Vivimos en una época en la que es difícil tener atados todos los cabos. El COVID, la Guerra de Ucrania, un quítate tú que me pongo yo… Por eso es conveniente, en la medida que depende de nosotros, procurar asegurar nuestros intereses, especialmente, en previsión de aquellos supuestos en los que la historia de nuestra vida, de ese capítulo de felicidad que proyectábamos, no acaba como habíamos pensado. Cuando las cosas no van bien, cada cual procura arrimar el ascua a su sardina.

Comprar una casa es la ejecución de un proyecto vital. Hay quien lo liga a fundar una familia; otros a tener un lugar en el que crecer como pareja; no faltan quienes se emancipan con la compran de la vivienda, para algunos es un proyecto integral más allá de su hogar en el que, además, desarrolla su actividad… en cualquier caso, supone un antes y un después. Hay un trasfondo psicológico, también. Cada persona lo vive de una manera distinta, pero, normalmente, especial.

También es un proceso que no se culmina de un día para otro, hay quien puede pagar el precio sin acudir a la financiación, entonces los tiempos suelen reducirse.

Cuando el comprador necesita que un Banco le apoye, elegida la casa, debe procederse a tasar y que el Banco evalúe la operación, además el proceso, documentalmente, se dilata, como consecuencia de los tiempos que impone la Ley de Crédito Inmobiliario. Puede que el comprador haya tanteado en su Banco, pero también en otros, una oferta de préstamo, es posible que no, estando seguro de su solvencia. Lo cual no impide que, pese a que finalmente su Banco acceda a financiarlo, las condiciones no sean las que esperaba y prefiera renegociar la operación o plantearse otras alternativas financieras.

Las dilaciones también pueden causarse por el vendedor, aunque está clara la voluntad de vender, a lo mejor, existe documentación previa que tramitar, formalizar la herencia de los padres, cancelar una hipoteca, obtener un certificado bancario de saldo del préstamo hipotecario que gravaba la vivienda, ligar la operación de venta con otra operación de compra que tiene intención de realizar el vendedor, que también está cambiando su casa…

Durante esos tiempos, la cabeza no para de pensar y se van ejecutando proyectos paralelos, que también pueden suponer gastos, por ejemplo, se contratan los servicios de un decorador, se elige algún mueble, un electrodoméstico que tarda en suministrarse…

Es conveniente evaluar los riesgos de la operación de compraventa por muy clara que esté, pues, a veces, las cosas, no resultan como habíamos imaginado. En esa fase precontractual es necesario un asesoramiento.

¿Y cómo se cuantifican esos riesgos? Debe tenerse en cuenta los compromisos que una u otra parte va a asumir generados por la expectativa de la venta. Así, por ejemplo, si el comprador tiene prisa por entrar a la casa, a lo mejor va efectuando mediciones y contrata a un decorador que empiece un proyecto. ¿Se puede hacer?

La respuesta es positiva, sin embargo, en esos casos cuanto más atadas hayamos dejado las consecuencias de que el contrato se frustre por causa imputable a la otra parte, en este caso, el vendedor, menos riesgos asumiremos. Lo que no se puede pretender por comprador ni por vendedor es que no se formalice la compraventa y actuar, aunque sea de buena fe, como si se hubiera vendido, pues las palabras se las lleva el viento.

Por eso, cuanto más amarrada queramos tener la operación, más necesario será buscar una penalización que disuada a la otra parte de incumplir. En este contexto tiene especial utilidad el contrato de arras.

Las arras no producen el efecto pretendido de disuadir por su sola formalización. La cantidad que arriesguemos como arras será la que determine ese efecto disuasorio. Si las arras son grandes, tendrá que encontrar el incumplidor una justificación igualmente grande para dejar de comprar o vender el inmueble, pues se enfrentará a una pérdida mayor. Si son pequeñas, en cambio, al incumplido le dará igual afrontar su pérdida.

Las arras no deberían ser utilizadas por el vendedor como un anticipo del precio, ni, por consiguiente, consumirse como si fuera una situación definitiva, salvo en aquellos casos que tenga claro, bien que no va a incumplir, bien que será capaz de devolverlas si se produce el incumplimiento por su parte.

