Escrituras perdidas

¿Qué pasa si pierdo las escrituras?

   ¿Que se puede hacer para vender un terreno si se han perdido las escrituras, no se han registrado y han pasado varios años?

Azahara

   

   Esta interesante pregunta que formula una lectora del blog, recientemente, motiva la entrada.

   Recuerdo, de mi paso por Teba, mi primera notaría, a aquellas personas, más bien mayores, que acudían a mi para consultar alguna cosa. Cuando les preguntaba por sus escrituras, sigilosamente, se desabrochaban la camisa y las sacaban del pecho. Las llevaban allí escondidas. El motivo era doble: No querían que sus vecinos supieran que iban a la notaría; y, lo más curioso, pensaban que la propiedad iba incorporada al título, de forma que podían perder su casa si perdían la escritura.

Propiedad sin escrituras.

   ¿Se puede ser dueño sin tener escrituras? La respuesta es necesariamente afirmativa. Ni la escritura ni el registro de la propiedad son obligatorias para adquirir la propiedad. Básicamente, la propiedad se adquiere como consecuencia de un contrato, que puede formalizarse de muchas maneras, seguido de la entrega del bien transmitido, o por sucesión hereditaria.

¿Por qué se otorgan escrituras?

   Las escrituras se otorgan porque la intervención del Notario produce unos efectos especiales que benefician tanto al Estado como al ciudadano. Que la adquisición de la propiedad se formalice en escritura pública evita litigiosidad, con lo que es normal que los poderes públicos incentiven la presencia de Notario. Por otro lado, da certidumbre al ciudadano sobre su negocio adquisitivo, facilitando la prueba de la adquisición en un momento posterior. La escritura pública lleva aparejada, además, unos efectos específicos que la hacen más conveniente frente a otras formas documentales, así: 1) Constituye un título ejecutivo, facilitando las reclamaciones judiciales; y, 2) Abre las puertas del Registro de la Propiedad.

¿Es obligatorio inscribir en el Registro?

   Otorgada la escritura, siempre recomiendo inscribir la adquisición en el Registro de la Propiedad. A diferencia de la escritura, que puede es la que determina la adquisición de la propiedad, el Registro no atribuye la propiedad, si bien constituya un instrumento muy adecuado para proteger la propiedad adquirida. Por otro lado la inscripción facilitará localizar la escritura posteriormente, pues la finca es cierta y corresponde a un determinado Registro de la Propiedad, sin embargo, la escritura se puede haber otorgado en alguno de los más de tres mil notarios existentes en España, al margen de los documentos otorgados en el extranjero. Localizarla, si no se sabe donde se ha firmado y no se ha inscrito en el Registro de la Propiedad es prácticamente imposible.

   Sucede que, en determinados casos, si la propiedad no se inscribe, no se puede acceder a determinadas ventajas, como es la obtención de crédito hipotecario sobre la misma.

¿Qué pasa si pierdo mi escritura?

   La pérdida de la escritura, tanto si se ha inscrito como si no, no afecta a la propiedad. El dueño sigue siendo tal. Sin embargo su posición cambia en función de una de las siguientes situaciones:

La propiedad no ha estado inscrita nunca.

   Si la propiedad no se ha inscrito nunca, si no ha accedido nunca al Registro de la Propiedad, se dice que está sin inmatricular. Deberá, normalmente, si se perdió la escritura, instarse un juicio declarativo a fin de que se reconozca la propiedad, el dominio, a favor de su dueño actual, será una cuestión de prueba, sin perjuicio de la posibilidad de volverla a escriturar cuando se efectúe la siguiente transmisión.

   En estos casos, la falta de escritura no impide vender, pues siempre habrá una primera vez en la que la propiedad entre en el Registro de la Propiedad. Lo que sucede es que no está protegido quien compra de persona que no está inscrita. La propiedad vale más estando dentro del Registro que fuera de él. En este último supuesto nos pueden discutir nuestro derecho. Se podría decir que tenemos una propiedad debilitada.

La propiedad sí está inscrita.

