La zona gris: la gestoría hipotecaria impuesta por el banco

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   La Ley de Crédito Inmobiliario nos trae de cabeza a todos los que de una u otra manera intervenimos en el proceso de contratación de un préstamo hipotecario. La nueva regulación ha impuesto nuevos deberes y modos a bancos, notarios, registradores, intermediarios de crédito… incluso en los colegios se debería o podría dar educación financiera. Sin embargo, hay una parte del proceso que curiosamente ha quedado al margen de la Ley: Las gestorías hipotecarias.

   En efecto, la única referencia que aparece en la Ley de Crédito Inmobiliario a las gestorías se encuentra en el artículo 14.1.e) i. al decir:

   “Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista”.

   En la línea de la reclamaciones bancarias que se habían generado en torno al proceso de contratación hipotecaria la Ley impone los gastos de tramitación de la escritura de préstamo hipotecario al banco. Eso está muy bien, la tramitación de una escritura de hipoteca suponía en la factura del cliente la nada despreciable cifra de, aproximadamente, 400 €.

   En qué consiste la tramitación de una escritura de préstamo hipotecario en el estado actual de las cosas. Básicamente en cumplimentar el modelo fiscal 600, para liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (que ahora paga el Banco), y llevar la carta de pago del impuesto al Registro de la Propiedad. Es un proceso que se ha simplificado mucho, pues desde la notaría se presenta telemáticamente la copia autorizada de la escritura el mismo día de la firma, así el Banco gana la prioridad registral y queda protegido ante comportamientos o situaciones irregulares del deudor; también desde la notaría se envía copia simple a la Comunidad Autónoma competente para simplificar el trámite de liquidación de los impuestos. Actualmente, a fin de abaratar costes, algunas entidades han prescindido totalmente del soporte físico de la escritura, la copia autorizada en papel, e, inscrita la hipoteca, ya obtendrán la copia autorizada caso de ser necesario reclamar al deudor moroso el impago de la hipoteca.

   Sin embargo, la gestión del documento, lo que una gestoría que no interviene en el proceso hipotecario hace, es mucho más complejo. La gestoría con la que yo colaboro habitualmente, por ejemplo, interviene muchas veces en el enfoque de la escritura, a fin de abaratar los gastos fiscales al cliente, asesora al cliente sobre repercusiones fiscales asociadas a la operación y, caso de que Hacienda reclame al cliente, asume responsabilidad y elabora un recurso en defensa de los intereses del cliente.

   Todo esto sería intranscendente si el Banco se limitase a pagar los gastos de la gestoría y la participación de ésta empezase y terminase en la escritura de préstamo hipotecario, sin embargo, la gestoría tiene los brazos muy largo y su actuación va más allá de la tramitación de la escritura de préstamo hipotecario. En efecto, el Banco, por la puerta de atrás, impone al cliente una determinada gestoría, que no solo tramita la escritura de préstamo hipotecario, lo cual es lógico, pues la paga el Banco que, además, es el obligado fiscal, el Banco sabrá, en el estado actual de las cosas a quien encomienda sis intereses. Sin embargo, como la “Nada” de la Historia Interminable, el cometido de la gestoría hipotecaria avanza sigilosamente hasta alcanzar a la tramitación de la escritura de compraventa, previa a la operación de financiación, que sí paga el comprador, no el banco, e, incluso, a la cancelación del préstamo hipotecario previo que tenía el vendedor, que tampoco paga el Banco, sino un tercero, ajeno a las relaciones entre comprador y Banco, el vendedor.

