Gestorías hipotecarias

gestoria_hipotecaria   Las Gestorías Hipotecarias, sin duda una de las partes más oscuras de nuestro sistema de acceso al crédito hipotecario. En este post encontrarás respuesta a las preguntas 35, 41 y 53 de las 50 preguntas que hacer a un notario antes de firmar un préstamo.

   Has decidido comprarte una casa, vas al Banco, consultas si te financian, negocias tipo de interés, comisión de apertura, comisión de cancelación anticipada (compensación por desistimiento, se llama)… meditas el plazo en el que podrás pagar en función de la cuota que estés dispuesto a asumir. Incluso, plantas cara a las vinculaciones, piensas lo que puedes o no puede contratar, pues querer mucho al Banco implicará, en los tiempos que corren, una reducción del diferencial. Finalmente cierras el trato con la entidad financiera. Pagas la tasación… en ese momento te presentan una hoja de provisión de fondos.

   La provisión de fondos es una cantidad alzada que comprende los gastos de Notaría, Registro, impuestos y… ¡Gestoría! El día de la firma de tu escritura te retienen dicha cantidad. Es una estimación, pues no se sabe cierto lo que va a costar todo hasta la terminación del proceso. Actualmente, el importe se suele ajustar, de forma que sea poco lo que sobre. No hace tanto tiempo, sobraba una cantidad de dinero que, no se sabe por qué, tardaban en devolverte más tiempo del que debieran. A mi mismo, tardaron en devolverme seis meses el exceso de provisión que ascendía a la nada despreciable cifra de 4.000 euros.

   Cuando quien pide el préstamo ve la provisión, pregunta sobre los distintos conceptos. Los impuestos se pagan. El Registro, no se sabe bien lo que es. El Notario… tiene nombre, apellidos… parece que se le puede negociar (los aranceles son iguales en todas las notarías). Sin embargo, la Gestoría… el cliente no tiene ni idea, en el Banco le dicen que es necesaria y… se asume la cantidad sin rechistar. En el peor de los casos, el tema se maquilla diciendo que Notario y Registrador son muy caros.

   Sin embargo, bien sería justo que, alguna vez, el Legislador se ocupara de este tema. La Gestoría hipotecaria tiene una doble misión.

   Por un lado, la Gestoría Hipotecaria, actualmente, suele acudir a las firmas de las escrituras, incluso tienen poderes del Banco. Bien firman la escritura, tras cotejarla, bien dicen al apoderado del banco si pueden o no firmarla. Controlan que la escritura coincide con lo  enviado a la notaría.

   Por otro lado, realizan la tramitación de la escritura, liquidan impuestos y procuran la inscripción en el Registro de la Propiedad.

   Las personas que acuden a la Notaría, en ocasiones, saben muy bien su trabajo, en mi ciudad, por ejemplo, hay un buen nivel. Sin embargo, desde el punto de vista de su función, tienen poco margen, a veces hacen de meros policías para que no se toque una coma. En cualquier caso, en esta parte, actúan como meras piezas de la estructura bancaria, por lo que sus costes no deberían repercutirse al cliente. El cliente ya paga una falaz comisión de apertura.

   La tramitación de la escritura persigue que ésta acceda al Registro de la Propiedad, para que el Banco no se perjudique. En condiciones normales, tienen unos costes razonables. Sin embargo, cuando procuran la inscripción de un préstamo hipotecario, curiosamente, sus honorarios son desproporcionados. Por lo general se limitan a aplicar un porcentaje para calcular el impuesto, rellenar un modelo y antes de 30 días presentarlo en la Administración Fiscal, después se lleva al Registro y, por último, se retira la escritura. La responsabilidad que se asume es inexistente, en la práctica. En caso de duda se suele liquidar al alza, para que el Banco no tenga problemas. Pocas veces te hacen un recurso. Sin embargo, los honorarios son similares a los de Notario o Registrador.

   Existen Gestorías que trabajan muy bien, hacen recursos, impugnan honorarios de notarios y registradores… sin embargo, en la práctica, se hace lo relatado. Curiosamente, pese a los costes no justificados que conllevan, nunca salen en las noticias cuando se abarata el crédito, cuando se rebajan aranceles de notarios y registradores…

   Lógicamente, este post nada tiene que ver con las personas que día a día cumplen su trabajo, acuden a las firmas  de las escrituras y dan el do de pecho. Peronas, normalmente, con unos amplios conocimientos pero, por desgracia, ajenos a los poderes fácticos que , desviando la atención, generan lucro para el de siempre.