   La propiedad, en este caso, accedió en alguna ocasión al Registro. Puede que el acceso tuviera lugar justo antes de nuestra adquisición, o puede que haya habido varias transmisiones no inscritas.

   La falta de inscripción nos perjudicará, por lo antes expuesto, será difícil encontrar las escrituras, pues no existe rastro de las mismas y tendremos que instar los procedimientos oportunos, en función de lo que pretendamos para poder instar la inscripción. Bien reconstruir los títulos de adquisición, que será lo más fácil, bien instar un acta para la reanudación del tracto sucesivo.

La propiedad está inscrita a nuestro favor.

   Puede que pese a estar inscrita nuestra propiedad, a nuestro favor, hayamos perdido las escrituras. En estos supuestos serán fácilmente recuperables, basta consultar el Registro de la Propiedad, solicitando una nota simple, con la información que se nos suministra podremos localizar copia de nuestra escritura al Notario correspondiente.

   Como se ha visto, las situaciones son muy variadas y podemos quedarnos con los siguientes consejos:

  • La pérdida de las escrituras no afecta a la propiedad.
  • Podemos vender nuestra propiedad pese haber perdido las escrituras.
  • Aunque no es obligatoria la escritura ésta puede dar la propiedad y protege a vendedor y comprador.
  • Las personas no tienen escrituras, tienen copias de las escrituras, como explico en este post “Escrituras originales”
  • La inscripción en el Registro no da la propiedad, pero es sumamente conveniente a fin de asegurar su conservación.
  • Sin inscripción en el Registro no se puede acceder a un préstamo hipotecario.
  • En caso de haber perdido las escrituras, acudiendo a cualquier Notario, se nos asesorará sobre lo más conveniente en cada caso.

Antonio Ripoll Soler

Notario de Alicante

www.notariaripoll.com

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25 Comentarios »

  1. Ya me ha ocurrido en alguna ocasión en aceptaciones de herencias que los herederos desconocen si en su día hicieron escritura. Consultada nota simple no aparece inscrita la transmisión por herencia. Se trata de gente “normal” es decir que pasa por el notario cuando compró la casa, si lo hizo y cuando hay un fallecimiento así que si no recuerdan haber ido al notario (es tan excepcional que lo recordarían) en ese caso hago aceptación. Pero me planteo, y ¿por qué no hay un control informatizado en el colegio notarial de las escrituras realizadas al que se pudiera acceder para saber si se ha hecho una escritura y ante que notario?. Que sí, que existe el registro y lo conveniente es registrar pero más gente de la que damos por sentado, no lo hace.

  2. Mi padre tiene 90 años y mi madre 87, en el 2014 mi hermano los engatusó y le otorgaron escritura de compra venta de un local de un pueblo de la provincia de Granada.

    Preguntado a mi hermano por ese documento se niega a mostrármelo, por lo que desconozco el importe de la transacción, el notario otorgante, sólo se la fecha y que se celebró en Granada capital.

    ¿cómo puedo averiguar la notaría y hacerme con una copia simple ya que mi hermano no la ha registrado.

    • Estimado José:
      Bienvenido al blog y gracias por participar.
      Entiendo su preocupación, si bien, es complicado averiguar la notaria, por no decir imposible. El catastro probablemente esté actualizado con la transmisión.
      Sin embargo, aunque averiguase la notaria, envidia de sus padres no puede obtener copia di su consentimiento, pues usted no ha sido parte eneldo trato.
      Fallecidos sus padres habría que analizar la transcendencia del acto e relaciona la herencia.
      Saludos

  3. Voy a exponer mi caso y quisiera que algún experto me contestara:
    Los padres de mi mujer fallecieron.Mi mujer vive en la casa que fue de ellos.Quiere ponerse la casa a su nombre.No aparecen las escrituras.Sabemos en que notario las hizo el padre, fue en el año 1951.Hoy he ido al registro de la propiedad ha pedir una nota simple informativa y resulta que esta casa no la tienen registrada.La notaria donde se otorgó por supuesto ya ha desaparecido. En el catastro sí esta registrada, se paga contribucion al ayuntamiento aún a nombre de la madre ya fallecida de mi mujer.
    Como se soluciona este laberinto? Gracias.

