Recientemente, un lector del Blog me planteaba esta pregunta que, por su interés, me ha parecido conveniente contestar escribiendo este post.

“Estuve hace unos días en la Notaría para firmar el Acta de Transparencia de una operación de Novación del crédito hipotecario que tengo con una entidad financiera. Habían pasado ya más de diez días desde la elección de Notario (me encontraba fuera por motivos personales) y resulta que se daba la circunstancia que firmaba un día el Acta y al día siguiente, la Escritura.

Pues bien; una vez firmada el Acta, me marcho y una vez en casa, recapacito y decido que no quiero firmar la Escritura al día siguiente. Llamo a la Notaría, les comunico mi decisión y me dicen que me tengo que pasar por allí para pagar la mitad de la minuta (doscientos y algo euros) porque el trabajo ya lo tenían hecho y ellos no tienen la culpa de que yo me haya arrepentido un día antes de firmar la Escritura. Han transcurrido unos días y no me han vuelto a llamar ni yo me he pasado. Pero claro…

¿Es este procedimiento correcto y legal?

¿Debo pasarme y pagar la factura?”

El régimen legal del desistimiento a la firma de documentos notariales y sus costes

La reclamación de la factura se basa en la norma séptima del arancel notarial, según la cual: “Séptima.–Cuando, de conformidad con los interesados, se hubiere redactado un documento y no llegare a autorizarse por desestimiento de alguno o de todos, el Notario percibirá la mitad de los derechos correspondientes a la matriz, con arreglo al Arancel, los cuales serán satisfechos por el que haya desistido”.

El régimen de los costes arancelarios en los préstamos sujetos a la Ley de crédito inmobiliairo.

A pesar de lo anterior, en esta materia, debe tenerse en cuenta el artículo 15.8 de la Ley de crédito inmobiliario, conforme al cual: “8. El acta donde conste la entrega y asesoramiento imparcial al prestatario no generará coste arancelario alguno”.

¿Genera costes trasladables al consumidor la negativa a firmar el préstamo hipotecario?

A la vista de lo anterior, nuestro amigo ¿debe o no debe satisfacer los costes del desistimiento?

El acta de transparencia, en el sistema diseñado en la Ley de crédito inmobiliario, representa el momento culminante de la información que, imperativamente, debe recibir el prestatario para que se produzca el cumplimiento del principio de transparencia material. Sin el acta no se puede firmar el préstamo. Normalmente, recibida la información, las personas suelen firmar el préstamo. Los bancos trabajan razonablemente bien y la gente que quiere financiación, suele ser consciente, en general, de las consecuencias de solicitar dinero. Sin embargo, cabe la posibilidad, no habitual, pero legal, de que, recibido el asesoramiento, el consumidor decida no contratar el préstamo.

En tales casos, parece un contrasentido que el consumidor deba asumir el coste del desistimiento del préstamo y, especialmente, cuando entre la firma del acta y la escritura sólo hay un día. Esto es, se puede autorizar el acta una tarde, como última cita, y firmar el préstamo al día siguiente como primera cita. Evidentemente, la escritura ya está preparada. Sin embargo, en el acta, el prestatario, no asume ninguna obligación. No parece lógico que se le deban trasladar los costes del desistimiento.

Lo que la norma debería decir

El sistema arancelario notarial está construido sobre el modelo de “arancel de banda”, de forma que el documento “caro” financia al “barato”.

El máximo exponente de ese “arancel de banda” es el acta de transparencia, totalmente gratuita. Sin embargo, no parece justificado que el notario deba trabajar a coste cero.

Un sistema razonable debería imponer unos gastos mínimos a dicha acta, aunque fuera a costa del préstamo subsiguiente.

Parece justo que el Banco que ofrece un producto asuma los costes de una mala oferta o, especialmente, de un mal asesoramiento, que está obligado a prestar con carácter previo al acta. Evidentemente, si los puntos grises se explican por el banco, el acta debería ser un paso previo a la normal contratación del préstamo.

Teniendo en cuenta que es necesario hacer unos gastos previos y desplegar una actuación notarial previa a la firma del préstamo, como, por ejemplo, solicitar la nota continuada, que puede que no se suministre hasta el tercer día, con arreglo al régimen legal vigente, parece que existe un desajuste entre la Ley de crédito inmobiliario y el resto del sistema. En efecto, el problema que se consulta se solventaría si se obligase a, tras el acta, establecer un periodo mayor de reflexión, tras el cual el consumidor declarase su voluntad de contratar el préstamo. En ese caso, parecería lógica la aplicación de la norma general. Sin embargo, tal previsión no existe.

¿Se pueden trasladar los costes del desistimiento al Banco?

La norma del arancel parece estar pensada para aquellos casos en los que la contratación no obedece a condiciones generales.

Parece que no, pues la norma arancelaria los traslada “al que haya desistido” y el banco no desiste. Es el cliente, que no está obligado al pago de los aranceles del préstamo, el que, finalmente, decide no contratar. El desistimiento es la consecuencia lógica del acta, de que ésta ha cumplido su finalidad y, el acta, no devenga gastos arancelarios.

Conclusión

No parece lógico que un acta de transparencia cuya finalidad es que el consumidor forme su voluntad para contratar el préstamo hipotecario, la cual es gratuita, desemboque en que el consumidor abone los gastos arancelarios causados por el desistimiento.

Sería conveniente una reforma legal a fin de racionalizar el sistema que no debe soportarse por el trabajo gratuito del notario, el cual es ajeno al negocio bancario y a los deseos del consumidor.

Antonio Ripoll Soler

Notario de Alicante

www.notariaripoll.com