Minutas hipotecarias obsoletas que perjudican al banco

minutas bancarias   La minuta hipotecaria es una de las piezas esenciales del proceso de firma de un préstamo hipotecario. Para la preparación de la escritura de hipoteca el Banco suministra la minuta. Se trata del texto en el que se insertan las variables que constituyen las condiciones particulares que se ofrecen a cada cliente.

   Así, el texto, en principio, es igual para todos los clientes, sin embargo, las condiciones particulares varían en función de la negociación que haya realizado cada persona con la entidad; se tienen en cuenta los riesgos que tiene cada cual, la finalidad de la financiación y, lógicamente, también, la vinculación y posiciones que tiene el futuro deudor con la entidad.

   La minuta hipotecaria, varía en función de la entidad. Sin embargo, dentro de cada entidad, también se disponen de distintas minutas. Hay unas minutas muy generales y estandarizadas; otras, en cambio, se adecuan a determinados convenios con colectivos profesionales, a determinadas necesidades de financiación…

   En la época en la que los préstamos hipotecarios se sucedían y los bancos abrían la mano generosamente, en beneficio propio, para facilitar la financiación de los deseos de sus clientes, las minutas bancarias estaban muy contrastadas. Sin embargo, con la crisis todo ese juego de minutas se aparcó. Al cerrarse el grifo financiero, las minutas bancarias fueron envejeciendo poco a poco. Cada Banco se ocupó de lanzar complejos productos financieros para paliar los efectos de la crisis en sus balances. Al mismo tiempo, cada banco, para el propio negocio nuevo que entraba, fue adecuando una minuta básica, ajustada a los nuevos requisitos legales.

   Ahora que muchos dicen que la crisis está empezando a amainar, con la concesión de nuevos préstamos hipotecarios, los Bancos, vuelven a recurrir a sus distintas minutas. Sin embargo, esas minutas no están actualizadas. Han sido muchos los cambios legislativos que ha habido durante la crisis.

   En esta situación, en las notarías, se detecta fácilmente, el proceso de copia y pega que las entidades financieras han aplicado a sus contratos hipotecarios. En ese proceso, es relativamente frecuente detectar errores. Si fuesen muchos los contratos que se firmasen, serían, por lo reiterado, fácilmente corregirles.

   Sin embargo, como los errores son anecdóticos, es desolador enfrentarse a las distintas asesorías, gestorías hipotecarias… para que se produzca a dar redacción adecuada a las cláusulas de los contratos. Se llega al absurdo que el Banco, en un afán estandarizador, ni siquiera es capaz de corregir la minuta en aquellos casos en que el error perjudica al propio Banco.

   La semana pasada viví una de esas experiencias durante la firma de un préstamo hipotecario. Se trataba de una minuta ajustada a un convenio con profesionales, aunque se había pactado una compensación por desistimiento tanto para los casos de amortización parcial como total, la cual se contenía tanto en la FIPER como en la nota de condiciones al notario, en la minuta, que era lo que se iba a firmar, sólo aparecía la compensación por desistimiento caso de amortización total. La asesoría jurídica de la entidad fue incapaz de dar una respuesta adecuada, la escritura se firmó, la minuta no se modificó, se explicó a ambas partes las consecuencias de la redacción de la minuta

   Que cada cual juzgue… pero, que razón tenía quien una vez me ilustró diciendo:

“No hay más sordo que el que no quiere oír”

 Antonio Ripoll Soler

Notario de Alicante

www.notariaripoll.com

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3 Comentarios »

  1. Ten en cuenta que las Asesorías Jurídicas de los bancos han sido diezmadas por la reestructuración financiera y que pocos letrados cincuentones encontrarás, por lo que los jóvenes y sobradamente preparados que las forman en la actualidad saben muchísimo, pero han pisado muy poco la calle. Un abrazo

  2. Buenas tardes
    De antemano felicitarle por la fuerza orientadora que desprende su blog, quiero hacerle una pregunta respecto a la información que deben ofrecer los notarios a los consumidores previa a la firma de escritura de préstamo con garantía hipotecaria, ¿si la escritura se firmó el día 31 de julio de 2012, el notario habría estado obligado a informar al consumidor de la aplicación del cap. II del tit.III de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios (es decir cuando dicho apartado de la norma entró en vigor 2 días antes) o simplemente debe limitarse a examinar si la minuta ofrecida por la entidad prestamista se ajusta a una normativa anterior (Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994)?
    La pregunta se la realizo por el reforzamiento que realiza la vigente Orden EHA/2899/2011 respecto a los préstamos hipotecarios y así poder saber cual es la Orden que debe aplicarse al momento del otorgamiento de la escritura ante una posible reclamación a día de hoy por falta de transparencia (superación de control de incorporación).
    Un saludo

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