El arrendamiento, también conocido como alquiler, suele ser un contrato que vive al margen de la Notaría y del Registro de la Propiedad. Pero ello no quiere decir que no se pueda hacer una escritura de un contrato de arrendamiento y que, seguidamente no pueda acceder al Registro de la Propiedad.

   La realidad es que, al ser tan inusual, recuerdo el caso de un señor que llamó preguntando si le podíamos hacer una escritura de arrendamiento y se quedó extrañado cuando le dijimos que si. Me contó que era la tercera notaría y no le habían dado una respuesta satisfactoria antes, pues, puede, que el personal que le atendió telefónicamente, no estuviera preparado para dar la respuesta por las pocas veces que se documenta notarialmente el arrendamiento.

¿Por qué no se escritura el arrendamiento?

   Pueden ser varias las razones por las que el arrendamiento no pasa del documento privado y, con un poco de suerte se liquida de la Hacienda competente. Algunos de los motivos pueden atender a cierta lógica, sin embargo, otros, carecen de sentido y se pueden volver contra cualquiera de las partes, aquí os cuento algunas.

El arrendamiento sea de corta duración o de temporada.

   Sucede esto en aquellos casos en los que el arrendamiento es de temporada, o se busca satisfacer una necesidad puntual, da igual que se esté arrendando una vivienda o un local comercial. Se considera que por el poco tiempo durante el que se va a usar el inmueble no compensa formalizar el contrato en documento público y, mucho menos, inscribirlo en el Registro de la propiedad, pues, puede que cuando se haya inscrito el arrendamiento ya haya finalizado.

   Sin embargo, formalizar el contrato de arrendamiento en escritura pública generará seguridad entre las partes y evitará problemas en el momento de la finalización del contrato. Tan importante es el momento en el que se entrega al inquilino el inmueble como aquel otro en el que el propietario demanda la devolución.

Las partes no quieren pagar impuestos.

   Existe la creencia de que lo que no se pasa por la notaría no paga impuestos. Así, las partes, piensan que si no escrituran el arrendamiento no tendrán que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITPAJD) o, en su caso, el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).

   Se trata de una creencia equivocada, en general, todas las actividades que generan o ponen de manifiesto un rendimiento económico están sujetas al pago de impuestos. Puede que sea más difícil detectar esa defraudación, pero no estaremos en paz con el Fisco en aquellos casos en los que no paguemos uno de los dos impuestos citados con ocasión de un arrendamiento.

Es más barato no pagar Notaría ni Registro.

   Evidentemente, documentar el arrendamiento en escritura pública conlleva el pago del arancel notarial. Si después inscribimos en el Registro también se devengará el correspondiente arancel registral. Obviamente los gastos son más elevados si intervienen estos dos profesionales.

   Sin embargo, la intervención de estos dos profesionales conlleva unas ventajas que justifican acudir a ellos, en breve os cuento cuales. Por otro lado, en el afán de ahorrar, lo cual es comprensible en la época en que vivimos, las personas prescinden del más mínimo asesoramiento; las más de las veces se descargan un contrato de internet y sin encomendarse a Dios ni al diablo lo firman y asunto concluido. Debería intervenir un profesional, pues no son pocos los problemas que se plantean cuando nuestro abogado es internet.

¿Por qué escriturar el arrendamiento?

   Frente a todas las razones anteriores, la realidad es que escriturar el arrendamiento es sumamente conveniente. Son muchos los problemas que se evitan y las ventajas que repercuten a ambas partes. Toma ventaja y escritura el arrendamiento, aquí tienes algunas de las razones.

El asesoramiento inherente a la escritura no se cobra.

   Los aranceles notariales cubren el asesoramiento que conlleva la propia celebración del contrato. Celebrar un contrato bien asesorado es fundamental. Los contratos que se descargan de internet ni siempre son correctos y actualizados, ni tampoco miran por el interés de ambas o alguna de las partes.

   El asesoramiento notarial es imparcial, por ello, en los casos en los que se requiera una negociación intensa puede ser muy conveniente contratar un abogado.

   Celebrar el contrato asesorado es garantía de previsibilidad de problemas y de mejor resolución de los mismos cuando estos surjan.

Elimina problemas de prueba de la existencia del contrato.

   En efecto, la intervención notarial no podrá ser cuestionada. La escritura pública contiene una verdad oficial, pues la escritura pública hace prueba, aún contra tercero, de la existencia del arrendamiento y de la fecha este. En caso de contienda judicial se pasará directamente al fondo del asunto y no se cuestionará si éste existía o no.

Control de capacidad de las partes.

   El notario controla que las personas están en condiciones adecuadas de capacidad para contratar. Firmar un contrato es algo más que mover la mano y estampar la firma. Se debe querer y entender lo firmado. La presencia del notario evitará estos problemas.

Control de cargas.

   Cualquier contrato que recaiga sobre un inmueble requiere comprobar la situación de cargas del mismo. El notario te explicará el contenido de la nota simple informativa, obtenida del Registro de la Propiedad, así como los títulos de propiedad que te exhiba el arrendador.

   Muchas veces las notas del Registro, incluyen bajo el epígrafe de «cargas» determinadas afecciones fiscales o servidumbres que siendo jurídicamente cargas, no tienen transcendencia práctica. Por eso es importante una adecuada interpretación de las mismas.

Control de titularidad.

   Aunque el arrendador sólo debe responder del goce pacífico del inmueble por parte del arrendatario, lo conveniente es que al alquilar una vivienda o local nos cercioremos de que estamos contratando con quien legalmente tiene facultades suficientes para disponer del inmueble a título de arrendamiento.

Facilita la venta posterior del inmueble.

(Derechos de Adquisición Preferente).

   Un problema frecuente es el que se plantea el arrendador cuando quiere vender su propiedad y subsiste el arrendamiento. En tales casos existen unos derechos de adquisición preferente a favor del arrendatario. El arrendatario puede frustrar la venta y colocarse en el lugar del comprador. Para ello la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) prevé un sistema de notificaciones.

   Los derechos de adquisición preferente, en determinadas circunstancias pueden renunciarse. Sin embargo, si no se ha escriturado el contrato suele ser complicado beneficiarse del sistema, pues los contratos privados no acreditan fehacientemente la existencia del arrendamiento ni la renuncia de tales derechos.

La inscripción en el Registro de la Propiedad.

   Sin escritura pública el contrato de arrendamiento no puede acceder al Registro de la Propiedad. Con la inscripción se protegen todos los intereses en juego. Especialmente los del arrendatario que evitará que su derecho pueda ser desconocido, salvo excepciones, en aquellos casos en los que se adquiere por tercera persona, a título oneroso, de buena fe, confiando en el Registro que no publicaba el arrendamiento por voluntad o desidia de arrendador y/o arrendatario.

   Y es que, tras la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendamiento no inscrito, en general, no perjudica a tercero, por lo que es plenamente aplicable la regla «venta quita renta», frente a lo que sucedía anteriormente donde se dispensaba una gran protección al arrendatario que no inscribió, lo cual, en un sistema como el nuestro donde se atribuye la seguridad jurídica preventiva a las instituciones notarial y registral carecía, prácticamente, de sentido.

   ¿Seguís pensando que es mejor no escriturar ni inscribir el arrendamiento?

Antonio Ripoll Soler

Notario de Alicante

www.notariaripoll.com