¿Tiene suelo tu hipoteca?

suelo hipotecario   ¿Tiene suelo tu hipoteca? Se conoce como suelo de la hipoteca a aquella cláusula que determina que, pese a tener interés variable al alza y a la baja, ante un descenso de los tipos de interés la cuota no baje.

   En efecto, cuando se contrata un interés variable, cada cierto tiempo, se revisan los intereses con arreglo a un índice oficial, en los últimos tiempos, normalmente, el euribor. Ello determina que en los momentos de revisión se fije la nueva cuota para los meses sucesivos hasta que tenga lugar la siguiente revisión. La cláusula suelo, o cláusula tunel -como la llaman también algunas entidades como el Sabadell- hace que pese a que el euribor -o índice aplicable- baje la cuota hipotecaria se mantenga invariable.

   ¿Cómo se determina el interés del préstamo hipotecario? En los casos de interés variable, el nuevo interés resulta de adicionar un diferencial (un porcentaje) al índice de referencia adoptado. Tanto el diferencial como, en su caso, el índice de referencia, en la práctica, son objeto de negociación individual.

   El suelo, en cambio, unas veces se negocia individualmente -ciertamente con escaso margen para el cliente- y, cuando existe, en la mayoría de los casos, no se negocia, pues forma parte del clausulado habitual de la entidad bancaria.

   Algunas entidades, van más allá y en alguna ocasión han redactado la cláusula de forma tan farragosa que el suelo, en lugar de aplicarse al interés se aplica al tipo de referencia. Esto es; una cláusula hipotecaria de suelo redactada razonablemente viene a indicar que el interés no será inferior a x puntos, pese a la bajada del índice de referencia. En estos casos, cuando el tipo de referencia más el diferencial sean inferiores al suelo pactado la nueva cuota hipotecaria se calculará tomando en cuenta el tipo mínimo (suelo) pactado. En cambio cuando el suelo se aplica sobre el índice lo que resulta es que el mínimo no será de interés sino de parámetro al cual se adicionará el inetrés; en la práctica son más caros estos suelos que los anteiores y suelen inducir a error.

   Paralelamente, se establece, en ocasiones, un techo de la hipoteca, así, al igual que los intereses no bajan por debajo de una cantidad, tampoco suben por encima de otra. No todas las intereses que configuraban la cláusula suelo añadían techo a la hipoteca. Personalmente siempre pensé que el techo de la hipoteca era algo más estético que práctico; la realidad es que adereza la escritura de préstamo hipotecario de una alta dosis de hipocresía. Sí, porque en aquellas ocasiones que se pacta un suelo, este suele estar próximo al interés actual. Por ejemplo, el interés actual es el 4 % y el suelo el 3 %, ¿dónde se fija el techo? El techo…. en… ¡El 12 %! Lo normal no es que los intereses estén al 12 % cuando el euribor actual ronda el 0,60 %. Por eso digo que es reflejo de hipocresía y, por consiguiente, parece más ético no poner techo a la hipoteca si el techo es inalcanzable.

   El suelo, tras la última reforma hipotecariaes legal; si bien se exigen unas cautelas para que, en la práctica, nadie pueda decir luego que no entendía lo que implicaba. Por eso, se pide que quien solicita el préstamo redacte de su puño y letra un texto al respecto que se incorpora a la escritura. Como notario, no estoy de acuerdo con la medida; implica poner en entredicho lo que el fedatario hace. En mi opinión debería controlarse que el sistema funciona antes que fundamentarlo sobre una presunción de ineficacia del mismo.

   Respecto de los suelos anteriores a la nueva regulación legal, el Tribunal Supremo ha declarado inaplicables algunas cláusulas pactadas. Enhorabuena a los que lo hayan peleado y conseguido. Se basa la sentencia en la no negociación individual y en el desconocimiento de lo que el suelo conlleva. Si bien, no ha entendido aplicable la resolución con carácter retroactivo; por lo que no ha habido que devolver las cantidades percibidas con anterioridad a la sentencia. Tras el fallo del Alto Tribunal, las entidades afectadas han procedido a inaplicar los suelos, en general, pese a que las resoluciones fuesen relativas a casos concretos. La medida debe juzgarse favorablemente, pues parece más social, ético y, ¿por qué no? comercial retirar la aplicación de la cláusula, en general, antes que hacer al cliente acudir a un tortuoso proceso judicial.

   Frente a lo que han hecho algunas entidades -dejar de aplicar la cláusula- otras, en cambio, permanecen ancladas en la idea de la legalidad del suelo. Argumentos no les faltan pero parece más estético renunciar a esa ganancia que esperar a que se prive de la misma judicialmente. Ultimamente, los pronunciamientos judiciales van más allá y, pese a la posición del Tribunal Supremo, consideran que no solo se debe dejar de aplicar la cláusula suelo sino proceder a devolver lo percibido indebidamente. El quebranto para la entidad, en estos casos será mayor; supongo que si hubieran ponderado los costes económicos, sociales y comerciales, probablemente hubieran preferido inaplicar la cláusula de cara al futuro que proceder a devolver lo percibido.

   Un argumento que no encuentro habitualmente en la exposición de la problemática del suelo hipotecario es el relativo a la variación de las circunstancias. Me explico.

   Normalmente se apela a la no negociación individual y a la desproporción o desequilibrio entre el suelo y el techo. Sin embargo, para mi, son especialmente significativos los casos en los que el suelo, en la práctica, como consecuencia de la bajada de intereses se ha perpetuado como interés del préstamo; con lo que, en realidad, la variabilidad de intereses no existe.

