El enigma Guindos: información precontractual en la reforma hipotecaria

reforma_hipotecaria_notaria_alicante   “El enigma de Guindos: la información precontractual”, bien podría ser el título de una novela de suspense, sin embargo se trata del pretexto para escribir este post en el que me gustaría transmitir algunas reflexiones sobre la proyectada reforma de la Ley hipotecaria o, más exactamente, de la legislación que regula la contratación de créditos hipotecarios; pues la Ley hipotecaria trata de mucho más que de las hipotecas en garantía de préstamos de consumidores, que ya son lugar común en los medios de comunicación.

   Desde que en el año 2013 , el Tribunal Supremo, se pronunciara sobre la cláusula suelo, dando un vuelco a las posiciones bancarias y postulándose en favor de los consumidores, se han sucedido una serie de pronunciamientos judiciales, en las distintas instancias que han acotado las reglas del juego bancario a la hora de ofrecer y contratar sus préstamos hipotecarios.

   Los acontecimientos se han precipitado con la última sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que, concurriendo las circunstancias que motivan el fallo, abren la posibilidad de reclamar contra la cláusula suelo con efectos retroactivos absolutos. No sólo ha sido el suelo hipotecario el que se ha visto contra las cuerdas del ring jurisprudencial. También los intereses de demora o, incluso, los gastos de formalización del préstamo hipotecario. En relación a estos últimos, por desgracia, prolifera una publicidad, en mi opinión, nada acertada que está judicializando el día a día del español medio. No todos los gastos son reclamarles y no siempre pueden prosperar la demanda. Sin embargo, se vende la idea de que cualquier hipotecado en España tiene una especie de hucha esperando ser reclamada, es como una suerte de olla de oro al final del arco iris bancario.

   Está claro que el sistema no puede sostenerse, como puse de manifiesto, recientemente, en este post, Reforma Ley Hipotecaria. Por ello, nuestro activo ministro, Don Luis de Guindos, se propone reformar la Ley Hipotecaria, al objeto de que se cumpla con la legislación de la Unión Europea que, cosa curiosa, contra todo pronóstico, pese a los oídos sordos que se hacía por muchos operadores jurídicos y en muchos tribunales no solo cuenta sino que tiene mucho que decir. Y es que el Derecho, sus fuentes y su forma de ejercer han cambiado mucho en el siglo XXI, es sumamente explicativo este magnífico video de Millennium DIPr, en el que, bajo el título de “Todo es internacional”, partiendo de la cotidianeidad de las personas se explica la transcendencia de sus actos incluso, más allá de las propias fronteras (acceso al video).

   En los últimos días, se presenta como medida estelar el establecimiento de unas medidas notariales de información precontractual obligatoria. Una especie de ficha que debería ser explicada por el notario, detalladamente, en un acta, días antes de la firma del préstamo de la hipoteca. Así, en principio, la medida parece muy acertada, se cuenta con los notarios y parece brindarse una mayor protección a los consumidores.

   Sin embargo, como notario, no puedo dejar de preguntarme ¿acaso no se informa en el momento de la firma de las escrituras? Yo se cómo explico mis escrituras y la información que ofrezco.

   Por ello me gustaría llamar la atención sobre dos cuestiones, el problema no es que el notario explique o no las escrituras, pues éstas se explican, como en todas las profesiones habrá quien lo haga mejor y quien lo haga peor.

   La cuestión es si el consumidor reposa suficientemente la información que se le suministra a fin de que su decisión sea meditada e, indudablemente, no lo es. A la notaría se llega, como se suele decir con todo el pescado vendido. Y, por supuesto, los notarios no tenemos culpa de ello.

   En éste punto conviene reflexionar sobre algunos datos de la práctica, no solo bancaria sino de los propios clientes que desgarradamente se quejan. Actualmente existe una fase precontractual, se da la posibilidad de que el cliente examine tres días antes el proyecto de escritura, gratuitamente y se le explique por el notario. Derecho que es renunciable si la escritura se autoriza, se firma, en la propia notaría -nunca he entendido qué tiene que ver la información precontractual con que se firme o no la escritura en la notaría-.

