El proyecto de contrato y el acta previa (LCI)

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   La nueva Ley de Crédito Inmobiliario, de 15 de marzo de 2019, en vigor desde el 16 de junio de 2019, transpone la directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero. El nuevo marco normativo trata de potenciar el principio de transparencia material en la contratación de financiación que se encuentra dentro del marco normativo de la nueva regulación, de lo cual ya me he ocupado en un post anterior.

   En la fase precontractual, esto es, la inmediata anterior a la firma de la escritura de préstamo hipotecario, se introduce como novedad un sistema encomendado al notario que gira en torno a un acta en la que se constate el cumplimiento de los requisitos que la nueva norma impone. Ese acta es gratuita, tanto para el cliente como para el Banco. La nueva forma de proceder, además, supone, de facto, una rebaja arancelaria no inferior al 40 % de las escrituras de préstamo hipotecario. Unas escrituras que hace ya tiempo que no paga el deudor sino el banco. El autor de la norma sabrá a quién ha querido favorecer.

   En el acta se debe constatar, preliminarmente, la entrega de la documentación a la que se refiere el artículo 14.1 LCI, nos vamos a centrar en las cuatro primeras letras: a) La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN); b) La Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE); c) Si el préstamo es a interés variable, un documento explicativo de los diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés; d) Una copia del proyecto de contrato, cuyo contenido deberá ajustarse al contenido de los documentos referidos en las letras anteriores e incluirá, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato.

   En efecto, y valga la redundancia, la letra d, del art. 14.1 dice:

   “Una copia del proyecto de contrato, cuyo contenido deberá ajustarse al contenido de los documentos referidos en las letras anteriores e incluirá, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato”.

   En los modos de actuar anteriores a la nueva Ley nos encontrábamos en las notarías, cuando se nos encargaba la preparación para su firma de una escritura de préstamo hipotecario, con una variopinta documentación que cada banco llamaba de una manera. Girando todo a una oferta vinculante y/o FIPER, se prodigaban documentos tales como la “minuta extensa”, “la minuta corta”, “la nota de condiciones al notario”, “instrucciones al notario”, “condicionantes de la operación”

   Al Legislador de 2019, parece no haberle gustado esa práctica, con una antelación de 10 días naturales al momento de la firma de la escritura de préstamo hipotecario –el cómputo de los plazos da para otro post- se deben poner a disposición del prestatario esos documentos que se han citado anteriormente, sin perjuicio de otros que se mencionan en las letras posteriores del art. 14.1 cuando procedan. La denominación de tales documentos es unívoca, legalmente, deben entenderse igual en cualquier notaría, por cualquier prestatario y, por supuesto, con independencia de cuál sea la entidad que preste la financiación.

   Sin embargo, alguna entidad sigue hablando de “minuta corta” frente a “minuta extensa”. Se trata de un término al margen de la Ley. Hoy se debe suministrar previamente el proyecto del contrato por la entidad y dicho proyecto se entrega al prestatario, antes del acta, antes de la firma del préstamo. Se trata de que el prestatario pueda entender lo que va a firmar, con la lectura del mismo, sin perjuicio de la información que tiene derecho a recibir por parte de la entidad, pues como dice el artículo 15.9 LCI:

   “La actuación notarial regulada en este artículo en ningún caso eximirá al prestamista de dar al prestatario las oportunas explicaciones y aclaraciones sobre los efectos y cargas derivadas del préstamo conforme a lo previsto en el artículo 14.2.”.

  Con toda la información, el prestatario tiene derecho a asesoramiento notarial gratuito y a costa del notario –puede darse la circunstancia de que tras el asesoramiento el prestatario decida no firmar y el notario no cobre nada ni del acta, ni del préstamo que se hubiera firmado-.

   Así las cosas, me gustaría llamar la atención sobre una serie de conceptos: 1) “Proyecto de contrato”; y, 2) “Transparencia”.

   Nótese que, en buena técnica, el Legislador habla de “proyecto de contrato”. No hace referencia a “proyecto de escritura”; pues la escritura es bastante más que un contrato. Realmente, a lo que se refiere el Legislador es a las estipulaciones referidas al préstamo que se pretende contratar. La escritura, por la propia normativa notarial, llevará además, una serie de advertencias, juicios de identidad, de capacidad, reseñas de documentos interpretativos… que no se podrán producir hasta el momento de la misma. Sin embargo, a lo que el prestatario se va a obligar debe ser algo que esté claro desde el momento en el que recibe la documentación.

