Subsanaciones de escrituras

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subsanar_escrituras   Subsanar una escritura es algo que resulta necesario en determinadas ocasiones. Hay veces que el defecto estaba advertido por el notario de antemano; sin embargo, por oportunidad, se insistió en la firma del documento público. En otras ocasiones, la subsanación resulta necesaria a posteriori.

   Bien en la propia Notaría, bien por el interesado, o bien como consecuencia de la labor del Registro de la Propiedad o Mercantil, se pone de manifiesto, una vez firmada, la existencia de un error.

   Esos errores son de la más variada índole. Unas veces se trata de la omisión de un dato, que obra en la notaría, como, por ejemplo, el estado civil, un error al transcribir un apellido, la letra del DNI. En otras ocasiones existe un error aritmético fácilmente detectable como consecuencia de rehacer las operaciones, cuyas bases resultan indubitadamente en el documento público notarial. Sin embargo, otras veces, el defecto es relativo a la propia voluntad, aparece contradictoria o insuficiente, en tales casos deberá ser necesaria la concurrencia de los interesados o intervención judicial.

   Realmente, pensaba escribir este post sobre las subsanaciones que se generan cuando el interesado insiste en la firma de la escritura pese al consejo del Notario. Sin embargo, un cambio de impresiones con @loremogue , siempre certera en sus observaciones, ha hecho que acabe escribiendo más que sobre la causa de las subsanciones, sobre el procedimiento para subsanar.

   El artículo 153 del Reglamento Notarial dice :

   «Los errores materiales, las omisiones y los defectos de forma padecidos en los documentos notariales intervivos podrán ser subsanados por el Notario autorizante, su sustituto o sucesor en el protocolo, por propia iniciativa o a instancia de la parte que los hubiera originado o sufrido. Sólo el Notario autorizante podrá subsanar la falta de expresión en el documento de sus juicios de identidad o de capacidad o de otros aspectos de su propia actividad en la autorización. 

   Para realizar la subsanación se atenderá al contexto del documento autorizado y a los inmediatamente anteriores y siguientes, a las escrituras y otros documentos públicos que se tuvieron en cuenta para la autorización y a los que prueben fehacientemente hechos o actos consignados en el documento defectuoso. El Notario autorizante podrá tener en cuenta, además, los juicios por él formulados y los hechos por él percibidos en el acto del otorgamiento.

   La subsanación podrá hacerse por diligencia en la propia escritura matriz o por medio de acta notarial en las que se hará constar el error, la omisión, o el defecto de forma, su causa y la declaración que lo subsane. La diligencia subsanatoria extendida antes de la expedición de ninguna copia no precisará ser trasladada en éstas, bastando trascribir la matriz conforme a su redacción rectificada. En caso de hacerse por acta se dejará constancia de ésta en la escritura subsanada en todo caso y en las copias anteriores que se exhiban al Notario.

   Cuando sea imposible realizar la subsanación en la forma anteriormente prevista, se requerirá para efectuarla el consentimiento de los otorgantes o una resolución judicial»

   Este artículo permite la subsanación por el notario de forma unilateral, sin que intervenga ninguno de los que firmaron la escritura.

   El origen del mismo, pienso, se encuentra en el propio origen de los notarios, en la Edad Media, con la llamada noticia dorsal, en aquel tiempo, la gente cerraba el trato y el notario lo escribía, después de celebrado, como una nota al dorso de la carta, era una especie de resumen. Con el tiempo la noticia dorsal reemplazó a la carta o guarentigia y se convirtió en lo esencial.

   Es evidente la comodidad del sistema, pero se debe utilizar de forma excepcional, en la actualidad está pensado para los errores del tipo que he comentado inicialmente, aquellos que no alteren sustancialmente el documento y que se deriven directamente del mismo, o se basen en los antecedentes obrantes en la notaría.

   Por desgracia, en ocasiones, probablemente de buena fe, se ha abusado de esta forma de subsanar. La práctica ha degenerado hasta el punto no solo de que algunos notarios se hayan extralimitado, lo que ha generado una grave responsabilidad administrativa y civil para ellos; lo cual, recientemente, se ha recordado, incluso, por la Dirección General, que pone de relieve que la facultad de subsanar no puede llegar hasta el punto de que nadie se invente la voluntad de los otorgantes.

