Escrituras perdidas

¿Qué pasa si pierdo las escrituras?

   ¿Que se puede hacer para vender un terreno si se han perdido las escrituras, no se han registrado y han pasado varios años?

Azahara

   

   Esta interesante pregunta que formula una lectora del blog, recientemente, motiva la entrada.

   Recuerdo, de mi paso por Teba, mi primera notaría, a aquellas personas, más bien mayores, que acudían a mi para consultar alguna cosa. Cuando les preguntaba por sus escrituras, sigilosamente, se desabrochaban la camisa y las sacaban del pecho. Las llevaban allí escondidas. El motivo era doble: No querían que sus vecinos supieran que iban a la notaría; y, lo más curioso, pensaban que la propiedad iba incorporada al título, de forma que podían perder su casa si perdían la escritura.

Propiedad sin escrituras.

   ¿Se puede ser dueño sin tener escrituras? La respuesta es necesariamente afirmativa. Ni la escritura ni el registro de la propiedad son obligatorias para adquirir la propiedad. Básicamente, la propiedad se adquiere como consecuencia de un contrato, que puede formalizarse de muchas maneras, seguido de la entrega del bien transmitido, o por sucesión hereditaria.

¿Por qué se otorgan escrituras?

   Las escrituras se otorgan porque la intervención del Notario produce unos efectos especiales que benefician tanto al Estado como al ciudadano. Que la adquisición de la propiedad se formalice en escritura pública evita litigiosidad, con lo que es normal que los poderes públicos incentiven la presencia de Notario. Por otro lado, da certidumbre al ciudadano sobre su negocio adquisitivo, facilitando la prueba de la adquisición en un momento posterior. La escritura pública lleva aparejada, además, unos efectos específicos que la hacen más conveniente frente a otras formas documentales, así: 1) Constituye un título ejecutivo, facilitando las reclamaciones judiciales; y, 2) Abre las puertas del Registro de la Propiedad.

¿Es obligatorio inscribir en el Registro?

   Otorgada la escritura, siempre recomiendo inscribir la adquisición en el Registro de la Propiedad. A diferencia de la escritura, que puede es la que determina la adquisición de la propiedad, el Registro no atribuye la propiedad, si bien constituya un instrumento muy adecuado para proteger la propiedad adquirida. Por otro lado la inscripción facilitará localizar la escritura posteriormente, pues la finca es cierta y corresponde a un determinado Registro de la Propiedad, sin embargo, la escritura se puede haber otorgado en alguno de los más de tres mil notarios existentes en España, al margen de los documentos otorgados en el extranjero. Localizarla, si no se sabe donde se ha firmado y no se ha inscrito en el Registro de la Propiedad es prácticamente imposible.

   Sucede que, en determinados casos, si la propiedad no se inscribe, no se puede acceder a determinadas ventajas, como es la obtención de crédito hipotecario sobre la misma.

¿Qué pasa si pierdo mi escritura?

   La pérdida de la escritura, tanto si se ha inscrito como si no, no afecta a la propiedad. El dueño sigue siendo tal. Sin embargo su posición cambia en función de una de las siguientes situaciones:

La propiedad no ha estado inscrita nunca.

   Si la propiedad no se ha inscrito nunca, si no ha accedido nunca al Registro de la Propiedad, se dice que está sin inmatricular. Deberá, normalmente, si se perdió la escritura, instarse un juicio declarativo a fin de que se reconozca la propiedad, el dominio, a favor de su dueño actual, será una cuestión de prueba, sin perjuicio de la posibilidad de volverla a escriturar cuando se efectúe la siguiente transmisión.

   En estos casos, la falta de escritura no impide vender, pues siempre habrá una primera vez en la que la propiedad entre en el Registro de la Propiedad. Lo que sucede es que no está protegido quien compra de persona que no está inscrita. La propiedad vale más estando dentro del Registro que fuera de él. En este último supuesto nos pueden discutir nuestro derecho. Se podría decir que tenemos una propiedad debilitada.

La propiedad sí está inscrita.