   Frente a la forma habitual de proceder, por parte de una gestoría no hipotecaria que acabo de explicar, en estos casos, la gestoría hipotecaria que, como quien no quiere la cosa, forzosamente y por imposición del banco, asume la tramitación de la compraventa y, en su caso, cancelación previa, y procede de la siguiente manera:

  1. Obliga al cliente a firmar una carta de exoneración de responsabilidad.
  2. Impone una determinada forma de liquidar la compraventa sin asesorarle, caso de duda, sobre la posibilidad de aplicar determinadas bonificaciones fiscales: a la gestoría hipotecaria impuesta por el banco, no le gustan los casos dudosos ni que pueda haber ninguna reclamación fiscal por una disparidad de criterio.
  3. Obliga a comprador y vendedor, en su caso, a depositar una elevada provisión de fondos, calculada al alza, bajo el pretexto de que puede surgir cualquier contingencia, la cual, mientras no se liquida la gestión, administra según su criterio.
  4. No presta ningún asesoramiento complementario ni para la propia escritura ni para las repercusiones fiscales que ésta tiene en otros impuestos.
  5. No redacta ningún recurso en el caso de que Hacienda discrepe en la liquidación fiscal.

   Ni comprador ni vendedor tienen el más mínimo margen de maniobra para desviar la tramitación de la escritura a otra gestoría o para hacerla ellos mismos. Cierto es que si no se inscribe la titulación previa -cancelación y compraventa- no se puede inscribir la hipoteca y el banco, en tal caso, tiene un perjuicio, sin embargo ¿justifica ello que se imponga la gestoría al comprador y que no pueda negociar el precio en régimen de libre competencia?

   La respuesta debe ser necesariamente negativa. En el estado actual de las cosas, la tramitación de las escrituras es muy rápida. El mismo día de la firma está mandada telemáticamente al Registro la copia autorizada y, en la Comunidad Valenciana, por ejemplo, remitida la copia simple a la Administración fiscal. La presentación telemática genera una prioridad registral de 60 días, tiempo más que de sobra para haberse realizado la tramitación del documento sin que existan riesgos para el Banco. Alternativas para que el Banco no quede a merced del cliente perezoso hay muchas: por ejemplo, se podría pactar un plazo dentro del cual el cliente debería justificar la inscripción de la documentación previa, reteniéndole incluso una provisión de fondos, con advertencia de que transcurrido dicho plazo sin éxito el Banco asumiría la gestión por cuenta del cliente, encargando, entonces, la tramitación a quien considerase. Incluso, para los casos normales de compraventa con hipoteca, se podrían acortar los tiempos de calificación registral.

   Si nuestros legisladores son tan progresistas y miran siempre por el interés del ciudadano… ¿por qué consienten este abuso bajo el pretexto de que es algo que está fuera de la financiación? A mi no me corresponde responder a esta pregunta, sin embargo, existen algunos datos más que forman parte de la historia.

   Al proceso de firma de la escritura hace años que ya no acude obligatoriamente el apoderado empleado del Banco, el director de la oficina, normalmente. Actualmente, acude un empleado de la gestoría, sí la misma gestoría que el banco impone para tramitar todos los documentos que arrastra el préstamo hipotecario, pero cuyos costes soporta el cliente y no la entidad. De esa manera, el banco externaliza el proceso y puede tener a sus empleados trabajando en comercializar sus productos.

   Por otro lado, muchas de esas grandes gestorías hipotecarias, tramitan escrituras de distintos Bancos. ¿Se paga el mismo precio por el cliente cualquiera que sea el banco que financie siendo el trabajo equivalente? Es algo que cualquier deudor hipotecario puede comprobar cuando gestione la contratación de su hipoteca.

   Sorprende, en este escenario, que una Ley que busca y proclama la transparencia, que en el diccionario de la Real Academia de la Lengua, se define como cualidad de “transparente” siendo este un concepto utilizado para referirse a lo “claro, evidente, que se comprende sin ambigüedad” haya pasado por alto los gastos asociados a la intervención de una gestoría impuesta por el Banco. No olvidemos que toda la Ley está inspirada por el principio de que los gastos impuestos al cliente durante el proceso de financiación respondan a costes efectivamente producidos, como puede comprobarse, por ejemplo, en las comisiones de apertura o en las compensaciones por desistimiento.

   Cada cual que saque sus conclusiones, así funcionan las cosas, más allá de los titulares con que se adornan nuestros políticos y al margen de Leyes e Instrucciones de contenido ambiguo y variable en función de las circunstancias.