   La realidad es que, de una manera u otra, cuando prestan sus servicios para el Banco, suelen estar participadas por estos, los cuales participan en los beneficios. ¿Por qué esto no se controla? ¿A quien perjudica? ¿A quien beneficia?

Antonio Ripoll Soler

Notario de Alicante

www.notariaripoll.com

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12 Comentarios »

  1. Hola, no solo eso.

    Sería muy interesante que alguien plantease un pleito bien montado sobre las comisiones de gestoría por cancelación bancaria que, en alguna entidad que no citaré, se montan en un importe cercano a mil euros.

    • Querido Luis! Qué honor verte por mi Blog!!
      Buena llamada de atención, igual, a resultas del post, alguien te invita al primero, sería una buena noticia que esperamos que compartieses.
      Tienes toda la razón, es un escándalo tolerado por el Banco de España ¿a quién se beneficia? ¿a quién se perjudica?

      Feliz fin de semana, disfruta el clásico.

      • Nada de honor que estoy suscrito por mail pero lo leo por la noche cuando publicas. Es raro que lo deje para la mañana, como ha sido hoy. Por eso, con pongo comentarios.

        El escándalo es que no hay un trabajo real para poder devengar un cobro por lo que igual no es una cuestión de cobro de lo indebido ni enriquecimiento injusto, ¿no?

        Saludos. El sábado por la noche después del partido te diré si lo celebro o no.

  2. Lo siento Luis, como atlética deseo veros perder.
    En cuanto a las cancelaciones me ofrezco a daros toda la información que me consta. El particular Canceleitor y 40.000 protocolos lo dejamos para otro día…
    ¿No tenéis ninguno una hipoteca que cancelar y se lleva al Juzgado el caso?
    Y en cuanto al post en sí, es bastante real, pero con tiempo voy a contestarlo punto por punto…
    Abrazos caballeros!

  3. Buenas noches Sr. Ripoll,

    En relación al post referido a las gestorías hipotecarias quisiera manifestar mi disconformidad con el contenido del mismo. En el mismo se las califica de parte oscura, afirmando que la responsabilidad que asumen es inexistente en la práctica y que cobran unos honorarios similares a los de un notario o registrador. Hacia el final del texto se matiza que el post no va dirigido a aquellos que realizan su trabajo correctamente pero lo cierto es que estos son también gestoría hipotecaria y el dibujo que usted realiza de las mismas en el post es de poco menos que de entidades que cobran casi como notarios y registradores por un trabajo que no ofrece dificultad.

    Pues bien, no puedo compartir su punto de vista; una gestoría hipotecaria puede llegar a controlar un volumen importante de escrituras al mes. Dicho volumen exige un control exhaustivo de los documentos a tramitar, abonando las facturas a notaria, retirando el documento y trasladándolo al liquidar para que éste, en el plazo de un mes desde que se firmó el documento, realice la liquidación del impuesto. Es obvio que la omisión de retirar un documento y liquidarlo dentro de dicho plazo supondrá un recargo por declaración extemporánea en la liquidación del impuesto que la gestoría deberá asumir por no haber realizado correctamente su trabajo. No creo que dicha tarea pueda ser calificada como banal o exenta de responsabilidad.

    Una vez que se retira el documento y éste se hace llegar al liquidador se procede a liquidar el impuesto. Si bien es cierto que determinadas operaciones no ofrecen dificultad, la tarea a realizar es algo más que informar un porcentaje en un impreso. La liquidación del ITPOyAJD requiere un conocimiento de Derecho en general y de Derecho Civil en particular, amén de la normativa fiscal autonómica y estatal y de los criterios interpretativos de las Administraciones para desarrollar la tarea con un mínimo de garantías. Sólo así se puede ofrecer a particulares, entidades bancarias e incluso notarías la mejor alternativa fiscal para un supuesto de hecho concreto. Dado el criterio cambiante que viene exhibiendo la Administración en operaciones, aparentemente tan simples, como la novación de un préstamo hipotecario, por citar sólo una, estar al día de los cambios que se producen en la interpretación de las normas no es tarea fácil ni exenta de responsabilidad, todo lo contrario. Una mala liquidación o asesoramiento supone un perjuicio para el cliente y, naturalmente, la gestoría debe asumir su responsabilidad en la medida que le pueda ser imputable. No creo que dicha tarea pueda ser calificada como usted lo hace en su post.