También implican un riesgo añadido para el comprador. Entregar una cantidad de dinero importante, con las arras, a una persona que luego puede que no cumpla, se lo haya gastado y no tenga solvencia para devolver ni lo percibido, ni, mucho menos, las arras duplicadas, también puede ser problemático, más, aún, cuando no se ha evaluado la solvencia del vendedor.

En estos casos puede resultar interesante un depósito notarial de las arras. El notario, como tercero de confianza, garantizará la restitución de las cantidades a quien proceda si se frustra el contrato. Sin perjuicio de que, en su caso, el comprador tendrá que reclamar el duplo, judicialmente, si el vendedor no lo entrega. Pero, indudablemente, los riesgos se minimizan.

Los últimos tiempos han traído escenarios y situaciones nuevas. Me estoy refiriendo a la variabilidad de intereses de los préstamos que se produce durante ese lapso temporal que transcurre entre la firma de las arras y la firma de la escritura de compraventa. Os pongo un ejemplo.

A finales de agosto unos chicos acudían a mi notaría a firmar un acta de transparencia, como paso previo para la formalización de un préstamo hipotecario para adquirir una vivienda sobre la cual ya habían suscrito las correspondientes arras.

Se trataba de un supuesto normal. La oferta que había hecho el Banco tenía una duración hasta finales de octubre.

La operación de tuvo que suspender, pese a haberse tramitado totalmente el préstamo hipotecario. Al vendedor le faltaba un documento que impedía vender la vivienda y acceder a la financiación. No solo los compradores habrían tenido que dispensar de la existencia de ese documento, lo cual no era conveniente. Su falta también afectaba al Banco financiado, sin Banco no hay préstamo, sin préstamo no hay dinero, y sin dinero no hay precio pagado, obvio ¿no?

Por mucho que el vendedor adujese que él no tenía la culpa, que, a su vez, era su propio Banco el que le generaba el cumplimiento… sus problemas no deberían trasladarse a los compradores. Al vendedor correspondía haberse asesorado sobre los tiempos que debía manejar y sobre los riesgos que asumía.

Sin haberse formalizado la operación, los chicos aparecieron por la notaría un mes y medio más tarde. Habían ampliado el tiempo, graciosamente, al vendedor que, sin embargo, volvía a incumplir. Como consecuencia de ello, pese a que ellos sí habían sido previsores con sus plazos, uno de ellos tenía que ausentarse y se hacía necesario formalizar un poder, para que se pudiese cerrar notarialmente la operación, nuevamente aplazada.

¿Qué había sucedido durante ese mes a los ojos de la pareja de compradores?

Por un lado, el Banco les decía que las circunstancias habían cambiado y que debían tramitar el correspondiente expediente para la obtención de un préstamo hipotecario que tendría en cuenta las nuevas circunstancias económicas, que suponían una subida de intereses.

En segundo lugar, la parte vendedora no había podido obtener la documentación necesaria para la cancelación de la carga hipotecaria que gravaba la vivienda. Manifestaba que no era culpa suya y que no se le podía trasladar a ella ninguna responsabilidad.

¿Qué había sucedido en realidad?

En cuanto a la variabilidad de intereses, para trasladárselos a los compradores, la oferta bancaria aún estaba vigente, por lo que los prestatarios podían seguir acogiéndose a las mismas condiciones económicas, aunque el Banco saliese perdiendo con independencia de la subida de intereses. Evidentemente, el Banco no había sido muy transparente. Es muy conveniente, en tales casos, recibir asesoramiento, a fin de evitar que, de forma abusiva, el financiador cambie condiciones de una oferta que le vinculaba para con los consumidores compradores.

Los problemas del vendedor, por otro lado, para obtener la documentación, no podían ser trasladados a los compradores. Renunciar al cobro de las arras, duplicadas, es una facultad de ellos, que no se enerva por lo que el vendedor alegaba.

Es evidente que, en este caso, ambas partes estuvieron mal asesoradas sobre el alcance de las arras, los riesgos que asumían, el importe que se entregaba a cuenta y la seguridad de dicho importe para el caso de incumplimiento del vendedor.

Comprar una casa es una decisión muy importante, cada vez es más complejo llevarla a cabo. El «hágalo usted mismo» de internet, nos puede llevar a situaciones como la descrita ¿no os parece?

Antonio Ripoll Soler

Notario de Alicante

www.notariaripoll.com