   ¿Por qué pensáis que el comprador no puede elegir a la gestoría y que éstas no se han tenido en cuenta en el texto de la Ley?

Antonio Ripoll Soler

Notario de Alicante

www.notariaripoll.com

19 Comentarios »

  1. Se ve que bastante poca idea tienes de tema gestorías y Banca. Lo curioso es que seas Notario. Las gestorías están y estarán impuestas por el Banco por la seguridad de la inscripción de su hipoteca. Las Notarias lo hacéis en un día? Permita que me ría, cuando ni dais las copias el mismo día y de conocimiento de impuestos, vuestros empleados (en general) van muy escasos. Correcto que presentais la copia en un día, pero liquidarla, no.Sobre los títulos previos, obvio que tienen que tramitarlo la gestoría, aunque si no quiere siempre puede tramitarlo por su cuenta y una vez inscrita se firmará la hipoteca o que hipoteque otro bien y no tendrá ningún inconveniente.
    Sobre las cargas previas, la mayoría hace tal y como dices; se recoge una provisión y si no quieres que te lo tramite esa gestoría en un plazo de “x” meses debes demostrar su levantamiento, en caso de no estar levantada, se procede a su levantamiento. Tema a parte es las pegas que ponen todos los Bancos para firmar las cancelaciones. Te invito a analizar eso. O por qué un Notario cobra por una compra 400€ y otro 900€ si los aranceles Notariales son iguales para todos.

    • Estimada Laura:
      Gracias por expresar su opinión y por compartir tu punto de vista. Si bien, no acabo de comprender su punto de vista. Me gusta que se susciten comentarios, si bien agradecería que se leyera lo que escribo, al menos si se me quiere imputar que he dicho algo.
      En ningún caso he dicho, ahí está escrito, que los notarios gestionemos una escritura en un día, lo que he dicho es que, por obligación legal, la copia autorizada electrónica debe estar remitida el mismo día, cosa que se hace, bien por diligencia, bien porque nos genera responsabilidad. El seguro no se hace cargo, o no de la misma manera, si surge algún problema. Si quiere cuestionarlo, le ruego que de algun dato más, sin, por supuesto, imputármelo a mi.
      También he dicho que al Banco interesa asegurar la inscripción, eso es algo evidente, no parece haber leído esta parte del post, sin embargo, no deja de constituir un abuso la concatenación de hechos que se produce, puede no compartirlo, yo propongo alternativas. ¿Cuáles son las suyas? ¿Cómo justifica la imposición que hace el Banco?
      En ningún caso he dicho que nosotros liquidemos la escritura, lo que sí que hacemos, al menos en la Comunidad Valenciana, es facilitar la labor de forma gratuita, el mismo día, la Consellería ya tiene la copia simple que inicia el proceso de liquidación y que las gestorías utilizan a tal fin.
      Lo que propone en relación a los títulos previos, es sesgado, en el post se hace referencia sólo a la cancelación hipotecaria, un documento sin problemas, en la práctica, los Bancos no facilitan financiación sobre bienes que no proceden de compraventas si no se han inscrito los previos. Supongo que, con tanto conocimiento que atesora, lo sabrá tan bien como yo.
      Lo de las alternativas a “X” meses que cita, igual forma parte del anecdotario que relata, en la práctica el Banco pasa como apisonadora imponiendo su gestión, incluso, a promotoras.
      Lo de las pegas de otros Bancos para firmas las escrituras de cancelación, efectivamente, da para otro post. Lo tengo en cuenta.
      En cuanto a lo de los honorarios notariales, es un tema incesante también. Yo respondo de lo que yo hago, en mi caso, cobro el arancel. Si bien, es cierto que el arancel, por farragoso, genera problemas de aplicación. Más aún con el rosario de ruegos que vienen, muchas veces, de todos los que se concitan en torno a la sala de firmas que, en realidad, nada tienen que ver con la operación. En cuanto a la disparidad. Deben, como también digo para las condiciones de los préstamos, compararse escrituras exactamente iguales, he escrito algún post al respecto. No siempre sucede. En otras ocasiones, no todas las notarías prestan los mismos servicios, los cuales inciden en la minutación.
      En fin, ni todos somos tan buenos, ni todos tan malos. Sin embargo, sí le diré que el tono con el que empieza su comentario no parece el más adecuado.
      Le deseo un feliz día, estaré encantado en seguir profundizando y agradecería que me arrojara la luz que usted tiene, y yo no, sobre el valor añadido que aporta el sistema al cliente tal cual está configurado, en realidad, no he visto nada que rebata lo que digo en el post, si bien, todos tenemos derecho a opinar.
      Saludos y gracias por su aportación