   La realidad es que nunca comparece ningún deudor a hacer uso de ese derecho ¿se informa por los Bancos cuando ofertan el crédito? ¿forma parte de la letra pequeña que se facilita pero que nunca se lee? No tengo respuesta.

   Lo que sí se es que muchos clientes acuden a la notaría tarde, con prisas, habiendo puesto media hora de ticket en el coche… lo que contrasta con que se vinculan con la entidad para más de veinte años. No se contrata un préstamo hipotecario todos los días. Recuerdo una ocasión en la que el propio apoderado del banco, en tal caso se firmaba a través de una gestora, me preguntaba si podía firmar la fiadora antes de la explicación e irse porque tenía prisa. Indudablemente la respuesta fue negativa.

   También se que, pese a que se tienen tres días para examinar el proyecto de escritura, difícilmente puede existir tal proyecto si algunas entidades, de forma reiterativa, no facilitan los datos para preparar la escritura, la minuta hipotecaria, hasta la víspera de la cita para firmar. De hecho, había una entidad que ya ha sido absorbida por otra, que quedaba con los clientes a las 12 de determinado día y a esa hora llegaba la minuta para preparar el préstamo. Con lo que, con malas caras, prisas y, normalmente, reproches hacia el equipo de la notaría, que nada tenía que ver, se firmaba la escritura.

   Por todo lo anterior, lo que se debe hacer no es suministrar información precontractual, sino educar al consumidor español para que exija el cumplimiento de sus derechos y, mientras tanto, obligar a que exista un tiempo de reflexión. De lo contrario estaremos ante una pantomima más como la del manuscrito hipotecario de la cláusula suelo que no fue más que una medida de maquillaje.

   Ocasiones para reformar la Ley ha habido desde 2013, se han producido parches y han sido insuficientes ¿Por qué?

Antonio Ripoll Soler

Notario de Alicante

www.notariaripoll.com

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2 Comentarios »

  1. Actualmente, en Canarias, por decisión de la Junta Directiva del Colegio, incorporamos a la escritura de hipoteca una ficha que rellenamos y firmamos con el cliente.
    En dicha ficha se indica, entre otras cosas, cuando y por qué medio se le ha comunicado al cliente que tiene el borrador a su disposición en la notaría (generalmente avisamos por e-mail, ya que así queda rastro de la comunicación). Si el cliente dice que renuncia al plazo de 3 días para examinar el borrador lo escribimos en la ficha.
    Esto se aplica en hipotecas sobre viviendas por personas físicas.
    Desde la reciente introducción de la ficha las entidades bancarias vienen facilitándonos los datos y minutas de la operación con la debida antelación.
    También se ha indicado por el colegio que la FIPER de la operación se debe facilitar al cliente, salvo renuncia que se debe reflejar en la ficha, con una antelación mínima de 7 días.
    En mi experiencia, las entidades bancarias se han amoldado a las exigencias del Colegio Notarial.

    • Estimado Santiago:
      Me ha parecido muy interesante lo que relatas. Está claro que en este caso el Colegio ha jugado un papel importante. Iniciativas de ese tipo es importante que estén respaldadas, pues si no, cuando dejas las cosas claras, a veces, es difícil imponer determinados criterios. Siempre se agradece una circular del Colegio diciendo que se puede o no se puede hacer tal o cual cosa. Sin embargo, no todos los Colegios son favorables a uniformar prácticas. Incluso, en ocasiones, podrían extralimitarse de sus competencias.
      En relación al concreto tema de la ficha, la que ha de venir y la que comentas… puede ser interesante si se utiliza de una forma rigurosa, como vosotros parece que hacéis. Yo, en ocasiones, en determinadas operaciones de financiación de consumo que, sin contener prescripciones contrarias a Derecho, sí que son complejas y pueden acarrear perjuicios al consumidor les hago que me firmen las explicaciones que, gráficamente, hago en un papel. Es algo que llevo haciendo hace tiempo. Lo curioso es que, por lo general, son pocos los que se plantean en serio los riesgos de los que les advierto…
      Muchas gracias, como siempre, por tu continúa participación.
      Abrazos

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