   La propiedad, en este caso, accedió en alguna ocasión al Registro. Puede que el acceso tuviera lugar justo antes de nuestra adquisición, o puede que haya habido varias transmisiones no inscritas.

   La falta de inscripción nos perjudicará, por lo antes expuesto, será difícil encontrar las escrituras, pues no existe rastro de las mismas y tendremos que instar los procedimientos oportunos, en función de lo que pretendamos para poder instar la inscripción. Bien reconstruir los títulos de adquisición, que será lo más fácil, bien instar un acta para la reanudación del tracto sucesivo.

La propiedad está inscrita a nuestro favor.

   Puede que pese a estar inscrita nuestra propiedad, a nuestro favor, hayamos perdido las escrituras. En estos supuestos serán fácilmente recuperables, basta consultar el Registro de la Propiedad, solicitando una nota simple, con la información que se nos suministra podremos localizar copia de nuestra escritura al Notario correspondiente.

   Como se ha visto, las situaciones son muy variadas y podemos quedarnos con los siguientes consejos:

  • La pérdida de las escrituras no afecta a la propiedad.
  • Podemos vender nuestra propiedad pese haber perdido las escrituras.
  • Aunque no es obligatoria la escritura ésta puede dar la propiedad y protege a vendedor y comprador.
  • Las personas no tienen escrituras, tienen copias de las escrituras, como explico en este post “Escrituras originales”
  • La inscripción en el Registro no da la propiedad, pero es sumamente conveniente a fin de asegurar su conservación.
  • Sin inscripción en el Registro no se puede acceder a un préstamo hipotecario.
  • En caso de haber perdido las escrituras, acudiendo a cualquier Notario, se nos asesorará sobre lo más conveniente en cada caso.

Antonio Ripoll Soler

Notario de Alicante

www.notariaripoll.com

Anuncios

41 Comentarios »

  1. Buenas quiero q me ayuda me compre un terreno a vase de compraventa pero no tiene escrituras un abogado me esta dando arreglando las escrituras pero ya son 2 años y no sale las escrituras me da miedo q me quiten de Nuevo el terreno y yo ya hize una casa pequeña el abogado esta sacando por pocesion hace un año me llamaron a firman en la notaria des pues me hicieron llebar unos testigos q también firmaron ahora en marzo van a salir a inspeccionar el terreno los de la fiscalía será que ya está serca de salir las escrituras tengo miedo de perder el terreno

    • Si tienes el boleto te ayudara a ser dueña. Solo que son tramites que llevan años, asegurate de que el abogado mueva esos papeles, y si hiciste una mejora en el lugar, ya nadie podra sacarte con o sin escritura, por que es un bien a tu favor.

  2. Muy buenas. Solo exponer una duda. Hace ya mas de 20 años, un familiar tuvo acceso a la escritura de mi piso para hacer unos tramites, pero nunca mas me la devolvió.No se que tramites pudo hacer. Nunca se a negado a dárnosla pero nunca la trae. Se la hemos pedido en varias ocasiones pero se escabulle y al final nunca acaba por devolverla. El caso es, que 20 años después, yo que soy el propietario de mi piso, no soy capaz de hacerme con mi escritura, porque este hombre no acaba de dármela. ¿ Que puedo hacer ?

  3. Hola.
    Mi consulta es la siguiente.
    Estuve cuidando a mi padre por unos años ya que el tubo un accidente vascular.
    El en un momento me asedio sus derechos en una notaria con el abogado Eduardo Pinto Peraltav.
    Pero la escritura y el documento echo a mi favor fue extraviado.
    Ahora mis hermanos por parte de papavquieren vender .
    Y yo no tengo ese documento .
    Como lo podría hacer ? Ya que tengo entendido queda el original.
    Pero el problema es que no me acuerdo el año en que se hizo.
    Mi papa ya falleció se van a cumplir 3 años
    No cuento con dinero para poder pagar un abogado para que me de solución a mi problema .
    Le agradecería que me ayudara como lo tengo que hacer
    Muchas gracias
    Mi papa se llamaba Osvaldo Antonio Rodriguez Maureira y yo Elizabeth Del Carmen Rodriguez Bravo.
    Ya hicieron la posesión efectiva.
    Bendiciones

    • Si se escrituro a tu favor la propiedad, deberias ir al registro dela propiedad. Si te hizo un poder, eso no es lo mismo ya que de fallecer pierde su validez.