      • He trabajado en varias Notarias y Gestorías por lo que conozco su funcionamiento, aranceles y forma de actuar. Me encantaría que la ley que tanto desea el bien del consumidor ahondara además de en los gastos del préstamo, en los aranceles que cobran tanto Notarios, como Registros, además de las gestorías obviamente.
        Respecto a cancelaciones, estaría interesada en saber ustedes cuánto cobran por firmar una cancelación de hipoteca de pongamos 150.000€ en su Notaria.

      • Gracias, una vez más, por el comentario.
        La Ley, como explico a Francisco, sí ahonda en los aranceles notariales -de las gestorías sí que no dice nada-. Así, impone entregar gratis copia simple al cliente, como también impone autorizar un acta previa GRATIS para el cliente Y GRATIS PARA EL BANCO. Además de toda la gestión previa del proceso, implica, a día de hoy, entre una hora y hora y media, en mi caso, de trabajo presencial con el cliente, en mi notaría, además, me asiste el oficial que ha gestionado la documentación previa.
        En el post no se plantea el tema en plan “a ver quien es peor o más malo”, simplemente se describe el proceso, sigue sin quedarme clara la crítica que formula, más allá de cuestionar la actuación y arancel notarial, sin embargo, no veo ningún apunte, en su comentario, sobre el valor añadido de la intervención de una gestoría del corte de la que se comenta, ni que desmienta lo que se apunta.
        En cuanto a los costes de una cancelación -por eso no he contestado hasta hoy, pues quería ver el importe exacto- en el caso que apunta, la escritura con su copia autorizada y copia electrónica simple remitida a Consellería devenga 136,95 €. Espero haber satisfecho su curiosidad.
        Saludos

  2. Es muy atinado lo que se dice en el post. Aunque no guste a una empleada o responsable de gestoría. La imposición de gestoría para tramitar el documento previo es totalmente abusiva y contraria a la libertad del comprador/hipotecante.
    Los aranceles notariales y registrales están aprobados por Real Decreto y en caso de disconformidad las minutas son impugnables. No sucede lo mismo con las desorbitadas provisiones de fondos que imponen las gestorías. Lo de cobrar varios centenares de euros por llevar el documento al registro, y retirarlo después, cuando en un mismo viaje llevan muchos documentos, no tiene nombre.
    Lo de la exoneración de responsabilidades es, además, nulo. Pero se obliga a firmar.
    Aunque hay una solución para eludir el bloqueo de la gestoría, que lleva a retrasar la inscripción no menos de un mes (por retener el dinero de los impuestos hasta el último día).
    La solución:
    – Pedir al notario una segunda copia
    – Autoliquidarla exenta por haberse liquidado en virtud de primera copia (la que tiene la gestoría)
    – Llevarla al registro a inscribir
    – Y ya de paso, reclamar a la gestoría la devolución parcial de los honorarios cobrados cuando no se ha realizado más gestión que autoliquidar (habitualmente en forma telemática) los impuestos.
    Yo lo hice y, por supuesto, tuve el documento inscrito antes de que la gestoría hubiera liquidado el impuesto. Sorprendida se quedó la directora de mi sucursal cuando le llevé la nota simple.

