De las hipotecas perversas a las inversas

tomada de finanzzas.com   En estos tiempos en los que en la mente de todos está la perversión de nuestro sistema hipotecario. En los que cada cual lanza sus propuestas respecto de cómo paliar la dramática situación de los desahucios. Hoy leía una noticia que hacía referencia a la falta de previsión de los españoles en relación a sus recursos en el momento en el que sus fuerzas y posibilidades para generar rentas del trabajo flaquean. Se hacía hincapié en el hecho de que preocupados más por lo urgente -en relación a la apremiante situación económica que vivíamos-, que por lo importante -en relación a como atesorar calidad de vida para la época del fin de nuestros días-, olvidamos planificar nuestros recursos para ese momento.

   Me ha venido a la cabeza la figura de la hipoteca inversa. Se introduce en nuestro sistema con una reforma legal de 7 de diciembre de 2007. Lo más significativo de la reforma no era la viabilidad de contratarla sino los beneficios fiscales que introducía, neutralidad en AJD y unos aranceles notariales y registrales simbólicos.

   ¿Qué es? En aquella época, en la que el tiempo de los préstamos se alargaba sin límites, era tópico decir que la hipoteca vinculaba a los propietarios a sus hijos y… ¡a sus nietos! En el caso de la hipoteca inversa se daba forma a esa afirmación.

   En determinadas circunstancias de edad o dependencia se permite constituir esta hipoteca sobre la vivienda habitual. Da derecho a un capital que se cobra periódicamente o de una sola vez. No hay que restituir nada mientras viva el beneficiario. Son los herederos los que deciden cuando fallece el beneficiario (el hipotecante), bien pagar la deuda con sus intereses, bien ver como el Banco se cobra contra la herencia. En tales casos, casi se podría decir, o pagas o no heredas.

   Las ventajas son indudables, el que no ha querido acudir a un plan de pensiones o a otra forma de previsión cubre su vejez con la explotación de su vivienda de este modo. Recordemos que en nuestro país existe un fuerte arraigo de la cultura de la vivienda en propiedad. A los herederos se les deja decidir sobre hasta que punto quieren comprometerse con el que hipoteca -¿sus padres?-. El bien, por otro lado, puede seguir transmitiéndose, en tales casos se tutelan los derechos del Banco.

   Los inconvenientes, también existen, hay alguna laguna fiscal, por un lado; por otro, no se acaba de ver claro el procedimiento de cobro una vez fallecido el propietario que hipoteca, lo cual puede que desincentive al Banco a ofrecerla.

   ¿Cuál ha sido la realidad? En los cinco años que lleva regulada la figura yo, al menos, no he intervenido en ningún contrato que la contemple. ¿Por qué? Puede que los motivos expuestos hayan pesado bastante, puede que el desconocimiento o, tal vez, la falta de oferta por parte de los Bancos, una vez vi, no obstante un folleto en una sucursal, fue mi única noticia del trasvase del experimento legal a la realidad.

   ¿Os parece interesante la figura?¿La consideráis alternativa?

Antonio Ripoll Soler

Notario de Alicante

www.notariaripoll.com

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6 Comentarios »

  1. A priori me parece una solución como poco interesante, aunque hay muchos matices que se me escapan. Lo que sí es cierto, es que esto permitiría a muchos ancianos que subsisten con pensiones irrisorias a tener una vejez mucho más digna. De nuevo gracias por esta píldoras.

    • Estimada Begoña:

      Gracias por participar.

      La figura puede ser interesante, como sugiero; si bien, ha tenido muy poco éxito. Probablemente falta de interés en comercializarla. En este sentido es muy acertado el comentario que, más abajo, hace Eduard.
      Saludos,
      Antonio

  2. Personalmente, por desgracia me las tuve que mirar hace relativamente poco – dos años atrás -. Tras la muerte de mi padre y con la escueta pensión de mi madre, se plantearon diferentes alternativas, para que mi madre tenga una vejez tranquila, y una de las opciones fue la hipoteca inversa.
    En resumidas cuentas, fuimos, a dos entidades A y B, pedimos una tasación de la casa, hicimos números. Resulta que la casa que tantos esfuerzos mis padres habían pagado, se la tasaron en 390.000. Una entidad, sencillamente no las hacia, y la otra le pasó una oferta de 380 €, 20 años como máximo.
    Los números cantan por su evidencia, menos de un 25% de su valor, y si vas a pedir un préstamo hipotecario, pagas más del 200 % de su valor.
    Antonio, hay te doy una buena razón, por la cual no has firmado ni una.
    Finalmente decidimos parte de los hermanos, de poner “X” cantidad cada mes, y mi madre nos ha beneficiado en la herencia en compensación, creímos que era más lógico.