   Otras veces, la propia escritura contiene una apoderamiento, normalmente en los préstamos hipotecarios, para que el Banco subsane los defectos que impidan la inscripción, en tales supuestos la regla debe ser similar a la anterior, puede haber una mayor laxitud, pues el cliente consintió de antemano, pero no hasta el punto de que el Banco haga lo que quiera o cambie condiciones económicas; entenderlo en otro sentido implica una cláusula abusiva que debe reprobarse y el notario no deberá consentir la subsanación.

   Por último, en este contexto, sorprende como, algunas entidades, bajo no se que pretexto, encargan a sus gestorías de firmas que se subsane la escritura en un determinado sentido. No debe olvidarse que, su sola voluntad no enervará la necesidad de consentimiento del interesado.

   Por todo ello, resulta especialmente importante que se dedique el tiempo necesario a la redacción y lectura de la escritura. Cuando el notario advierte un defecto es en interés tanto del Banco como del cliente. Es triste que bajo el soniquete de que la minuta es intocable se perpetúen errores que normalmente perjudican al Banco, pues no podrá inscribir su garantía y que generan transtornos a los interesados, que tendrán que perder su tiempo volviendo a la notaría.

«Contra el vicio de pedir está la virtud de no dar»

Antonio Ripoll Soler

Notario de Alicante

www. notariaripoll.com

Hipotecas, notaria alicante , , , ,

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  1. Hola buenas noches tengo una duda me traspasaron un departamento ya lo liquide fuia recojer mi carta finiquito pero no me la dieron dicen que tengo un error en la dirección no me percate y falta la letra de la torre y numero del departamento se puede corregir

    • Estimada Catalina:

      Bienvenida al blog y gracias por participar.
      Me parece que su departamento no está en España, ¿puede ser?
      Cancelar una hipoteca no plantea problemas esté mejor o peor la descripción en la escritura de compra. Sin embargo, si su vivienda está fuera de España la solución puede ser distinta.
      Saludos

    • Buenas noches

      Mi duda es la siguiente, en la escritura publica de compra venta de una vivienda ante notario figura el estado civil del comprador como soltero pero es divorciado. Ese error se subsana desde el registro cuando se registra la escritura o hay pedir la subsanación del error.
      Muchas gracias

      Un saludo

  2. Hola tengo una duda me traspasaron undepartamento enel distrito federal ya liquide pero altramitar mi finiquito me dujieron que mipoder notarial esta mal porque no vienela torre ni departamento solo tengo el contrato de apertura y no vienela direccion completa a penas ya de 5 anos que estoy habitando en este departamento me entregaron el contrato de entrega del inmueble que puedohacer para corregir la notaria tuvo algo de culpa x no preguntar si se tratava de unos departamentos siendo que alla me dicen que lasenora me dio el credito de todo elinmueble saviendi que era un conjunto aviitacional esprimera vez que yo hago un tramite de esto y lonignorava

  3. Hola, me confirieron un poder notarial en chile, pero el dni estaba correcto, la rectificación de los datos la puede hacer un notario distinto al que realizo el poder en un principio?

  4. Hola me llamo Elizabeth adquiri el traspaso de un departamento en 1999 y tengo mi poder notarial, todavia no lo he escriturado, quise venderlo pero me dicen que tengo que actualizar el poder notarial. He buscado a la persona que me lo vendio para que pueda ir conmigo a actualizarlo, pero me han dicho que se fue para Estados Unidos y localizarla se me ha hecho imposible. Podrias decirme que puedo hacer? Ademas en el poder notarial escribieron mal la ultima letra de no de mis apellidos pusieron S y es Z ¿Saldra muy caro todo el tramite de actualizar y el cambio de letra?

  6. Tengo derecho a exigir a mi único hermano, antes de firmar la aceptación de la herencia de mi madre,a que me indemnice o se haga cargo de los gastos del acta de notariedad de un bien, la segregacion de otro y la matriculacion de un tercero que me corresponden, teniendo en cuenta que recibe mas del 80% del total herencia libre de cargas, y que recibió una donación no escriturada (si documentada) de mas de 90.000€ hace 10 años? Gracias.

  7. hola quisiera saber en el aspecto legal que es lo que vale ..en la escritura…
    dice tener ciertas medidas del terreno en metros lineales..y una superficie total…. la cual calculando matemáticamente las dimensiones son mas.,
    fui a bienes raices y me dicen que eso solo se ratifica en forma legal..,.