  4. Hola, tengo el siguiente problema mi padre vendió un terreno rustico libre de cargas hace unos 40 años y ahora el ayuntamiento le ha enviado una carta que van a demoler una nave abandonada en dicho solar con los consiguientes costes, no tenemos ningún papel que demuestre que el terreno no es nuestro pues según el registro dice que es de mi padre, el lo vendió y realizo la
    venta ante un notario fallecido, es posible obtener copia de ese contrato de alguna manera?Gracias y un saludo.

    • Estimado Juan:

      El protocolo es secreto y resulta complicado, y más en esa época, localizar escrituras no inscritas, cuando de la venta de un inmueble se trata, si no disponen ustedes de más datos. También es más complejo, en función del tamaño de la población. Acudan a su notaría con los datos, fechas, lugar de firma y demás particulares de que dispongan por si pudieran ayudarles.
      Igualmente, acudan a un letrado, caso de no localizar nada, pues si vendieron el terreno, normalmente lo estará poseyendo otra persona.

      Suerte,
      Antonio

  5. BUEN DIA : NECESITO SBER BIEN EL NUM DE ESTA ESCRITURA. EL NUM ES 6926/2004 ESCRITURA CON EMBARGO . Y SIN EMBARGO ES 6376/2013
    LA DIRECCION ES POSADAS 231 LANUS ESTE TORRE 2 PRIMER PISO DPTO C
    ES DE MI PAPA . ROLANDO DEL CARMEN ORELLANA PEREZ DNI 92361840
    MI PREGUNTA ES LA SIGUIENTE CUAL DE LOS 2 NUM QUE LES ENVIO ES DE LA ESCRITURA ,
    SALUDOS SILVANA

    • Estimada Silvana:
      Parece que su inmueble no está en España. Lamento no poder informarle de lo que pregunta, al tratarse de un documento extranjero que, a tal fin, precisaría ver. Normalmente, por si le sirve, el número aparece arriba. Usted debe de tener, al parecer, dos escrituras.

      Saludos,
      Antonio

  6. Buenas tardes, tengo un terreno y hace 10 años aprox. lo tengo con ocupas y no los puedo sacar, ya inicie los tramites de desalojo con abogados, debido a esto deje de pagar los impuestos, mi consulta es si puedo perder el terreno o por estar ya iniciado el tramite no hay peligro.

    Desde ya muchas gracias, saludos.

    • Estimado Leandro, bienvenido al blog y gracias por participar.
      En relación a lo que plantea, se deben analizar las circunstancias del caso y cómo y por qué están los “ocupas” poseyendo el terreno para valorar los efectos de esa posesión.
      Ha sido una buena decisión poner el temas en manos de un profesional. Para poderse perder un terreno por prescripción adquisitiva, los requisitos son importantes, si bien, como se comenta, debe analizarse el caso concreto.
      Saludos, paciencia y suerte!

  7. Como puedo recuperar 2 terrenos que compre en el 2002 en tijuana pues perdi el contrato de compra y no recuetdo donde se ubican los terrenos ….¿sera que debo darlos por perdidos?? O alguien podria ayúdame

  8. Buenas tardes me podrian dar informacion de como aserle para sacar unas copias de las escrituras este se extraviaron y como vamos a vender la propiedad quisiera saber como aserle para sacar la copias de las escrituras este ya fuimos a infonavit y nos mandaron a recuracion de renta y no aparece el nombre de la persona de las escrituras esta a nombre de jesus arreaga rodriguez como le podemos aser para saber en que notaria se las dieron a mi suegro este el ya fallecio

Responder

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión / Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión / Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión / Cambiar )

Google+ photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google+. Cerrar sesión / Cambiar )

Conectando a %s