Registro de la Propiedad: ¿Sorpresa o susto?
El Registro de la Propiedad, junto con la institución notarial, es uno de los dos pilares sobre los que descansa nuestro sistema de seguridad jurídica preventiva. Es algo sobre lo que ya he insistido en alguna ocasión en este blog.
Se trata, por una lado de que al Registro de la Propiedad accedan títulos de alta calidad, esos son, mayoritariamente, los documentos públicos notariales, las escrituras públicas. Aunque al Registro acceden documentos judiciales y administrativos así como, excepcionalmente, documentos privados, el Legislador ha considerado que la escritura pública es un título con las suficientes garantías para formar parte de ese sistema que, a la postre trata de evitar litigiosidad. A diferencia de lo que sucede en otros países, los sistemas en los que existe el Notario, buscan evitar los problemas antes de que surjan. La economía de las transmisiones descansa sobre un sistema de control preventivo, antes que sobre la base de solucionar problemas surgidos por una falta de seguridad en la transacción.
Por otro lado, el propio Registro de la Propiedad, se convierte en pieza angular del sistema, la calidad de los títulos que acceden, así como el control que un funcionario, altamente cualificado ejerce sobre lo que a sus libros llega, garantiza que las cadenas de transmisiones estén perfectamente formadas. El que adquirió ayer hoy transmite la propiedad y todo ello debe estar enlazado cumpliendo escrupulosamente los principios que informan el sistema.
El Registro publica todo lo que afecta a la finca que goza del caché de haber accedido a él. Es una especie de vacuna contra un mal uso del título notarial. Así, aunque la propiedad, en España, se adquiera con la escritura pública, sin embargo, es muy importante evitar que ésta se perjudique como consecuencia de un uso indebido de la misma.
Por todo ello, la publicidad registral se convierte en un elemento esencial en nuestro sistema. Las personas confían en lo que el Registro publica. Igualmente, el Registro dela Propiedad, alerta a los usuarios de lo que les puede perjudicar.
Hasta ahí, todo es impecable. Sucede que, como consecuencia de los tiempos Notarios y Registradores extremamos el celo, advertimos de todo más, incluso, de lo que a veces se debiera. En el momento de la firma de la escritura, el cliente, el interesado, tiene ocasión de preguntar, se saca del error, se corrigen vicios y se firma un documento que pretende unos efectos. Si no estamos conformes, acudimos a otro Notario de nuestra confianza.
Lo mismo debería ocurrir en el Registro de la Propiedad, sin embargo, se producen dos problemas. Por un lado, la publicidad registral que, a los efectos del usuario habitual, se articula sobre un sistema de notas simples, bajo el apartado de «cargas» incluye alertas que si bien técnicamente pueden ser cargas, usualmente no lo son, así, por ejemplo, la mayoría de afecciones fiscales, siempre aparecen, alertan, pero funcionan como una especie de as en la manga que se guarda la Administración de turno. También ocurre, por ejemplo, con los transformadores que la compañía suministradora de energía eléctrica tiene derecho a colocar en los edificios, se configuran como una carga, técnicamente, si bien, a quienes me visitan, digo:
«Esto que aparece como carga, en realidad no lo es, se trata del transformador que va a colocar Iberdrola, hay que darle derecho a ponerlo. Así, quien no quiera luz, que no compre porque existe tal carga».
Explicado, las personas lo entienden. No se frustra ninguna operación en ese momento. Sin embargo, en otras ocasiones, la sola presencia de una carga de difícil comprensión, especialmente si interviene la asesoría jurídica de un Banco, acostumbrada a trabajar en masa, puede dar al traste con la operación.
En efecto, permitir el acceso, por parte del Registrador competente, de algo que no debe acceder, más que alertar, espantará al futuro adquirente y frustrará las legítimas expectativas del titular registral. Dicho usuario del Registro de la Propiedad, en tal caso, verá como los efectos secundarios de la vacuna tabular no compensan las ventajas de la inscripción.
Por todo ello es extremadamente importante, además de firmar la escritura e instar la inscripción en el Registro, comprobar la congruencia de lo inscrito con lo solicitado. Una mala inscripción se puede rectificar confrontando lo inscrito con la escritura. Es un derecho que tiene todo ciudadano y le evitará problemas futuros.
En los últimos días, un Registrador, cuando yo cuestionaba la forma en la que había reseñado en el Registro el título presentado me interpeló:
«Y ahora… ¿qué quieres? ¿No pretenderás que rectifique la inscripción?»
La verdad es que el comentario me causó una cierta sorpresa, por lo que la contestación fue inmediata:
«No veo el más mínimo problema… es algo así como cuando tú cuestionas mi trabajo y dices que no ves claro o no acabas de entender determinada escritura. Existe un procedimiento previsto para ello y se debe utilizar cuando procede».
En las notarías estamos acostumbrados a que se nos advierta la existencia de tal o cual defecto para subsanar en una escritura. Las más de las veces se aclaran con una llamada de teléfono, a veces se rectifica algo, otras veces no es necesario. Sin embargo, tan importante como que la escritura esté bien, es controlar lo que se inscribe, por eso, es importante encargar el trámite de inscripción a un profesional, normalmente una gestoría o gestor. Si hace bien su trabajo, no solo controlará que lo pretendido accede al Registro, sino también que accede como realmente se pretendía. De lo contrario, ahora que estamos cerca de Halloween, bien puede que, al leer una nota registral en el futuro, el ciudadano se vea soprendido con una música que suene así:
«Soy una carga que no debió inscribirse: ¿Sorpresa o susto?»
