«Quien en tierra ajena sembró tiempo y semilla perdió»

Antonio Ripoll Jaén

La cita que abre este post corresponde a mi padre, Antonio Ripoll Jaén, notario, -que en ocasiones no se si era juglar o glosador-. Se la oí por primera y única vez cuando empecé a estudiar el tema de la «accesión», en la oposición. No se imagina él las veces que he traído a colación el dicho durante mi ejercicio profesional. Hasta el momento de escribir este post no me había tomado la molestia de comprobar su autoría. La he googleado y descubro que existe un refrán, más propio, tal vez, de Iberoamérica que reza «El que en tierra ajena siembra, hasta la semilla pierde». El significado es el mismo, sin embargo, a mi se me quedó aquella frase y me gusta imputársela, si no es de él, reconozco que su cita, en aquella ocasión, era del todo pertinente, a la vista, de los preceptos, nada fáciles, que en aquella ocasión me tocaba memorizar:

«Lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos, y las mejoras o reparaciones hechas en ellos, pertenecen al dueño de los mismos con sujeción a lo que se dispone en los artículos siguientes».

Artículo 358 CC

«El que edifica, planta o siembra de mala fe en terreno ajeno pierde lo edificado, plantado o sembrado, sin derecho a indemnización.»

Artículo 362 CC

Siempre me ha sorprendido su agilidad mental con este tipo de giros, a veces pienso que es un ser diacrónico, sin embargo, al margen de sus cualidades personales, creo que ha tenido mucho que ver su formación, que, por desgracia, con todos los respetos sea dicho, dista bastante de cómo se va amueblando la cabeza de las nuevas generaciones, no se si por motivos políticos o por simple estupidez disfrazada de modernidad.

Lo anterior viene a cuento de una consulta que me planteaban recientemente, que, sin embargo, enlaza con otras muchas que, de forma recurrente, se nos plantean a los notarios en nuestros despachos, esta tenía un matiz que introduciré al final.

Es frecuente que las personas, de buena fe, y más en una época en que cuesta mucho ganar el sustento e independizarse, construyamos nuestros proyectos e ilusiones contando con el apoyo de los demás, normalmente, nuestra familia. Así, quién no conoce a la pareja que se independiza y busca el techo de la nueva familia en una propiedad que pertenece, a su vez, a la familia de uno de ellos. Hasta ahí, todo normal. Sin embargo, cada proyecto tiene sus propias especialidades, que, en gran medida, dependen de la procedencia del bien, que la pareja en cuestión pretende empezar a ocupar como su vivienda habitual.

En ocasiones, los padres de uno de los miembros de la familia, dejan una segunda residencia de que disponen, al hijo para que lo utilice con su pareja. Suele ser una pareja estable «a modo matrimonial», con independencia del cobijo jurídico que la ampare, éste sería el núcleo del supuesto de hecho, que luego cada cual lo viste con sus circunstancias..

El supuesto incrementa su complejidad en función de distintas cuestiones:

• Las personas que potencialmente vayan a tener pretensión jurídico económica sobre la vivienda. No es lo mismo que el hijo beneficiario sea único o que tenga hermanos.
• Las personas de quienes realmente sea el bien. A veces el inmueble es de unos padres vivos, jóvenes y en pleno uso de sus facultades, con uno o varios hijos, pero que empiezan a ordenar la transmisión de su patrimonio familiar. En otras ocasiones la vivienda forma parte de una herencia, de persona ya fallecida, a la que tienen derecho el padre o la madre del que accede a la vivienda, pero también los tíos de éste.
• La mayor o menor solvencia del que dispone del uso de la vivienda en favor del hijo o hija, pues no es lo mismo que resten bienes para acallar a otros hijos que, en ocasiones, ajenos a la solidaridad familiar, demandan también «lo suyo, como al hermano», que no existan bienes para compensar, en cuyo caso el agravio se considerará por los ingratos como definitivo.
• El carácter provisional o definitivo con el que la nueva pareja entre en uso de la vivienda. Pues si dicho uso está marcado por la transitoriedad, normalmente, los problemas no llegarán a surgir o desaparecerán al abandonar la vivienda.
• Las inversiones que la nueva pareja realice en la vivienda cuya propiedad no les pertenece. No es infrecuente cambiar baños, pintar la vivienda, cambiar la cocina… en fin, una reformilla para dar el toque personal a la casa y adecuarla a los gustos de los nuevos moradores. Tampoco es lo mismo amueblar la vivienda, pues los muebles se retiran fácilmente que invertir dinero en mejorarla cuando las mejoras no se pueden retirar. Y es que, afloran los ecos de la propiedad en la nueva pareja en aquellos supuestos en los que se invierte un dinero de forma definitiva en el inmueble.
• No es infrecuente, además, que en el trato exista un componente de liberalidad o regalo, hacia el miembro de la familia, bien porque se le ceda el uso gratuito, bien porque se haga un descuento en el precio futuro, que a un extraño no se le haría…
• Por último, sin ánimo exhaustivo, la forma jurídica que los interesados hayan dado al acceso a la vivienda, normalmente sin más asesoramiento que el consejo del vecino o haber tecleado cuatro palabras en internet, será la guinda del pastel que formará la tormenta perfecta. «¿Hacemos un préstamo? ¿Compraventa con precio aplazado? ¿Alquiler con opción de compra…? ¡Qué más da! Aquí nadie pretende aprovecharse de nadie, es justo y nosotros también estamos metiendo dinero en la casa, una casa que no se usa...«. Será algo que uno de los miembros de la pareja diga al otro, probablemente, aquel que no es «sangre» de los que dejan la casa, que no acaba de tener las cosas claras.

En el supuesto que inspira este post concurría la circunstancia de que la «casa familiar», era de una persona con discapacidad que necesitaba medidas de apoyo para ejercer su capacidad jurídica; el abuelo del beneficiario. Lo cual incrementa notablemente el elenco de problemas, pues, al final, no será sólo la voluntad de los familiares la que determiné cómo queda la propiedad de la vivienda. El ordenamiento jurídico establece unas cautelas y controles añadidos para velar por la persona que precisa el apoyo y que suelen ser ajenos al posible ánimo de liberalidad de los familiares en favor del hijo, nieto o hermano que se independiza. Fácilmente, las previsiones realizadas, en el mejor de los casos, no existiendo discordia entre los familiares, se verán truncadas cuando éstas no coincidan con los límites que el ordenamiento jurídico impone para proteger a dichas personas.

Y es que, en nuestro Código civil, de corte marcadamente liberal, anterior a nuestra Constitución, que le da refrendo, la propiedad sigue siendo individual. La casa del post, no es de la familia sino de la persona. En ocasiones no estaría mal acoger un concepto de propiedad o patrimonio familiar, especialmente, en el Derecho común, que es el que impera en la mayor parte de España pero que, por desgracia, suele ser menos flexible y respetuoso con los deseos de las personas y con la realidad social, que el resto de legislaciones civiles que coexisten en España con él, aplicables en distintas Autonomías, pero eso da para otras muchas historias.

Por todo ello, antes de sembrar en tierra ajena hay que buscar consejo profesional para evitar que surjan problemas como los que se relatan en este post.

¿Habéis accedido así a la vivienda? ¿Ha sido todo como inicialmente pensabais? ¡Nos gusta leeros, contádnoslo si os apetece!

Antonio Ripoll Soler

Notario de Alicante

www.notariaripoll.com