Hipoteca y prácticas de venta combinada: 6 Consejos
Tras medio año desde la entrada en vigor de la Ley de Crédito Inmobiliario creo que estamos en condiciones de hacer un balance de la misma. Existe mucho camino por recorrer cosas mejorables, sin embargo, el juicio debe ser favorable.
La nueva Ley ha supuesto un cambio, no sólo en la forma de contratar las hipotecas, también en su comercialización. El consumidor se presenta a la notaría cada vez más informado.
El acta de transparencia, además, da a la contratación del préstamo hipotecario la solemnidad que requiere un acto que va a acompañar a la persona, prácticamente, en muchos casos, durante el resto de su vida trabajadora. Cuestión distinta es que el notario deba desempeñar su función gratis y a su costa, pues ni el acta, ni los gastos que conlleva, los paga ni el cliente, ni el banco, los soporta el notario, pero eso es otro tema.
Sin embargo, se siguen cometiendo abusos. La forma de comercializar los productos combinados no acaba de ser transparente. El problema que subyace es que los bancos, realmente, no están obligados a facilitar crédito y para hacer rentable la operación, pues con los tipos actuales los intereses no incentivan lo suficiente a las entidades de crédito para facilitar financiación, se ven en la necesidad de buscar canales alternativos para generar beneficios.
En esta época y contexto es el producto estrella es el seguro de vida. La mayoría de los Bancos los insertan en su política de venta combinada. No sólo te invitan a contratar un seguro de vida, como se hacía hace unos años, tras la búsqueda de un mejor interés. Te sugieren, además, la conveniencia de contratarlo por un gran número de años anticipadamente, lo que supone un incremento, muchas veces, de la propia cantidad que se demanda al Banco para financiar. Las personas no siempre entienden por qué el capital del préstamo, en tales casos, es mayor que el que inicialmente habían solicitado.
En este punto, la Ley no ha dejado de ser una operación de maquillaje, consistente en dejar de hablar de «vinculaciones» para referirse a «venta combinada». No puede sustraerse a la realidad: 1) La sociedad necesita un sistema financiero sólido; 2) Los Bancos necesitan beneficio para que el sistema funcione; y, 3) Para obtener beneficio no es bastante conceder un préstamo, es necesaria la existencia de vinculaciones.
En este punto se observa una desinformación a la sociedad. El comportamiento ético debería ser informar al solicitante que no se le puede ofertar la financiación que pretende o que, siendo posible, no es viable para la entidad ofrecer unas condiciones determinadas. Frente a esa forma de actuación, se dice al solicitante que es obligatorio contratar todos esos productos, lo que genera, en la práctica que, pese a que las vinculaciones son voluntarias, se acude a la notaría con todas ya contratadas, incluso antes de contratar el préstamo.
Tal vez, el legislador debería plantearse le conveniencia de reeducar a la sociedad y fomentar otras formas de acceso a la vivienda, pues la propiedad no deja de ser una de ellas.
Mientras tanto, es conveniente para contratar un préstamo hipotecario tener en consideración los siguientes consejos:
- Debe obtenerse información, real, sobre la base de la operación, en distintos bancos, a fin de poder comparar precios, vinculaciones y ofertas.
- No se deben contratar productos sin tener totalmente clara la operación, pues la contratación de los mismos nos obligará de hecho a contratar el préstamo con una entidad pese a que, tal vez, no fuera el préstamo que más nos interese.
- Compara los costes de la operación con los productos contratados y sin contratarlos. No se trata sólo de comparar sólo los intereses más altos o menos bajos en función de que no contrate o sí dichas vinculaciones. La comparación debe ser con números reales.
- Una comparación objetiva requerirá informarse no sólo del concreto ahorro en la cuota que supone si adquieres determinados productos a la entidad, también del coste concreto de dichos productos y, especialmente, lo que nos costarían esos productos si los adquirimos fuera del mercado, cruzando así, el concreto ahorro financiero con un posible sobre coste de los productos de venta combinada.
- La comparación de los productos de venta combinada, dentro y fuera de la entidad que hayamos elegido, no sólo deberá ser nominal, también deberemos analizar las coberturas y calidad de los prestadores de los servicios y sus coberturas en uno y otro caso.
- Muchas vinculaciones son inútiles, bajan el tipo de interés, pero es un sobre coste si no la vas a utilizar nunca. Por ejemplo, un seguro de desempleo, si no tienes trabajo o eres funcionario y difícilmente perderás el mismo.
El Blog del Notario 
1.- El Banco es un negocio, están ahí para ganar dinero, le pese a quien le pese. Faltaría más que el Banco estuviera obligado a conceder un préstamo. Recuerde que es un negocio, no una ONG. Y no se llama a quién quiere un préstamo; es el cliente quién acude a la Entidad solicitándolo.
2.- Las facturas de Notaria de préstamos, curiosamente han subido. Y en muchas de ellas meten el acta en dicha factura.