   A mayor abundamiento, si se acude al Diccionario de la Real Academia de la Lengua, las tres últimas acepciones de “proyecto” son las siguientes:

   “3. m. Designio o pensamiento de ejecutar algo. 4. m. Conjunto de escritos, cálculos y dibujos que se hacen para dar idea de cómo ha de ser y lo que ha de costar una obra de arquitectura o de ingeniería. 5. m. Primer esquema o plan de cualquier trabajo que se hace a veces como prueba antes de darle la forma definitiva”.

   Con la nueva regulación, parece evidente que lo que acabe siendo el contrato de préstamo hipotecario formalizado en escritura pública deberá coincidir con lo que se ofreció al cliente en la documentación precontractual; de hecho, la falta de cumplimiento de las condiciones previstas en el artículo 14.1 impide la autorización del acta y sin esta no se puede firmas el préstamo hipotecario. Sería absurdo que se tuviese que autorizar un acta y que esta no fuera vinculante, permitiendo, por consiguiente al prestamista cambiar las reglas de juego de la financiación a mitad de la partida.

   El segundo término es el de “transparencia”. El propio Preámbulo de la Ley, en el número II, segundo párrafo, dispone: “Además, vista la experiencia hasta la fecha, y al objeto de la recuperación de la confianza de los prestatarios, se introducen previsiones cuya finalidad es la de potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y comprensión de los contratos y de las cláusulas que los componen, así como el justo equilibrio entre las partes”.

   También resulta aquí conveniente la definición que hace la RAE del término “transparente”; así, su cuarta acepción dice:

   “4. adj. Claro, evidente, que se comprende sin duda ni ambigüedad”.

   A la vista de todo lo anterior resulta que el prestatario debe tener en su poder toda la documentación con diez días de antelación al momento de la firma. Con ella debe disponer de toda la información precisa para entender de una manera clara, evidente y comprensible sin duda ni ambigüedad el viaje financiero en el que se va a embarcar. Se puede perfectamente concluir que “un proyecto de contrato” en el que no se inserta la documentación económica de la FEIN no cumple el principio de transparencia, especialmente, además, en aquellos casos en los que se introducen textos alternativos en función del tipo de préstamo que se va a firmar. Esas minutas, incompletas, con distintas opciones en función del préstamo, que podían ser válidas bajo el imperio de la Ley que se deroga, no tienen cabida en la actual regulación. Como sí hacen algunas entidades, se debe suministrar un borrador real con vocación de ser definitivo de cómo sería la escritura si se firmase. Lo contrario no es que no sea transparente es que es directamente incomprensible al prestatario.

   La parte ¿graciosa? del sistema es que notificado esto a alguna entidad te contestan diciendo:

   “¿Acaso esperáis que hagamos vuestro trabajo?”.

   Tal afirmación entraña un profundo desconocimiento de la labor notarial, las escritura se pueden firmar con minuta aportada por las partes, este es el sistema que ha previsto el legislador de la Ley de Crédito Inmobiliario y aportada por las partes quiere decir aportada de forma real y transparente. Igual, con los mandatos de la nueva Ley, si se pone realmente en práctica, enseñan al personal de entidades de crédito dónde empieza y dónde acaba el trabajo del notario, conviene recordar, en este sentido, lo que dice el artículo 16.1 LCI:

   “1. El personal al servicio del prestamista, intermediario de crédito o representante designado deberá reunir en todo momento los conocimientos y competencias necesarios y actualizados sobre los productos que comercializan, y, en especial, respecto de la elaboración, oferta o concesión de contratos de préstamo, la actividad de intermediación de crédito, y la prestación de servicios de asesoramiento, en su caso, y en la ejecución de los contratos de préstamo. Esta obligación también será aplicable respecto de los servicios accesorios incluidos en los contratos de préstamo y respecto de los productos de venta vinculada o combinada a que se refiere el artículo siguiente.”

   En cuanto a lo que le cueste al Banco cumplimentar la minuta, a estas alturas de la película el lector habrá podido entender que no es mi problema, como no es problema del Banco que yo haga un acta gratis. Si se entiende de otra manera se estará defraudando el espíritu de la Ley, abriremos la puerta una vez más a la inseguridad jurídica y nadie sabe hacia donde navegará el crédito hipotecario en España. El Legislador ha hablado y la ley es obligatoria para todos, incluso para aquellos que piensan que está hecha a su medida. Tiempo al tiempo.

   Y es que, como diría el castizo…

que cada palo aguante su vela.

 

Antonio Ripoll Soler

Notario de Alicante

www.notariaripoll.com

1 comentario »

  1. En mi sencilla opinión cada profesional debe de ocuparse de realizar su trabajo desde el principio del mismo hasta su conclusión (trabajo profesional, considero, se entiende realización de la labor asignada).

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