    Por último, una vez liquidada la escritura, se produce la presentación a Registro del documento. Ello supone controlar el vencimiento del asiento de presentación de las mismas. Un error en dicho control puede suponer que se cuele una carga allí donde debería haber inscrita una hipoteca, con el consiguiente perjuicio para el cliente. En consecuencia, no creo que dicha tarea pueda ser calificada como exenta de responsabilidad, todo lo contrario. Un incidente de dicho tipo hace incurrir en responsabilidad a la gestoría.

    En definitiva, la tarea de la gestoría es realizar una actividad técnica que requiere un conocimiento específico y por los cuales se cobran unos honorarios, como cualquier otro profesional. Es por ello que no puedo compartir la imagen que usted da de las mismas convirtiendo la excepción o supuestos de presunta mala praxis en regla general y descafeinando el trabajo de profesionales que intentan crecer y mejorar de la misma manera que pueda hacerlo usted en las actividades que desempeña.

    Un saludo,

    Josep Maria Vázquez Moreno

    • Estimado Josep Maria:

      En primer lugar, le agradezco su participación.

      Me alegra su punto de vista discrepando, es enriquecedor para el debate.

      Tal vez esté equivocado, sin embargo, existen determinadas cosas que no están lo suficientemente claras.

      Incide usted en que la responsabilidad de la Gestoría se incrementa por el volumen de documentos que gestiona. ¿Quiere ello decir que a mayor número de documentos mayores deberían ser los honorarios? El volumen de documentos el algo extrínseco al asunto gestionado, lo cual no debería repercutir en un mayor precio del mismo.

      Indudablemente que se deben comprobar plazos y vencimientos. Es cierto que existe un riesgo y, por supuesto, un vencimiento, un asiento de presentación vencido, un embargo que gana prioridad… pueden generar una alta responsabilidad.

      En el post insisto en que la Gestoría en sí no es opaca, sus profesionales, aunque como en todos lados los hay de todo tipo, están muy cualificados. Sin embargo, cuando la Gestoría entra en contacto con el Banco las cosas dejan de estar tan claras.

      Me explico:

      ¿Quien es el cliente el Banco o el deudor?
      ¿Qué intereses se protegen los del Banco o los del deudor?
      Está claro que los honorarios los paga el deudor, puede decirse que es parte de los gastos que ha de sufragar por cuenta del Banco. Sin embargo, además de asegurar la inscripción de compraventa e hipoteca, para que el Banco no tenga perjuicio, también se tramita el pago de impuestos por parte del comprador, prestatario (los de este último, sujeto pasivo es el Banco, aunque paga el deudor). En la práctica, sobre la base de que el Banco no tenga ningún gravamen preferente veo que se tutela sólo el interés del Banco, aunque sea a costa de que el deudor pague sin rechistar. ¿Tiene el comprador/deudor margen de decisión?
      ¿Por qué no se permite optar al cliente entre distintas Gestorías? Es lógico que el Banco quiera asegurarse la inscripción, pero el interés no tiene por qué ser opuesto al del comprador/deudor ¿entonces porqué el Banco impone gestoría?
      ¿Por qué una misma gestoría cobra distintos honorarios en función del Banco con el que intermedie? ¿No es el mismo trabajo?
      En una operación al uso de compraventa e hipoteca, por lo general, hay un tipo ordinario para la compraventa, un tipo ordinario para el préstamo y unos tipos especiales, cuando se admiten bonificaciones… las operaciones suelen estar claras. ¿Se cobra lo mismo en cada operación? ¿varía sólo por la cuantía o también por la complejidad?

      Hace unos años, cuando notarios y registradores no cobrábamos por novar determinados préstamos para adquisición de vivienda habitual sorprendía como el Banco, pese a poder inscribir sin costes añadidos se empeñaba en imponer una Gestoría con unos notables costes para el deudor ahogado… ¿a quién se beneficiaba finalmente?

      En general, los gestores hipotecarios que pasan por mi despacho tienen muy buena preparación, saben su trabajo, no solo el relativo a liquidar la operación, sino el específico que les encarga el Banco de asistir a la firma… sin embargo, en la práctica se encuentran atados de pies y manos por unas directrices anodinas impuestas desde las asesoráis jurídicas de la entidad para la que prestan el servicio.

      ¿Cuando tiene la gestoría acceso a la provisión? ¿Cuando se le retiene al cliente? ¿Cuando se la entrega el Banco?

      Sinceramente, estimado Josep María, creo que o no hablamos de lo mismo o estamos errando el argumento…

      Me encantaría conocer su opinión.