  4. HOLA
    ME PODRÁN AYUDAR
    ESTE ES MI CASO COMPRE UN TERRENO CON MI EX PAREJA PERO PUSO EN LA ESCRITURA EL NOMBRE DE SU MAMA Y MIO EL PROBLEMA ES Q CONSECUENCIAS PUEDO TENER ELLOS SE QUEDARON LAS ESCRITURAS Y YO NO TENGO NADA Q COMPRUEBE Q SOY PROPIETARIA TAMBIÉN ELLOS PUEDEN VENDER SIN MI CONOCIMIENTO ? Q PUEDO HACER EN ESTOS CASOS ASESOREN ME POR FAVOR

  5. Saludos Antonio
    Como siempre, excelentes comentarios.
    Hace poco mi socio se ha dado cuenta que ha perdido la escritura de constitución de una empresa nuestra.
    Ya he solicitado una copia autentica al Notario, pero luego, imagino – y son mis dudas – primero hay que llevarla al registro mercantil, ¿ha de pasar por la Gencat a liquidar? – Modelo 600 – y en que concepto, ya que se liquidó en su momento…2005
    Gracias de nuevo

    • Gracias por tus palabras, querido Eduard.
      En relación a lo que comentas no es necesario que se liquide de nuevo.
      Respecto del Registro Mercantil, basta que obtengáis una certificación de los datos de inscripción sin necesidad de aportar nuevamente la escritura.
      Saludos

  6. AGRADESCO LA INFORMACIÓN ….
    Y PIDO M ACESORARAN CON RESPECTO A MI ESCRITURAS …PUES BIEN YO CONFIÉ EN UNA PERSONA VENDIENDOLE MI CASA CELEBRANDO UN CONTRATO EN DONDE EL M PAGARIA EN 3 MESES…EL M DIJO Q L FIRMARA UN PODER NOTARIAL DE AMPLIO DOMINIO Y Q L DIERA LAS ESCRITURAS …Y POR IGNORANTE Y NO PREGUNTAR ANTES DE …YO LO HISE Y CUANDO VI Q PASARON LOS 3 MESES PARA Q M LIQUIDARA YA Q SOKO M DIO UN AUTO COMO ANTICIPO PUES NO M PAGO Y M DI CIENTA Q YA ESTABA VENDIENDO MI PROPIEDAD …ENTONSES LO DEMANDE POR INCUMPLIMIENTO DE PAGO PARA RESCINDIR EL CONTRATO Y LO REVOQUE …YA ESTA LA SENTENCIA Y SE RESCINDIO EL CONTRATO Y YO TENFGO Q DEVOLVER EL VEHICULO A ESTE SUJETO …SOLO Q EL TIENE LAS ESCRITURAS Y M PREOCUPA Q PUEDA HACER CON ELLAS Y EN ESTE CASO Q PUEDO HACER…..

  7. Hola buenas noches le comentó que vivo en Madrid pero soy de Ecuador Guayaquil las escrituras de mi casa se las dejé a mi madre cuando salí de Ecuador para venirme a España a trabajar resulta que hace una semana mis escrituras de mi casa no aparecen y también se me perdió mi cédula de identidad que puede pasar,me pueden quitar mi casa haciendo préstamos a los prestamistas aunque sabemos que eso es ilegal por favor ayudarme necesito algo que me tranquilice estoy aterrada y con temor a quedarme sin casa

  8. Le robo mi sobrinos las escrituras de propiedad a mi madre las escrituras estan a nombre de mi padre que ya fallecio y como puede recuperar mi madre tales escrituras y de echo ya se levanto una demanda de robo por

