Acta previa: Primeras experiencias
La nueva Ley de Crédito Inmobiliario, como es sabido, impone la tramitación de un acta previa notarial, en su artículo 15, para la comprobación del principio de transparencia material. Se trata de una novedad del sistema implementado, por la Ley 5/2019 que no estaba exigido por la normativa europea que se transpone con la misma, cuestión sobre la que ya he tratado en este Blog. Tras más de un mes en funcionamiento del nuevo sistema hipotecario, me ha parecido conveniente escribir este post para contar mis experiencias, en relación al acta previa. Del mismo modo, cualquier comentario que quiera añadir cualquier compañero en relación a las suyas o, incluso, cualquier deudor, será bien recibido.
El nuevo sistema se caracteriza por desdoblar el proceso de contratación hipotecaria en tres momentos: 1) El prestatario (cliente) acude a las distintas entidades de crédito solicitando el préstamo; 2) Una vez elegida una entidad financiera, se remite toda la documentación a la notaría elegida por el prestatario a fin de recibir asesoramiento gratuito y acreditar el cumplimiento del principio de transparencia material, mediante la autorización del acta previa; y, 3) Si la tramitación resultó positiva y, así se refleja en el acta previa, se desbloqueó la tercera fase, que culmina con la firma del préstamo hipotecario.
A su vez, se pueden resaltar las líneas materiales del nuevo sistema: 1) El prestatario debe recibir toda la documentación con antelación suficiente; 2) Los tiempos se dilatan para que la firma del préstamo hipotecario sea un proceso reflexivo; 3) El prestatario recibe asesoramiento gratuito en los tres momentos reseñados anteriormente; y, 4) Se pretende robustecer el principio de libre elección del notario.
Desde el punto de vista notarial ¿qué ha cambiado? Los notarios seguimos explicando al prestatario lo que se va a firmar, el contenido del préstamo hipotecario que le vincula con la entidad para un número considerable de años. En esto el nuevo sistema no ha cambiado nada. Yo explico el préstamo exactamente igual que lo explicaba antes del nuevo régimen legal. Sin embargo, el nuevo sistema, coloca al notario en el centro de un proceso para garantizar que se han cumplido los requisitos sustantivos de la contratación del préstamo hipotecario y que el consentimiento se presta informalmente; también que se ha desarrollado todo con escrupuloso cumplimiento del principio de transparencia material. Nótese, como se desprende del artículo 15, que la falta de asesoramiento al cliente por parte de la entidad, no impide la firma préstamo, por la labor deportiva que tiene la actuación notarial, en el momento de autorizar el acta previa.
Como contrapartida, el notario: 1) No cobra nada por la autorización del acta previa, ni al Banco, ni al cliente; 2) Se imputa al notario, a coste cero, toda la responsabilidad que debería asumir el banco en caso de existir un abuso bancario frente al prestatario.
Es evidente que, en este caso, el Legislador es el que se excede en sus atribuciones, pues es un principio fácilmente inteligible, en el marco de cualquier actividad profesional, que no hay responsabilidad sin retribución.
La cuestión no acaba ahí, el préstamo se explica de la misma manera, sin embargo, la explicación notarial debe quedar documentada en el acta previa, lo cual exige un mayor coste de tiempo y recursos en la notaría, con lo que, el acta no es un documento neutro económicamente. El incremento de tiempos va acompañado de una bajada, en la práctica, de los aranceles notariales del préstamo, pues se aligera el coste económico de los mismos, por la forma en la que está configurado el arancel notarial, al volcarse parte del trabajo del préstamo en un documento previo que no genera derecho arancelario. Es evidente que el Legislador, no se sabe si preocupado porque ahora los Bancos pagan el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, ha considerado conveniente hacerles un favor para aliviar sus costes económicos, lo cual no se ha publicitado porque tal vez no sea políticamente correcto que Robin Hood, en este caso, en vez de quitar al que perjudica para beneficiar al perjudicado, regale al causante de los perjuicios…
¿Qué costes lleva el acta previa para el notario? La autorización del acta previa conlleva un incremento de la plantilla, pues se dedica más del doble de tiempo a la preparación de la firma del expediente que con el sistema anterior. Además, conlleva un tiempo de atención personal del notario incrementado en la misma proporción. Implica también unos costes de archivo, pues el acta previa es un expediente voluminoso que se ha de conservar. Se incrementan los costes de recursos materiales. Por último, lo más importante, conlleva un incremento gratuito exponencial de la responsabilidad que, a la larga, se verá reflejado en un incremento de las primas del seguro de responsabilidad profesional.