      Saludos
      Antonio Ripoll Soler

  4. “La autocrítica como sano ejercicio de mejora” debería de ser temario obligatorio en los Colegios. Un poco de autocrítica:
    Ciertamente, Sr. Vázquez Moreno asumimos responsabilidad pagando impuestos (Si el Sr. Ripoll Soler piensa lo contrario se equivoca), amén del amplio abanico de criterios constantemente cambiantes. Es imposible saber si has pagado bien a juicio de la Administración o no, en estos tiempos de crisis y criterios recaudatorios el riesgo a recibir una complementaria es muy alto. Pero ello no justifica todo lo que se cobra en ocasiones.
    También es cierto que asumimos otra responsabilidad con los Asientos del Registro, sus vencimientos, las posibles cargas que se pueden colar, etc… Pero esa responsabilidad la asumimos frente al Banco, al que tenemos que garantizarle un rango registral (no olvidemos que determina la prioridad de cobro de unos acreedores frente a otros en el Juzgado), a Pepe López le da igual si en el Registro primero aparece el embargo con Hacienda y luego la hipoteca con X banco o al revés, le da absolutamente igual, lo único que entiende y le preocupa a Pepe es que le debe dinero a ambos.

    Yo quiero clientes y no PRESOS de un sistema. La imposición de Gestoría por parte del Banco es contraria a la Libre Competencia, así de sencillo, sin más. El “cliente” para que sea cliente debe de poder elegir que Gestoría quiere, y en esa política de oferta y demanda se reducirían precios, se ofrecerían más y mejores servicios, se cuidaría la calidad del servicio y un sinfín de cosas más.

    Por contestar algunas de las preguntas que lanza al aire el Sr. Ripoll Soler (algunas de ellas fruto de conversaciones con una servidora, lo cual me parece motivo de orgullo):
    -El cliente es el banco
    -Intereses se protegen… ¿Quién tiene la capacidad de quitarte negocio Pepe López o el Banco? Sobra la respuesta, aunque se intenta mirar por el cliente.
    -Margen de decisión del cliente ninguno
    -¿Por qué no se permite optar al cliente entre distintas Gestorías? Esta me gusta, -redoble de timbales…trtrtrtrtrtr trtrtrtrtr-. Sencillo. Los honorarios de la Gestoría por documento son un pacto con el Banco, y de esos honorarios el Banco se lleva entorno a un 40%-50%.
    Lo de cobrar distintos honorarios en función del Banco que sea viene por lo anteriormente expresado, hay Bancos que pactan que a sus clientes se les cobre 350€ (siendo 175 para el propio Banco) y hay otros Bancos que consideran que con 175€ (de los que se quedarían su tanto %) es suficiente. Así sucesivamente.
    Ojo, también hay operaciones muy complejas y costosas que prácticamente cuestan dinero, como puede ser una operación promotor de 33 millones de euros y 8 fincas repartidas por el territorio Español. Pero estás son las menos, y en cualquier caso se podrían hacer facturas de gestión acordes con ese tipo de operaciones tan especificas (la responsabilidad que se asume con esos impuestos y asientos regístrales es brutal).
    El pacto es Gestoría-Banco en altas esferas, Pepe López luego no decide nada.

    Por hoy creo que esta bien, para otro día me reservo el sistema interno de cancelaciones, las provisiones de fondos, las facturas notariales-registrales que prácticamente nadie comprueba (y eso que su cobro son Leyes)… y otras tantas cosas.

    Si, ciertamente el Legislador podría regular el tema, pero me surge una duda ¿dónde empieza el político y acaba el banquero? Nuevamente, un caso de conflicto de intereses.

    Feliz día

  5. Puedes tener razón relativa señor notario(aquí hay mucha materia que analizar),no obstante lo cual, usted ha analizado bien su función en el contexto hipotecario? Sabe usted que con una pequeña modificación de la ley hipotecaria y el procedimiento de ejecución se acabaría el chollo para registradores, notarios y otros?? Es cuestión solo de tiempo pero ocurrirá

  6. Soy gestor advo y no voy de policía.Informo al cliente,cotejo,resuelvo dudas…pero mi trabajo no se valora.Los bancos contratan a grandes gestorías por negocio,sin tener en cuenta la calidad del trabajo y llevándose una alta Comisión de lo cobrado al cliente.Al gestor de la provincia,nos quedan migajas hasta el punto de tener que cerrar como es mi caso.Me niego a regalar mi profesionalidad.Todo es una mafia.

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