    Y en cuanto a la primera parte de tu reflexión, yo te doy otra, que es que no dudes, que esta crisis sólo tienen la culpa los bancos. Si ellos se hubiesen dedicado a dar los créditos COMO AHORA : el comprador ha de tener cómo mínimo un 30% en efectivo del valor de escritura, pagar los gastos de escritura ( aproximadamente un 10%) y una tasa de esfuerzo que no supere el 35% del total de tus ingresos netos.
    NO hubiese pasado, la gran mayoría de problemas que tenemos ahora, que por culpa de dar el 100% o el 110% de valores de tasación inflados, la gente tenia acceso a crédito ilimitado y no se hubiese inflado este globo infinito.

    • Hola, Eduard:

      Me ha gustado conocer tu experiencia con la hipoteca inversa. El problema es que, muchas veces, los hijos, no se si por falta de posibilidades o de principios, se desentienden del tema. Sería conveniente facilitar a nuestros mayores un margen real de autonomía mediante una solución financiera adecuada y justa que tuviese en cuenta los distintos intereses en juego.

      Lo de la culpa de la crisis… indudablemente que han incidido las políticas comercializadoras de las entidades bancarias, sobretasaciones y la invitación a “ya puestos pide más”.

      Sin embargo, se ha arraigado en nuestra sociedad un culto al dinero fácil y sin esfuerzo y la creencia de que todo es accesible a todos. Se cambiaba de coche por capricho; no se reparaban electrodomésticos… todo eso ha pasado factura. Desde la propia notaría he visto como algunas personas llegaban a pensar que nacían con un crédito en el bolsillo que se renovaba año a año sin el más mínimo problema. Para esas personas la crisis comenzó cuando del crédito o de la tarjeta pasaron al préstamo y del préstamo a la imposibilidad de pagarlo por falta de recursos.

      ¿Y ahora qué?

      Saludos

  3. Las hipotecas inversas han sido descuidadas por el legislador y por las propias Entidades Financieras: para estas últimas, la gran desventaja que presentan es la incapacidad de articular medidas de transferencia de riesgos a terceros (esencialmente por la supervivencia del titular y de fondo la variación del valor de las viviendas que garantizan el crédito). Como reflejo de la poca capacidad competitiva e innovadora de nuestras Entidades y sus equipos directivos (en que preferían incrementar su exposición societaria participando en empresas no financieras o emulando negocios no financieros para incrementar rápidamente sus crecimientos), los españoles no hemos podido beneficiarnos (todavía) de la riqueza inmobiliaria que acumulamos a lo largo de nuestra vida con la propiedad inmobiliaria: esto seguro cambiará con la progresiva presión demográfica de nuestra mal estructurada pirámide poblacional y la presión que ello conllevará sobre las prestaciones públicas (sanitarias y sociales) y, evidentemente, sobre las pensiones futuras de jubilación.
    Desde JUBILARSE EN CASA SL, la compañía que fundé en 2008 para ofrecer asesoramiento a personas mayores y sus familiares en la consideración y gestión de contratación de Hipotecas Inversas como asesores independientes de las Entidades que ofrecen el producto, puedo constatar la errática evolución que ha experimentado este mercado pero tambien la indudable presión que la demanda de soluciones para mejorar la calidad de vida de nuestros mayores que siguen buscando respuesta. Y sí, se firmaron y se siguen firmando operaciones de Hipoteca Inversa a pesar de las dificultades y restricciones que plantean las Entidades que todavía disponen del producto, por lo que siempre deben evaluarse otras alternativas y elegir la que mejor se adapte a las necesidades y circunstancias actuales y futuras de nuestros mayores y sus familiares.
    Profesionalmente, seguimos orientando tanto a las distintas Administraciones Públicas, Legisladores, Partidos Políticos y Entidades para que promuevan fórmulas de generación de liquidez inmobiliaria atendiendo tanto a las necesidades actuales de nuestros mayores como a las futuras que están por venir.

    • Interesante aportación, Josep; es cierto que en esta, como en otras materias, se ve una total desidia por parte de nuestra clase política a la hora de aportar soluciones concretas. Da igual el color del Parlamento, como en tantas ocasiones, cosas que preocupan al día a día de los ciudadanos; o incluso, que sin saberlo los propios afectados, tienen notable incidencia en sus vidas, quedan en un cajón eclipsadas ante los grandes temas estrella que cada vez están más alejados de las necesidades reales de nuestras sociedad y las personas que la integran.
      Gracias por participar.

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