En este mes largo que ya ha transcurrido he autorizado tres actas previas, lo cual es muestra de la paralización económica de nuestro país, desde el punto de vista de la contratación hipotecaria. Es algo sobre lo que no se han pronunciado nuestros dirigentes, no se sabe si por estar ocupados en el momento actual en asegurar sus funciones para los próximos años o porque no lo consideran transcendente para la Economía del País. Me considero un notario medio, los prestamos hipotecarios, como debe ser, son un documento más de mi notaría, no tengo clientes «en masa», esto es, tengo una nutrida y variopinto clientela, lo cual te de mucha independencia, al tiempo que estás obligado a mantener la talla en cada documento. Creo que es como deben ser las cosas.
Los tiempos previos empleados por mi equipo en la preparación de las actas, han sido muchos, pues en la mayor parte de los casos ha habido algún problema que subsanar en consideración a la deficiencia de la documentación remitida por el Banco, además de por la falta de formación y depuración de los procesos previos bancarios.
Desbloqueado el proceso de firma del acta previa, la autorización de las actas me ha supuesto un tiempo de atención a cada cliente que ha ido desde una hora cuarenta y cinco minutos para la primera, hasta cincuenta y cinco minutos la última. La segunda supuso cerca de hora y media. A la primera de las actas le doy el beneficio de la duda, también era nueva para mi. La diferencia entre la segunda y la tercera fue consecuencia de que en la más corta, la tercera, era sólo un prestatario, y no dos, como habían sido en las anteriores; al mismo tiempo, la entidad que daba el préstamo en esa última, fue muy escrupulosa en la redacción de la documentación y había explicado perfectamente todo al prestatario antes de la firma; cosa que no sucedió con las otras dos.
Durante el desarrollo del proceso de firma del acta me ha acompañado, en todo momento, la persona de mi equipo que había preparado la documentación. Se trata de algo que no hacen o no están dispuestos a asumir todos los notarios, como es normal, pues incrementa los costes del acta y cada cual tiene su criterio y medios; si bien, a mi me supone desarrollar el trabajo de una forma más ágil y rápida para el cliente y, pienso que con un incremento de calidad. Cada cual tiene su forma de organizar el desarrollo de su función, ni peor ni mejor, convergentes materialmente.
Fuera de concurso se encuentra el acta que no se firmó, la cuarta, que después de un largo y arduo proceso de interacción con la entidad bancaria para que remitiese la documentación de forma correcta, estando citada y con una hora completa de agenda bloqueada, no se concluyó porque el deudor, sin avisar, no apareció, ya que se les había demorado la firma de la compraventa previa. Creo que tampoco es de recibo esa actuación, ni por parte de la entidad ni por parte del cliente e implica un desprecio absoluto del trabajo ajeno. Afortunadamente, no todo el mundo es así.
El tono crítico que empleo hasta ahora, no es incompatible con la valoración que sigue. En todas las actas he preguntado al cliente qué les ha parecido el nuevo sistema. Todos, sin excepción, me han dicho: 1) Es bueno tener unos días para meditar y comparar una vez recibida la información; y, 2) Observan un incremento de la calidad del proceso de contratación, la inexistencia de otras personas en la sala en el momento de la firma del acta previa, les da mayor libertad para exponer sus dudas y les quita presión, por lo que juzgan positivamente la actuación notarial.
¿Y cómo queda el principio de libre elección del notario? Realmente, supongo que seguiré firmando los mismos préstamos hipotecarios, en la misma proporción. No se si se acabará de inmediato con las curiosas concentraciones que, se dice, ocurrían en algunas notarías, no se sabe por qué criterios. Yo, en esos casos, siempre he querido pensar que, no eligiendo el cliente, por falta de interés, a tal oficina bancaria le resultaba más operativo centralizar su documentación en una concreta notaría. Sin embargo, sí que es cierto que la idea de que el notario se elige libremente por el cliente se repite desde el principio del proceso en todas sus fases. Solo por eso, creo que merece la pena el nuevo enfoque legal, pues no deja de suponer una labor formativa que, a la larga, creará una cultura en favor de la libre elección y calará en los deudores hipotecarios; lo cual tiene que ser necesariamente positivo. Pues redundará en la transparencia del proceso.