En los Registros, al igual que en las Notarías, se trabaja a un alto nivel, sin embargo, es inherente al ser humano la posibilidad de equivocarse y cuatro ojos ven más que dos ¿O no?
El Blog del Notario 
el verdadero susto, es cuando una persona fallecida hace mas de 10 años, es capaz de vender una finca y registrar la compraventa
Estimado Luis, bienvenido al blog!
Interesante debate el que planteas, el cual, además, es sumamente de mi interés, al igual que del resto de notarios. Una de las situaciones más dramáticas es la que relatas. Supongo que haces referencia a la suplantación de personalidad. Por desgracia, los delincuentes y estafadores existen. Como notario soy especialmente sensible a ese tema. Desde el punto de vista actual, cuando un notario se enfrenta a un DNI falsificado y autoriza una transmisión, bien de una persona viva que no comparece, bien de una persona fallecida, lo que sucede es que el Notario responde, en la práctica, de forma objetiva. Esto es, llega a hacerse responsable económico de la operación por muy bien que estuviese hecha la falsificación . Por eso, nuestra responsabilidad, en ese punto, juega como cierre del sistema. No es un plato muy agradable, si bien, es el que nos ha tocado y nos atribuyen los Tribunales de Justicia, en la práctica, para garantizar la seguridad de los ciudadanos.
El problema que relatas, relativo a la suplantación de la personalidad de una persona fallecida, se evitaría fácilmente si en el momento de autorizarse la escritura el Notario pudiese acceder online al contenido del Registro civil. De esa manera podríamos comprobar con casi total certeza jurídica que no se está engañando a nadie por ese procedimiento.
Por desgracia, con la vigente legislación, no es posible tal remedio. Los notarios no accedemos online al contenido del Registro civil. La nueva Ley de Registro civil que, si los hados hacen su trabajo, entra en vigor el próximo año, está llamada a solucionar la cuestión. Por desgracia, se delega en la Dirección General de los Registros y del Notariado la regulación de dicho acceso online por los funcionarios en el ejercicio de su actividad, así resulta del título VII. Desconozco si entra en la mente de quienes nos gobiernan conceder esa posibilidad que sería sumamente interesante para el ciudadano.
Los medios técnicos y la potencialidad de los mismos, bien empleados, solucionan muchos problemas donde antes no se llegaba, es algo así como lo que se resolvería si, al menos, para los casos ordinarios, de fincas nuevas bien digitalizadas… debería ser ya posible en relación al Registro de la Propiedad. Se trata de algo previsto en la Ley desde hace más de diez años, pero que, por motivos que desconozco, no es posible.
Sin embargo, como sugería en el post, pienso que, en general, Notarios y Registradores, ambos, hacemos bien nuestro trabajo. En el post no se plantea el debate de los casos dramáticos, que sugieres y existen. Simplemente se critica la situación que se produce por la tendencia a introducir advertencias en las inscripciones que pueden volverse contra el titular registral que se amparaba en las bondades del sistema y estas, en cambio, se volvieron contra él.
En fin, me parece conveniente, que el propio interesado, una vez inscrito tu título compruebe la congruencia de lo despachado con lo solicitado, igual que repasa la escritura antes de firmarla, repasamos una factura, el ticket de una compra, la bolsa de una tienda para ver si se ha introducido todo lo comprado… son hábitos saludables que deberían generalizarse en una sociedad de alto nivel cultural como se supone que es la nuestra.
Muchas gracias por tu participación -escribiré un post sobre lo que sugieres- y te animo a seguir interviniendo.
Feliz día!
Otra solución que se me ocurre al caso planteado y sin la necesidad de que os veáis obligados a acceder al Registro Civil es, modificando un poco la LH y aprovechando que ahora los Registradores van a controlar todo, hacer que las certificaciones de fallecimiento se inscribran también en el Registro de la Propiedad al objeto de realizar una anotación o similar de oficio en la que se haga constar el fallecimiento de la persona en todas las fincas y que esta subsista hasta la aceptación y adjudicación del bien.
¿Y por qué mejor anotarlo en el Registro de la Propiedad? Porque a ese tenemos acceso todos fácilmente y saltaría a la vista al pedir la «nota simple», sin embargo de aprobarse la nueva legislación del Registro Civil la operación va a seguir adelante (porque a nadie se le ocurre al comprar una finca mirar el Registro Civil) hasta que se llegue al notario, con lo que todo puede dar al traste en el último momento.
Al menos esto es lo que opino como profrano.
Yo después de ver en una nota simple como carga la “condición suspensiva” (cláusula que contienen las escrituras de préstamo hipotecario y novación), pese a ser un pacto EXTRAREGISTRAL, a juicio de la DGRN,… me lo creo todo y nada me sorprende.
Muy buen artículo. Gracias por la información. Anoto tu blog entre mis marcadores.
Saludos.
Muchas gracias por tu valoración, un placer. Feliz velada!