  3. Hola,
    Estoy totalmente de acuerdo con el comentario de Laura, es correcto que el precio de las gestorías en algunas ocasiones sea excesivo, no se asesore previamente al cliente, todo depende del tipo de contrato de gestión que tenga encargado el Banco a la gestoría, pero al igual que en la LCCI poco se ha legislado sobre las gestorías tampoco se ha hecho mención a que un notario cobre entre 800-1200 euros ( sin incluir la compraventa) por leerte 10 frases de una escritura de hipoteca de 60-70 hojas, no se considera ese precio excesivo?? Indicas que la gestoría recoge carta de exoneración por comprobación de valores ( imagino que te refieres a eso), pero se hace responsable el notario si llega esa carta de comprobación de valores???? Pues creo que tampoco, alguno en firma hace la advertencia, pero hasta ahí llega su responsabilidad .
    En cuanto a los aranceles, no entiendo cómo entre notarios de una misma población por un mismo documento (importe, folios,misma minuta) hayan diferencias de hasta 400 euros.
    Creo que tampoco existe la transparencia que queréis hacer ver.

    • Estimado Laura:
      Gracias por tu comentario.
      Me parece, no obstante que en él se mezclan varios temas que, sin embargo, poco o nada tienen en común. En este sentido, me parece muy ilustrativo lo que cuenta Francisco en un comentario anterior.
      Yo no he dicho que el precio de las gestorías sea excesivo. Simplemente digo que el Banco impone la gestoría tanto para el préstamo, que paga él, como para la compraventa, que paga el financiado, como para la cancelación, que paga un tercero ajeno a las relaciones entre el Banco y el financiado. Tampoco he dicho yo que me parece excesivo, aludo a “la nada despreciable cifra…”. Sí que ma planteo el valor añadido de la gestoría hipotecaria en relación a los intereses del cliente, en este tipo de operaciones, que también paga y, probablemente, mucho más que el Banco, en la práctica.
      El contrato de gestión que el Banco tenga encargado-suscrito con la gestoría, evidentemente, es intranscendente. Pues también realiza un contrato de gestión, que impone, por adhesión, al cliente, porque el Banco exige que se contrate con una determinada gestoría. Creo que hablamos de planos que, para nada son comparables, aunque en tu ejemplo, los tratas de la misma manera.
      Lo de los aranceles notariales, no los he redactado yo, tanto a ti como a Laura, os llamaría la atención sobre el hecho que parecéis dar a entender que los aranceles obedecen simplemente al servicio o lo que el cliente percibe durante la firma de la escritura y eso no es exactamente así. Por un lado, la operación del préstamo hipotecario lleva un tratamiento documental previo nada desdeñable. Además, se hace un tratamiento posterior, al margen de la gestión del documento -que no nos corresponde. Por último, y lo que es más importante, el sistema recibe el nombre de “arancel de banda”, de forma que el documento “caro” financia al “barato”. A mi mismo, en ocasiones, me parece que determinados documentos tienen un precio mayor del esfuerzo que conllevan, sin embargo, otros, están manifiestamente depreciados, en relación al coste, trabajo, conocimientos y tiempo que implican. No idee yo el sistema, es así. A veces es difícil hacer entender esto a los usuarios de la notaría.
      En cuanto a que el arancel de un préstamo oscile entre las cantidades que dices, no es exactamente así. Antes de la nueva Ley no lo era, ahora menos aún. Debes tener en cuenta, además, que esa parte de costes, sean esos, o menores, lleva incluidos el IVA correspondiente ¿eres consciente de que durante la última Presidencia del Gobierno del Sr. Rajoy, silenciosamente se introdujo el IVA en las escrituras de préstamo hipotecario, lo que no sucedía hasta entonces y que estas se incrementaron en un 21 % de costes para el deudor, que no de honorarios para el notario?
      No es cierto que se lean 10 frases de la escritura de préstamo, no lo era antes y no lo es ahora.
      Tampoco es cierto que la nueva Ley no toque los aranceles notariales: 1) Obliga a entregar al cliente copia simple electrónica GRATIS; 2) Introduce el acta previa de transparencia que no devenga costes para el cliente PERO TAMPOCO PARA EL BANCO.
      Respecto a lo de la hoja de exoneración, esa es una de tantas, no me refiero a esa, ni necesariamente a esa; en la gestión de compraventas previas a los préstamos se suele aplicar sin planteárselo por la gestoría el tipo más alto sin mirar por los intereses del cliente, pues se trata de salvaguardar sólo los intereses y posición del banco.
      En cuanto a lo de los precios de distintos notarios, si realmente hablamos de identidad de supuesto de hecho y no se piden actuaciones o suplidos complementarios en una notaría que no se dan en otra, realmente no debe haber variación, nos hacen inspecciones a fin de comprobar eso. Yo, en cualquier caso, respondo de lo que hago y las minutas notariales son impugnables, te garantizo, además, que el Colegio Notarial, en esos casos, en la duda, interpreta en favor del usuario.
      Es cierto, no obstante, que sería más fácil trabajar con unos aranceles más claros y sencillos que no se hubiesen formado a base de parches habidos desde 1989, mediante rebajas sucesivas.
      En fin, este es mi punto de vista, que puede no compartirse. Gracias, en cualquier caso, por contribuir al debate.
      Saludos

