La vivienda común y la ruptura de la pareja
Es una realidad socio jurídica que en España valoramos la propiedad como forma de acceso a la vivienda. La propiedad privada, como tal, se reconoce constitucionalmente, junto con el derecho a la herencia. Por ello, es frecuente que cuando las personas piensan en un proyecto de vida en común, con independencia de si se contrae o no matrimonio, una de las primeras decisiones que se adoptan es la relativa a la adquisición de un inmueble en torno al cual se emprenda el viaje juntos. Sin embargo, el amor igual que viene se va, en el momento de la ruptura de la pareja uno de los problemas fundamentales es decidir que sucede con el piso que se compró para establecer el hogar común.
Normalmente se trata de una pareja sin hijos, que compró un piso en común. Cuando los hijos existen, en cambio, se suele acudir a un profesional y la vivienda no es el único tema a tratar.
En el caso que comentamos, como los chicos estaban empezando a independizarse los padres de uno de los dos, o de ambos, ayudaron en la adquisición, incluso se convirtieron en avalistas del préstamo hipotecario que se contrató, con ilusión, para financiar la compra del inmueble.
Cuando la pareja se deshace surgen tensiones no solo entre las dos personas sino también con las familias respectivas. En ese momento se deben valorar varias posibilidades.
Una de ellas es vender el inmueble, es lo más operativo. Al entrar un tercero en la operación se fija un precio objetivo al piso, al margen de apasionamientos o intereses de uno de los dos copropietarios. La relación económica se liquida; se salda la deuda con el banco; y, a veces, incluso, existe un sobrante para ambos miembros de la pareja.
Otras veces, el proceso de venta se demora, no se encuentra comprador y uno de los dos se ofrece o quiere quedarse la casa. La alternativa que consiste en llegar a un acuerdo para que uno de los copropietarios se quede con el inmueble puede plantear varios problemas, en estos casos se plantea lo que se conoce como una extinción de condominio, salvo que proceda liquidar un régimen económico matrimonial:
- El precio no se forma objetivamente, uno de los miembros de la pareja suele pensar que el otro se está aprovechando.
- El banco puede no considerar suficiente la capacidad económica de uno de los dos para hacerse cargo de la deuda hipotecaria.
- El banco puede que tampoco consienta en liberar a los fiadores, los padres normalmente, de uno de los dos. Debe tenerse claro que en el momento de contratar la financiación prestatarios y avalistas dejan de tener la posibilidad de desvincularse de la entidad financiera sin su consentimiento.
- La alternativa de pactar sin dejar claras las cosas con el banco es un nido de problemas futuros.
- La operación suele plantearse mal por falta de asesoramiento, incluso cuando existe una entidad financiera que conduce el proceso.
- Muchas veces se llega al momento de la firma de la escritura con errores de planteamiento que se perpetúan como consecuencia de la tensión emocional sufrida.
Por todo ello, es conveniente, incluso en esos casos en los frecuentemente se piensa que no es preciso, al no haberse formalizado un matrimonio, ponerse en manos de un profesional para que el proceso culmine con éxito.
Para la resolución de esta situación es indiferente que la pareja se haya casado, haya formalizado una unión de hecho o simplemente conviva; sin embargo, las consecuencias jurídicas son diversas.
Antonio Ripoll Soler
Notario de Alicante
El Blog del Notario 
Don Antonio: Me ha gustado el planteamiento del problema. Es cotidiano. Al margen de las cuestiones afectivas, el tema se agrava cuando el Banco prestamista no acepta en modo alguno la asunción y subrogación del préstamo hipotecario por uno de los integrantes de la pareja, el que se adjudica al final la vivienda, al tiempo que libera al otro de la deuda correspondiente. Ese rechazo viene producido en ocasiones, las más, porque el banco, ante esa adjudicación, ve aumentado el riesgo inicial, pese a que la deuda al tiempo de la extinción del condominio pueda ser menor. No dejo de entender el ítem del banco. Pero tampoco dejo de entender que esa decisión agrava muchas veces la posibilidad de que la pareja encuentre una solución. ¡Siempre en manos del banco…!. Así, la pareja se ve abocada a poner a la venta el inmueble de una manera forzada, viendo limitada en cierto modo la libertad contractual…
Tomás Albero.
Me ha gustado mucho el planteamiento, pero me surgen dudas relativas a tributación,
Si uno de los dos excónyuges se queda con la vivienda sin compensar al otro, produciendose un exceso de adjudicación, debe tributar como ganancia patrimonial en IRPF o como donación en ISD.
Gracias
Bienvenida al blog, Macarena!
Si el exceso de adjudicación es tal y se declara, si no se compensa se tributa como donación.
Si bien, con la crisis el precio de la vivienda ha bajado, si el préstamo pendiente es tanto como el valor de la vivienda, no hay exceso, pues la asunción de la deuda lo neutraliza.
Saludos
Hola Antonio.
Tengo una duda en cuanto a como tributa la extinción de condominio. El caso es el siguiente:
Se trata de un divorcio de un matrimonio casado en régimen de Separación de Bienes (régimen aplicado por defecto en la Comunidad Valenciana hasta hace unos años)
El domicilio conyugal fue comprado al 50% por ambos cónyuges con posterioridad a la fecha de matrimonio, que por lo que tengo entendido, no tributa por ITP y AJD si se produce la compra por parte de uno de los cónyuges. El valor de mercado de este bien es de aprox 200.000€.
Para pagar el 50% el cónyuge comprador ofrece como permuta otro inmueble privativo con un valor de mercado de 100.000€
¿Estaría exenta toda la operación, se debería liquidar ITP por solo una de las partes o deben tributar ambas operaciones por ITP como una permuta al uso?
Gracias