Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), la antigua Plus-Valía, en el artículo 106, dispone:

    «[…] b) En las transmisiones de terrenos o en la constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio a título oneroso, la persona física o jurídica, o la entidad a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que transmita el terreno, o que constituya o transmita el derecho real de que se trate.

   2. En los supuestos a que se refiere el párrafo b) del apartado anterior, tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente, la persona física o jurídica, o la entidad a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que adquiera el terreno o a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real de que se trate, cuando el contribuyente sea una persona física no residente en España».

   En uno y otro caso, al final, el adquirente, si no es diligente, corre el riesgo de, sin perjuicio de las sanciones que procedan, tener que desembolsar el impuesto que debió satisfacer el vendedor. La retención del 3 % es más conocida y expeditiva, se descuenta el precio de la venta el porcentaje referido. Sin embargo, en el caso del IIVTNU (Plus-Valía), la forma de evitar problemas es algo más compleja; la liquidación de ese impuesto varía en función del municipio, no se trata de un porcentaje para retener, sino de adquirir la obligación de tener que pagar todo el impuesto, para lo cual resulta sumamente conveniente haber calculado antes la cuota tributaria y, del mismo modo, retener la correspondiente cantidad antes de firmar la escritura de compraventa.

   El notario no hace la retención, la retención debe ser hecha por el comprador; el notario, en cambio, sí que advertirá de las consecuencias de la falta de retención. Debe tenerse en cuenta que, en el caso de la retención del 3 % (renta de no residentes), el incumplimiento de las obligaciones, causa un nota en el Registro de la Propiedad, que será disuasoria de una eventual venta futura, sin perjuicio del gravamen que, en sí, supone sobre la propiedad adquirida al no residente.

   Para evitar que entren en juego estos mecanismos deberá acreditarse la residencia en España a efectos fiscales, con el correspondiente certificado de la AEAT.

   La falta de asesoramiento previo hace que muchas personas, especialmente los vendedores, se consideren engañados porque se les descuenta parte del precio, sin embargo, no se trata de una rebaja, sino, simplemente, de un pago a cuenta y así hay que explicarlo a las dos partes.

   Lo determinante para practicar la retención no es que el vendedor sea extranjero, sino no residente, circunstancia que también puede concurrir en un español. Por lo que ni todos los extranjeros son no residentes, ni todos los españoles son residentes en España.

Como veis, Hacienda, como la Banca, siempre gana.

Antonio Ripoll Soler

Notario de Alicante

www.notariaripoll.com