  8. Buenas Antonio,
    Le espongo mi problema: hace unos años compré un piso el cual tiene una participación de los locales comerciales de 1/64 parte, según los estatutos de constitución de la comunidad de propietarios esta parte es indivisible con el piso, pero cual ha sido mi sorpresa al intentar vender el piso a un vecino y comprobar que las escrituras del mio y las suyas son diferentes, en las suyas si consta la parte proporcional de los locales, pero en la mia no, motivo por el cual se ha echado atras la venta, decirle que en todo este tiempo como la parte es indivisible yo he estado corriendo con todos los gastos o beneficios como cualquier otro vecino, sin realmente ser el propietario de los locales según escrituras. ¿es un error registral o no?, si es que sí ¿como puede subsanarse?.
    saludos y gracias de antemano

    • Estimado Paco:

      Gracias por participar y bienvenido al blog.
      En su caso, es conveniente ver la documentación para ver como está realmente configurado el edificio y sus distintos componentes. En la práctica se producen muchos matices. Debería acudir a un profesional con la documentación.

      Saludos,
      Antonio

  9. Buenas tardes: Muchas gracias por su blog. Le planteo la siguiente duda. Mi hermano está incapacitado judicialmente y yo soy su tutor. Nosotros dos somos los herederos de un inmueble tras el fallecimiento de mi madre. He solicitado en el Juzgado autorización judicial para aceptación de la herencia sin beneficio de inventario. Como existe incompatibilidad entre él y yo, voy a solicitar al Juzgado nombramiento de un defensor judicial para la aprobación de la partición de la herencia (Art. 272 CC.). Una vez nombrado el Defensor Judicial, tendré que presentar en el Juzgado la escritura de aceptación y partición de la herencia para su aprobación. No sé cuánto cuesta, pero ¿qué ocurriría si el Juzgado no aprueba el convenio de adjudicación que especifica (piso para mí y compenso económicamente a mi hermano por su parte)? ¿Habría qué hacer una nueva escritura con el consiguiente costo? ¿Se puede hacer una modificación a la misma sustituyendo la/s página/s dónde figure el convenio? Gracias.

  10. Buenos dias
    Quisiera hacerles una consulta.
    Mi padre nos dejo un piso no registrado en el registro de la propiedad a mi madre y a mi. Yo vivo en el extranjero y mi madre quiere vender urgentemente ya que ha surgido un comprador. Mis padres se casaron en regimen de bienes gananciales pero segun ella este piso, por error del notario, fue comprado bajo regimen de separacion de bienes.¿Es esto posible? Por ello quiere que yo le mande un poder para rectificar la escritura de aceptacion de herencia y le permita inscribir y vender. Tengo muchas dudas sobre esta rectificacion pero al mismo tiempo debo mandarle este poder cuanto antes y no se como redactarlo. ¿Por favor podrian ayudarme? ¿que es lo mas aconsejable?
    Un saludo

    • Buenos dias.
      Si le es posible contacte con la notaría donde se debe firmar la escritura de rectificacion y comente el asunto con ellos, para que se lo expliquen ellos, especialmente si usted tiene dudas Tambien puede pedir que le envien, por mail, un modelo del poder que precisan

      Saludos

  11. Buenas,mi consulta es la.siguiente: cuando me separe en el año 2005 no me percate de que en el documento figuraba mal mis apellidos,tengo entendido que si un documento si tiene errores se consideran nulos pues el caso es que en el 2008 cambie medidas de mis hijos y tambien figura mal mi apellido ( mi primer apellido) yo no me percate de ese error y si mi ex lo supo pues nunca me lo ha dicho,es verdad que ese papel por ese error no tiene validez? Ahora cambio medidas de nuevo por cambio de mi situacion y este abogado le dije que figuraba mal mi primer apellido y simplemente tacho y corrigio encima para no equivorcarse con la nueva semtencia pero me extraña que no me dijera nada sobre el error quisiera saber si es que no tiene importancia o como me han hablado un documento con este error no es valido para yo hablarlo en breve con el abogado.Podria mandarme la respuesta al correo electronico? Gracias de antemano.

    • Estimado Javier:

      El letrado que le llevó el asunto debe examinar los documentos, él será quien mejor le aconseje. Un error en los apellidos debe aclararse pero no invalida un documento.

