¿Cuántas viviendas compra una persona? ¿Cuántas vende? Los más afortunados compran su casa; a veces no venden nada y son sus hijos los que la venden. La familia, los hijos que heredan a sus padres, ahora, son distintos de los que heredaron hace años y de los que heredarán en el futuro. Sí, la familia española se va reduciendo, todavía, es frecuente que sean varios los hermanos que acuden a la notaría para vender y repartirse la vivienda que con tanto esfuerzo consiguieron sus padres. En el futuro, como consecuencia del descenso de natalidad, será más frecuente que haya un solo hijo o, incluso, ninguno.

   Consiguientemente, a la vista de lo anterior, creo que no me equivoco si digo que el español medio no está familiarizado con el proceso de comprar o vender una vivienda. Es algo que no se realiza habitualmente.

   Adquirir un piso, una casa o una plaza de aparcamiento va más allá de pagar un precio y recibir la cosa objeto del contrato. Efectivamente, precio y cosa son los elementos esenciales de la operación. Sin embargo, llegar a adquirir el inmueble conlleva: 1) Unos tratos preliminares en los que se negocian las condiciones de la compraventa; 2) El otorgamiento de la escritura, que es lo habitual en España; y, 3) Unos trámites posteriores, los cuales suelen tener una notable transcendencia fiscal, pues Hacienda, que dicen, somos todos, en este caso va disfrazada de comprador y vendedor.

   Un adecuado conocimiento de todo el proceso determinará que la operación sea más fructífera o menos para una de las partes o para ambas. En cambio, si una de las partes tiene un exceso de información, mientras que la otra, por el contrario, ignora los elementos esenciales del proceso, puede que la balanza se desequilibre en favor de la primera y en perjuicio de la segunda. Ese desequilibrio, en función de quién sea el ignorante, podrá perjudicar tanto a comprador como a vendedor.

   Yo soy Notario y es cierto que en el momento de la firma el Notario asesorara de forma imparcial a ambas partes. Sin embargo, el Notario no es mago. La actuación notarial se despliega sobre lo que las partes han pactado; en la escritura se refleja ese pacto, se plasma la voluntad de las partes y se recoge el consentimiento de las mismas debidamente informadas; así acaban las escrituras.

   El vendedor o el comprador cauto, antes de cerrar el trato con la otra parte -pues nadie compra si no hay un vendedor y nadie vende si no aparece el comprador- se debe haber informado en la Notaría de todo ese proceso o debe haber contratado los servicios de un asesor que tutele sus intereses en la fase preliminar. Un buen abogado, un agente de la propiedad inmobiliaria; una visita a la Notaría antes de vincularse en la compraventa, pueden suponer un importante ahorro.

   El momento de la verdad, donde se precipitan los acontecimientos, se adquiere la propiedad, se obtiene el precio, se produce en la Notaría, en el momento de la firma de la escritura, ante el Notario. Sin embargo, con la otra parte, normalmente, nos habremos vinculado anteriormente, al margen del despacho notarial. Es frecuente firmar un contrato privado, previo, o entregar una señal a cuenta del precio.

   Si se posee la debida información, el vendedor será consciente de que parte del precio deberá destinarse a afrontar determinados gastos y, consiguientemente, no venderá con pérdidas si luego ha de detraer del precio ciertas cantidades. El comprador, por otro lado, no se encontrará con gastos imprevistos.

¿Qué se debe tener en cuenta antes de vincularse?

1. El vendedor deberá tributar en su declaración de la renta correspondiente al año en curso por el incremento patrimonial que, en su caso, haya habido como consecuencia de vender por un precio superior al que en su día se compró.
2. Al vendedor también corresponderá el pago de la antigua Plus-Valía, que es como se llamaba el actual Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
3. El comprador, en todo caso, deberá afrontar el pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, representa, en la Comunidad Valenciana, el 10 %  del precio declarado en la escritura (no es igual en todas las Autonomías, ni tampoco funciona de la misma manera en el caso de compra de vivienda a promotor).

   Los gastos anteriores son ineludibles tal cual se ha explicado y se imputan a quien se ha dicho; los gastos de naturaleza fiscal no son negociables, cualquier pacto entre las partes será meramente interno, así, aunque cada vez menos, era frecuente pactar que la Plus-Valía la pagase el comprador, aunque correspondía al vendedor; caso de que se llegue a operar de tal manera, la Administración reclamará al vendedor, sin perjuicio del eventual derecho que éste tenga para reclamar contra el comprador.

   Existen otros gastos que deben ser tenidos en cuenta, y que afectarán al resultado económico de la operación. Así:

1. Gastos notariales. Varía el obligado al pago en función de la Autonomía. Si bien, en general, salvo en Cataluña y Navarra; en la mayor parte de España, si no se dice nada, la mayor parte corre a cargo del vendedor.
2. Gastos registrales. La inscripción en el Registro, salvo que la compraventa vaya seguida de un préstamo hipotecario, es voluntaria para el comprador. Sin embargo, mal hará el Notario que no aconseje e insista en la conveniencia de inscribir la adquisición. Notario y Registrador garantizan que la compra se realice bien y que no existan problemas en el futuro. Es el comprador el que corre los gastos de inscripción en el Registro.
3. La contribución, que es como la gente conoce al Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Se trata de un impuesto municipal.

   ¿A quién corresponde pagar la contribución? Es este tributo el que me ha animado a escribir esta entrada en el blog. En esta época del año, todos los años, se repite la expresión del vendedor que, aún no ha pagado la contribución del ejercicio que empieza, que se ve sorprendido cuando el Notario le advierte de que pese a que está vendiendo; pese a que no se ha puesto por el Ayuntamiento el recibo al cobro; a él corresponde pagar el impuesto.

   En efecto, el IBI corresponde pagarlo al que sea propietario el 1 de enero del año en curso. Consiguientemente, en la venta que se realiza el 31 de diciembre de 2013, el vendedor habrá liquidado ya la contribución, tenía claro lo que pagó y que no repercute nada al comprador por tal concepto. En cambio, cuando se vende a mitad de enero o, en cualquier caso, antes de haberse puesto al cobro los recibos por la Administración, el vendedor piensa que como no le han reclamado el recibo, la contribución, en este caso, del año 2014 corresponderá al comprador y… no es cierto.

   Nada ayuda a aclarar la situación el hecho de que, además, no se ponen al cobro por los Ayuntamientos los recibos en la misma fecha. Por tal motivo, me gusta advertir a los compradores de fuera de Alicante, cuando se gira el recibo en la ciudad en la que ejerzo, para evitar sorpresas desagradables en el futuro.

   Si el vendedor que vende el dos de enero para facilitar que el comprador venga a la firma aprovechando las vacaciones hubiera sabido que el favor que hace le cuesta X euros… ¿habría esperado a que cambiara el año?

   Antonio Ripoll Soler

   Notario de Alicante

   http://notariaripoll.com