¿Cesarán las reclamaciones bancarias con el nuevo sistema? En mi opinión no. En nuestra país, con mejor o peor criterio se ha instalado la cultura de reclamar en todo el caso contra el Banco, como si se tratase de un activo que todo deudor hipotecario tiene, lo cual, en ocasiones también entraña abusos. El éxito del sistema dependerá del buen hacer de los notarios, de una depuración de las malas prácticas bancarias y, en todo caso, del enfoque jurisprudencial al abordar esas reclamaciones.
¿Cual ha sido vuestra experiencia?
El Blog del Notario 
Reblogueó esto en IUSLEXBLOG. .
Totalmente de acuerdo! Un resumen impecable! Me reciproco totalmente. Desde Tenerife.
Buenas D. Antonio, yo soy un empleado de una Notaría de Málaga, y es verdad que con el paso de los días se ha ido normalizando el curso normal en las firmas de hipotecas, pero mi balance a día de hoy, y ya llevamos unas cuantas actas, es de un descontento generalizado por todas las partes, jamas había hablado tanto con otros compañeros y Notarios para compartir puntos de vista.
Los clientes a veces tienen que venir tres veces a la Notaría, y si ya tenían problemas algunas criaturas para pedirse un día en el trabajo, porque normalmente no le suelen dar hipotecas a quien no tenga un respaldo económico, imagínese dos y hasta tres citas con el Notario, cosa que intento solucionar ofreciendo la posibilidad de hacer un poder notarial, todo sea porque no tengan problemas en sus respectivos trabajos, que ya sabemos cómo está la cosa. Por otro lado, el tiempo, creo que nadie hasta ahora se podía imaginar el tiempo que se dedica hasta la firma finalmente de la hipoteca, sin mirar si quiera el coste, claro, porque la banca lo ha tenido claro, suben las comisiones de aperturas y ya está solucionado, ¡¡¡pero nosotros, ¿Tan poco valor tenemos, que ya ni cobramos por hacer un documento?, porque está claro que por asesorar jamás hemos cobrado un céntimo!!!. Y lo que nos ha hecho invertir más tiempo del necesario ha sido la incertidumbre generalizada sobre algunos aspectos que, claro está, se han ido conociendo con el funcionamiento. Y ya para el remate final ha sido cuando alguna entidad bancaria, no diremos nombre, no sea que seamos demasiado transparentes, ha hecho con la documentación lo que les ha dado la gana, aún habiendo sido advertidos, con lo fácil que se pueden hacer a veces las cosas. Creo que ni antes éramos tan torpes, ni ahora tan listos, nuestro gremio ha sido, y viene siendo desde hace algún tiempo el paño de lágrimas, cosa que no entiendo, nosotros creo que estamos para mediar y asesorar, y nos han colocado como parte implicada, hasta tal punto como he citado antes, ya ni siquiera cobramos, pero eso si, a la hora de responsabilidades no llevamos todos los puntos.
Pienso que, el cliente siempre ha tenido libertad para elegir un banco que les diera la hipoteca, e igualmente poder venir a una Notaría a consultar sus dudas de forma gratuita, por lo que todo este lío de actas lo veo, siempre desde mi punto de vista, innecesario, y a mi personalmente me ha supuesto un retraso en mi trabajo diario que jamás había tenido, hasta tal punto que les digo a mis conocidos, a modo de guasa, que si quieren firmar algo que esperen a Septiembre, que ahora mismo estamos muy liados, porque eso de tener los expedientes abiertos en la mesa durante diez días, más de una vez nos dará algún quebradero de cabeza, sobretodo con las peticiones de notas de firma, cuando nos caduquen y después de diez días ya no te acuerdas de sus vencimientos, lo que nos hará perder más tiempo todavía.
En fin, creo que como siempre, llegamos tarde a las cosas y cuando llegamos, queremos ser los primeros y los más listos. Ojalá esto se simplifique bastante.
Un saludo.
Él acta previa es,aparte un importante engorro, un gol metido al notariado por toda la escuadra (recordemos que no viene exigida por la Directiva) ,con el consentimiento,aquiescencia, alegría y contento del Consejo General del Notariado.El gran beneficiado de la intercalación del acta es ,una vez más, la banca.Anta la pléyade de despachos de abogados especializados en reclamaciones bancarias,con la consiguiente paralización de los órganos judiciales, será muy complicado,en el futuro , que el desvalido consumidor pueda alegar error inexcusable tras una triple explicacion del préstamo hipotecario que ha otorgado.En definitiva, responsabilidad notarial , y coste cero para la banca.