  4. Buenas tardes. Acabo de cancelar una hipoteca con el BBVA y en la copia de la escritura notarial de cancelación (que acabo de leer) dice : manifiestan su voluntad expresa de que yo, notario solicte por via telematica el asiento de presentación correspondiente, manifestando que la presentación del titulo en papel y demás elementos necesarios para la inscripción lo efectuará: “Gestoría XXXX”

    Nada que objetar al envío telemático, faltaría más (aunque el notario no me advirtió expresamente sobre tal extremo, y dice haberlo hecho) pero que me impongan la Gestoría X por artículo 33 ni de broma, máxime cuando mi cuñada trabja en el registro y yo iba a llevar personalmente la copia para su inscripción. En este caso hay algún tipo de instancia para reclamar ante esta situación? Parece bastante evidente que esta Gestoría tiene algún tipo de acuerdo con “alguien” de la Notaría y no creo que sea el Sr. Notario, sino más bien algún oficial espabilado. Muchas gracias por su respuesta.

    • Si has vendido es normal que te obliguen. El comprador tiene que asegurarse que eso se cancela y la mejor forma de hacerlo es tramitándolo su gestoría. Si fuera el oficial, lo tramitaría la Notaría, no una gestoría.
      Otra cosa es que no hayas vendido…ahí ya no entiendo que te obliguen a que lo tramite una gestoría concreta.

      • Buenos días Sergio. No he vendido nada, la hipoteca la constituí sobre un inmuble libre de cargas de mi propiedad para financiar una actividad empresarial. He cancelado el préstamo íntegramente y el interesado en dejar la propiedad libre de cargas soy yo, no hay justificación para que me impongan una gestoría y menos aún que me impongan una concreta que además está en otro distrito hipotecario diferente… me parece un tema escandaloso. Salgo ahora hacia la notaría (con muy mal humor, pero buenos modos como siempre…).

  5. Muy buen artículo y muy razonado todo. Las respuestas tambien tienen su razonamiento y más si trabajas en una asesoría que dependa de convenios con los bancos. Yo voy a cancelar una hipoteca, por la venta de mi casa, y tenía pensado hacer yo todos los trámites, me parecen sencillos y además tengo tiempo. Pero claro, el banco que va a pasar a tener hipotecada esa casa ha dicho que nanai. Yo por una parte lo entiendo, porque tiene que asegurarse que yo cancelo la hipoteca en el registro, pero yo creo que lo que más se quiere asegurar es, de paso, ganarse un dinero a mi costa. Tengo que decir, que la casa se la vendo a una hija, y el banco le ha dicho que yo tenía que correr con los gastos de cancelación de la hipoteca y que estos subirían unos 1000 euros. Claro, me pareció una barbaridad, y más sabiendo que los gastos reales de la operación no creo que superen los 250 euros. Pues mi hija pregunta a en la notaría doce se van a hacer los trámites y le dicen que por esa operación, notaría, registro y gestión, me cobrarían unos 350 euros. Pues nada, parece que no queda otra que pagarle a la asesoría del banco lo que piden, para poder hacer la operación, porque son ellos los que marcan el ritmo del partido.

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