3.- Sería interesante que se revisaran y modificaran también los aranceles tanto Notariales, como Registrales, así como los precios que cobran las Gestorías. Que sobre todo en caso de Notarias suelen ser excesivos. La Notaria es algo que el cliente puede elegir libremente, pero es sorpresivo cuando uno pregunta en varias Notarias y los presupuestos son anormalmente diferentes, cuando la escritura a realizar y tramitar es la misma y por tanto los aranceles los mismos. Como diría un conocido español: raro, raro, raro…opinión personal: menos mirar a la Banca y más investigar las facturas de Notarios, seguro que inhabilitaban a más de uno.
Por cierto, ni trabajo en Banca, ni en Notarias, ni Registros, ni Gestorías.
Estimado lector:
En primer lugar, gracias por compartir sus reflexiones, siempre enriquecen todos los puntos de vista. Las mismas me sugieren los siguientes comentarios:
1) En ninguna parte del post se dice que los bancos estén obligados a prestar o a prestar por debajo de beneficios. Antes al contrario, se apunta que los Bancos tienen que explorar nuevas formas de obtener rentabilidad a la vista del paupérrimo margen de beneficio que permiten los intereses. Igual era más ¿honesto? que todos subieran los intereses para obtener la rentabilidad que consideren, si de ser transparente se trata. Lo de las ventas combinadas hace farragosa la operación… en mi humilde opinión.
2) La afirmación de que «Las facturas de Notaría de préstamos curiosamente han subido. Y en muchas de ellas meten el acta en dicha factura»… No deja de ser tópica y carente de fundamento, dicho sea con todos los respetos. En lógica jurídica, al argumentar, de una presupuesto falso (las facturas de notaría han subido) se sigue cualquier cosa… Especialmente me cuesta creer que se cobre el acta cuando es taxativamente gratuita, no creo que el Banco dejara pasar por alto eso, hay un sistema de recursos muy fácil que no creo que fuese necesario poner en marcha, la infracción es muy grave, con lo que, difícilmente un notario entrará a ese tipo de artimañas y si lo hace es fácilmente detectable. Cuestión distinta es que el acta tenga que ser gratis, con lo cual yo no estoy de acuerdo. Sin subir aranceles me hubiera parecido más honesto que se desplazasen los costes de parte del préstamo al acta… el problema sería ¿qué pasa cuando el cliente no firma el préstamo? Como usted bien dice, el Banco no es un ONG, tiene ánimo de lucro, al cual es inherente la posibilidad de perder. El notario, por cierto, tampoco es una ONG.
3) En cuanto a revisar los aranceles de notaría y registros. Totalmente de acuerdo, si bien, no comparto su argumento, que toma la parte por el todo. ¿Ha tenido en cuenta que para que el testamento cueste 30 euros otros documentos tienen que ser necesariamente más caros? Se llama arancel de banda, no se si es el mejor sistema, sin embargo fue el que se adoptó…
4) Lo de los Registros… permítame que lo obvie, pues a penas dice nada de los mismos.
5) En relación a las gestorías, a mi lo que me chirría es que no interviniendo el Banco en la compraventa tengan la facultad de hecho de bloquear la gestión… existen medios para paliarlo, sin embargo, el legislador no ha querido entrar en ellos, le animo a proponer soluciones.
5) Respecto al precio dispar en función de la notaría, dicho así, puede ser verdad, pero no es exacto. El precio, si realmente se ofrece lo mismo debería ser lo mismo. Sin embargo, en ocasiones, se encargan en alguna notaría cosas que no se encargan u ofrecen en otra, pues son servicios que se prestan accesorios a la autorización de la escritura. Por otro lado, a la hora de formular un presupuesto, no todas las notarías lo enfocan igual, pues no se suelen dar los antecedentes exactos y necesarios para que el presupuesto sea exacto.
Le animo a seguir participando, al final se trata de que las cosas funcionen.
En cuanto al contenido del post, del cual no dice nada ¿le parece correcta la forma en la que se venden los productos combinados?
Feliz sábado y, una vez más, gracias por participar.
Como ampliación de lo anterior, le invito a leer este post sobre los aranceles, ya tiene algunos años.
https://pildoraslegales.com/2014/07/10/aranceles-notariales/
Feliz día!
Muy interesante el artículo. El consumidor medio difícilmente tiene capacidad necesaria para efectuar una comparativa de productos y/o condiciones entre distintas entidades. Los bancos, por interés comercial, no darán nunca información completa sobre las ventajas e inconvenientes de sus productos. Saludos.
Gracias por la valoración!
Los números no son complicados.
– Ahorro de interés por vinculaciones en la cuota.
– Coste de los productos combinados.
– Coste externo de los productos.
* Si ahorro de interés es > ó = que coste de vinculaciones, los productos del banco interesan.
* Si ahorro de interés es < que coste vinculaciones, los productos del banco interesan si la suma de los productos externos cuestan más que el sobreprecio que se paga y generan las vinculaciones por encima de la cuota del préstamo sin vinculaciones.
La comparación debe ser objetiva y los productos equivalentes, por ejemplo, misma cobertura de seguro e indemnización.
Saludos