    • Hola, Miguel Angel!
      Bienvenido al Blog y gracias por participar!
      En relación a lo que te preocupa existen distintas cuestiones:
      1) Respecto al robo, como cualquier objeto robado, si ha sido tal, debe cursarse la correspondiente denuncia.
      2) Es posible obtener una segunda copia de las escrituras acudiendo, en España, a cualquier notaría con una nota del Registro de la Propiedad. Allí le gestionarán la obtención de esa segunda copia.
      Por otro lado, para su tranquilidad, es conveniente saber que la posesión física de los documentos ni da ni quita la propiedad.
      Saludos

  9. Buenas noches.

    Ocurre que la casa de mis abuelos, sí tenia escritura Y SÍ SE REGISTRÓ Y APARECE EN EL CERTIFICADO DE LIBERTAD Y TRADICIÓN, en una notaria específica, con número y fecha… PERO EN LA NOTARIA NO APARECE!!! Hay una escritura con el mismo número pero de otra fecha y nada tiene que ver, qué podemos hacer ahí? URGENTE GRACIAS. BOGOTÁ COLOMBIA.

    • Estimada Marcela:
      Los sistemas notariales de los distintos países suelen contemplar soluciones para ese tipo de problemas. Pida consejo profesional en su país e infórmese sobre las consecuencias de la falta de escritura y los efectos de la inscripción en el Registro a los efectos de acreditar su propiedad y poder disponer, posteriormente, del inmueble.
      Saludos

  10. Buenos días
    Tengo una duda.
    Estamos en medio de una aceptación de herencia y tenemos un immueble que por un lado tiene 1 sola referencia catastral, pero tiene 2 registros de la propiedad.
    En los registros de la propiedad en uno de ellos aparece la planta baja de una casa, y en el otro un solar. Anteriormente mi padre heredó la propiedad junto a su hermano y la segregaron. Mi padre se quedó con la planta baja y el solar contiguo (donde posteriormente hizo un garaje y un almacén).
    En el catastro aparece todo lo que era de mi padre junto, con una sola referencia catastrasl. Aparece la casa + garaje + almacen. POr tanto todos los impuestos se liquidan como una sola propiedad.
    La pregunta es ¿cómo se apunta esto en el cuaderno particional? Se puede poner la descripción del immueble entero, hacer constar que tiene una sola referencia catastral y los 2 números de registro de la propiedad.
    Gracias de antemano

  11. Necesito mi escritura hipotecaria.Donde puedo conseguirla.Mi entidad le da muchas largas cuando la reclamo creo que la tengo afectada con la clausula suelo.Llevó uno detrás de ellos.Por favor diganme que puedo hacer para conseguirla y ver si esta afectada o no con la clausula.Mi entidad es Caixa Bank.Muchas gracias y un saludo.

    • Estimado Mariano, bienvenido al blog y gracias por participar.
      Diríjase a la notaría en la que firmó su préstamo hipotecario y le facilitarán una copia de la escritura, previo abono de la factura correspondiente. Su entidad debió devolverle, a través de la gestoría correspondiente, toda la documentación que requiere ahora.

      Saludos

  12. Buenas soy de ciudad de México la cuestión es esta mi abuela dejo un terreno a nombre de mi madre pero en una inundación se perdieron los papeles y unos primos se metieron a vivir en esa casa como podemos recuperar ese inmueble

  13. Buen día tenemos la propiedad donde vivió mi papa pero los documentos los extraviamos, donde se pueden recuperar o bien se puede regularizar los documentos? Está intestado y queremos pornerlos a nombre de una persona, que procedimiento se sigue? No existe pleito alguno, los hermanos de mi papa están de acuerdo con el trámite, mis abuelos no viven, que sigue?

  14. En el 2008 pedí un préstamo a INFONAVIT para la compra de un departamento, mismo que ya terminé de pagar. Ahora para la cancelación del crédito me solicitan algunos documentos entre ellos las copia de la escritura, esta la entregué en la notaria y no me quedé con copia alguna. Al hablar a la notaria me dicen que ellos ya no tienen esa copia porque ya pasaron 5 años y no las conservan.
    Me podrían ayudar para saber que hacer para poder solictar la cancelación de mi hipoteca ante INFONAVIT

    De antemano gracias
    Luis Garza

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