   Nadie podía imaginar hace cinco años que el euribor iba a estar en torno al 0,50 %.  Por lo que el préstamo que se negoció entonces y que tenía unas condiciones óptimas, por ejemplo, se pactó un diferencial del 0,50 %; en la actualidad, como consecuencia del suelo hipotecario, lleva varios años funcionando como si se hubiera pactado un diferencial del 2,50. Las condiciones han cambiado radicalmente. En estos supuestos los tribunales pueden revisar los contratos. Si bien, como dije, las demandas se han basado más en el hecho del desequilibrio y de la información al consumidor. Este cambio de circunstancias no era previsible y ello hace que se hayan cambiado las reglas del juego por circunstancias sobrevenidas, lo cual puede incidir en una revisión de lo inicialmente pactado.

   Volviendo al principio… si tiene suelo tu hipoteca: 

   1) Infórmate, realmente, si se te está aplicando o no y, en su caso, el perjuicio real que conlleva.

   2) En caso de que se te esté aplicando, consulta en tu banco sobre si han cambiado los criterios de aplicación del mismo y solicita que se te retire.

   A partir de ahí, tú decides si te interesa o no emprender acciones legales para intentar que se te retire judicialmente.

   Como ya he dicho en más de una ocasión, apelar al no me enteré”, “no se me explicó…”, aunque puede dar resultado, me parece tan poco ético y serio como cuando el Banco hace oídos sordos a cuestionar el propio suelo. El Notario explica el suelo de la hipoteca, pone ejemplos y si no se entienden debes preguntar; todos los préstamos hipotecarios se firman con intervención de Notario. Nada añade un manuscrito a esas explicaciones, más allá de dejar constancia de que si el prestatario no se enteró es porque no quiso. A pesar de ello, segúro que habrá más de uno que dirá que se limitó a copiar un papel porque le dijeron que lo hiciera…

   ¿Tiene suelo tu hipoteca? ¿Has conseguido que te lo quiten? Explicanos cómo.

Antonio Ripoll Soler

Notario de Alicante

http://www.notariaripoll.com

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15 Comentarios »

  1. Por desgracia he de hablar de mis hipotecas en PLURAL… en mi caso todas las puede negociar sin cláusula de suelo, menos una que heredé… jajaja – Vaya herencia –
    Justo me encuentro en el proceso de negociación y “sólo” llevo dos meses, y con que el “director está de vacaciones” ya he perdido un mes.
    En mi caso te copio integro el texto:
    ” se establece que en las revisiones el tipo de interés nominal aplicable al préstamo no será superior al 15% anua, salvo que resulte de aplicar por penalización por demora, ni inferior al 3,250% Nominal anual “- puntualizo que el interés de demora es de SOLO 18,75%.

    He empezado enviado una reclamación a la servicio del defensor del cliente del banco, obviamente si respuesta…
    En segundo paso, tendría que enviar una reclamación al banco de España
    Y el tercer supuesto, una demanda…

    Que alegrÍa.
    Es CAJAMAR y esta a nombre de una empresa.

      • Hola Eduardo y Antonio,

        Por curiosidad, conseguiste que CAJAMAR eliminara la cláusula?

        Actualmente tengo un par de clientes en esa situación. Me consta que CAJAMAR se niega a quitarla al ser empresa, pero tanto la STS de mayo 2013 como la Ley CGC amparan estos casos…

        Felicidades por el blog, Antonio!

      • hola Victor
        pues no ..
        hice la reclamación al banco, primero – sin respuesta
        luego he hecho la reclamación al Banco de España… y lo mismo

        ahora tocará demandar…

        La verdad es que no he pensado en ello , pero me apuntaré alguna demanda colectiva…

        UN saluddo
        y felicitar Antonio por su super Blog

  2. Igual alguno se suma a tu cruzada…

    Por desgracia, muchas veces, aunque los derechos existen, nuestro lento y farragoso sistema judicial acaba fagocitándolos.

    Desde la notaría poco se puede hacer, pues con la legislación vigente, si la cláusula no es declarada abusiva el control corresponde a los tribunales.

    A veces se echa en falta una Justicia material, menos formal.

    Slds

  3. Siempre interesantes tus aportaciones, especialmente lo es ésta. Yo tampoco he visto alegar de momento la pequeña perversión del sistema que convierte en fijo lo que era variable. El enfoque me parece original, y quizás adentre por ahí algunas reclamaciones que tengo programadas. Son muchas las personas afectadas, y nos toca ahora a los abogados velar para que ciertos derechos se respeten. Enhorabuena por el blog, y hasta pronto.

    • Estimado Octavio:

      Gracias por tus palabras.

      El enfoque que sugiero, en mi opinión, es el que realmente es irrefutable. Se trata de la aplicación de la doctrina de la cláusula “rebus sic stantibus”.

      Las otras argumentaciones, incluso aunque tengan apoyo en la legislación de protección al consumidor, me parecen más bien efectistas y demagógicas. Hay muchos tópicos, yo se cómo explico las hipotecas y la cláusula suelo siempre la he dejado bien clara

      Sin embargo, es tópico lo de “no me he enterado de nada”, me parece que es una actitud bastante irresponsable que, por la lógica de los tiempos, en consideración a las situaciones extremas que se están produciendo, se están permitiendo.

      Gracias por participar.
      Saludos

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