      Consulte a un profesional mostrando los documentos en cuestión.
      Saludos

  12. Buenas tardes..compre u terreno para construir con el procrear..se escrituro a nombre de mi mujer. El credito se aprobó, ahora cuando fue a la escribanía…nos informan q no soporta revisión técnica, q el escribano esta sancionado y mas para él(quien hizo la escritura). Que habria q subsanarla…y la verdad q estoy mal porque no se q va a pasar. Es sobre unas manzanas de tierras q aparece una

  13. Me han dado una finca por donacion q estava immatriculada en esta aparece en la escritura q me han hecho a mi y en la anterior su superficie en hectarias areas y centiateas q no se corresponde al catastro q tambien esta en la escritura
    al ir al registro me han dicho q no se puede registrarporque no coinciden
    yo desconocia los hechos pero el notario si y ahora tocara arreglar la escritura
    porque un notario hace esto a sabiendas que no esta bien
    Quien tiene que pagar los costes del arreglo

  14. Pues los costes los asumirá usted, amén del tiempo que pasará hasta conseguirlo. Los errores de la Notaría los paga el cliente, el Notario no tiene que corregir errores.

      • Buenos dias y gracias por contestar en tan breve
        El notario era conocedor delos hechos pero no nos informo de ellos a nosotros pero al salir el problema a la luz en el registro me dijo q ya lo savia y q no huviera tenido q ocupar yo del registro de dicha propidad q ellos ya se huvietan arreglado en el registro.
        En mi caso el notario esta en la ciudad del donante a 1:30 de distancia de mi ciudad y antes de ir a la oficina liquidadora tenia q llevar la escritura al dep de agri en mi ciudad para incluirlo en mis fincas i tanto la oficina liq como el registro estan tambien en mi ciudad era absurdo llevarselo a el para q terminara los tramites ni haciendolos gratis me salia a cuenta.
        pero ahora tengo q volver alli por este error al no coincidir datos de escritura y catastro y perder el tiempo de mi trabajo q soy autonomo mi tiempo es dinero ya q si no realizo mi trabajo estoy pagando a otro para q lo haga esto ya lo he perdido y a loejor me toca pagar el error por omision del notario
        gracias por su tiempo

  15. hola buen dia hace años compre con otra persona una casa en la cual soy dueña del 50% el tema es que hoy queremos venderla y mi apellido esta mal escrito puede la otra persona quedarse con mi parte por ese error? se puede vender sin ningun problema si ambas estuvieramos de acuerdo en hacerlo,aclaro que hicimos usufructo de por vida y doble escritura pero la mas completa la que tiene planos y demas se la quedo ella.tendriamos que corregir la escritura para vender a un tercero o si ella me la quisiera comprar? muchas gracias espero su respuesta.

  16. Hola buenas noches, tengo una duda sobre el aval de mi hipoteca y este no aparece especificado en mi escritura ni firmó en ella como recuerdo. Por favor puede usted decirme si es un error o es así? Gracias

  18. Buenas noches

    Mi duda es la siguiente. En la escritura de compraventa de una vivienda aparece como estado civil del comprador soltero y es divorciado. Ese error lo subsana el registrador desde registro cuando se vaya a registrar dicha escritura o hay que realizar algún tramite para corregirlo.

    Muchas gracias

    UN saludo

  19. Buenos días: hace días deje una pregunta en este blog, la cual no fue respondida. Seguramente por ser su lectura muy farragosa. Así que la simplifico a ver si se entiende mejor. Escritura firmada en notaría de aceptación y reparto de herencia. La presento en el Juzgado para su aprobación (art. 272 CC.) y supongamos que el Juez deniega la aprobación al estar disconforme con el reparto, el único inmueble debe ser para dos en lugar de para uno. Pregunta: ¿habría que hacer una nueva escritura de aceptación y reparto de herencia con el consiguiente coste económico o bien se podría salvar esa modificación que dicta el Juez por ejemplo con un anexo al final de la misma. DONDE DICE: x, DEBE DECIR: y. Gracias.

  20. Buenos días Antonio.

    ¿Es necesario otorgar un nuevo poder para subsanar escritura de préstamo garantizado con hipoteca que no fue inscrita por determinadas cláusulas?
    ¿O valdría con el poder otorgado en la escritura primigenia?. No he encontrado ningún pronunciamiento ni a favor ni en contra acerca de este tema.

    Muchas gracias de antemano y enhorabuena por el blog.
    Un saludo,
    Víctor Martínez Pérez

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