Compra seguro: Nota simple que no informa no sirve
La nota simple continuada, o nota de información registral continuada como realmente se llama, es un elemento esencial para dar seguridad a las transacciones inmobiliarias en España. Es algo relativamente reciente. De hecho, su existencia tiene su origen en la década de los 90.
La nota simple continuada se solicita y tiene por finalidad garantizar al adquirente sobre el estado de cargas y titularidad de lo que se está comprando. A comprador y Banco, garantizan que la persona que vende o la persona que hipoteca, realmente, con arreglo a Registro, tiene un comportamiento regular y que la finca que vende, o que ofrece en garantía, tiene unas cargas y no otras, perteneciendo a quien vende o hipoteca.
A día de hoy me parece una temeridad prescindir de la nota de información continuada. Evita riesgos en la adquisición de los derechos sobre bienes inmuebles. El Notario siempre advertirá al comprador de los riesgos que conlleva no solicitarla.
El sistema que actualmente funciona en la práctica gira en torno a un fax -curioso, ¿verdad? ese aparato que ya casi nadie utiliza y que ha sido desplazado por la comunicación vía mail o telemática-. No voy a hablar aquí del manifiesto incumplimiento de la Ley que se hace por parte del Colegio Nacional de Registradores que, desde el año 2001 no presta la información telemática a que está obligado, con idéntica finalidad.
Lo que se pretende es conocer en el momento de la firma de la escritura la inexistencia de cargas o titulares distintos. En la notaría suceden las cosas. Se produce el momento de la verdad en el que se adquieren realmente los derechos, cuando se da el apretón de manos, cuando comprador y vendedor se saben propietarios y beneficiarios de un precio. Esa es la realidad sociológica, no hay más ciego que el que no quiere ver.
Aunque no es lo ideal, pues a veces se producen disfunciones y se busca colgar el San Benito a Notario o Registrador, en aquellos casos en los que se rompe la cadena y la información no llega bien -últimamente ha sido el Notario el que ha salido perdiendo, pues a veces, hasta ha de imaginarse que el Registrador mandó la nota que nunca recibió-, durante el plazo de nueve días, siguientes a la recepción de la nota, el Registrador debe informar de aquello que incida en el contenido de la misma.
Más allá de la función preventiva de la nota, en la actualidad se utiliza para mucho más que aquello para lo que inicialmente estaba prevista. Es frecuente preparar la escritura a la vista de la misma.
Uno de los elementos esenciales de la nota es la información relativa a la titularidad. La identidad del titular registral. Actualmente, el titular registral se identifica en España no solo por su nombre y apellidos sino también por el número de identificación fiscal. El D.N.I. para los españoles y el N.I.E., para los extranjeros. La identidad del titular registral es esencial, pues el Notario debe asegurarse que el vendedor es la misma persona que la que aparece como propietaria en el Registro, lo cual es imposible si el Registrador no inserta en la nota el número de identificación fiscal.
Paradójicamente, ese Registrador incumplidor de la legalidad es el que luego va a impedir la inscripción por no coincidir la persona del titular Registral con la del vendedor. Sin embargo, el Notario no es adivino, con lo que debe inexcusablemente introducirse tal dato en la nota continuada.
Algún Registrador, con manifiesto desconocimiento de la legalidad vigente, no lo introduce, pese a que las certificaciones catastrales, que se obtienen desde la Notaría lo contienen. Se amparan en la Ley Orgánica de Protección de Datos. Sin embargo, suministrar los datos de identidad del titular registral es una obligación cuando del otorgamiento de una escritura se trata y no vulnera ninguna normativa. Será el Notario que utilice irresponsablemente esa información el que con arreglo pueda ser reprendido, nunca el Registrador que la suministró en cumplimiento de una obligación legal.
La nota incompleta no garantiza nada y, consiguientemente, no sirve para nada.
Lo anacrónico del sistema de fax; el hecho de que algún Registrador sea incapaz de dar la nota antes de tres días, pese a estar obligado a ello y pese a que al Notario le encarguen la escritura de un día para otro… da para muchos post, quizás este sea el primero de ellos; afortunadamente, existen muy buenos Registradores y trabajadores del Registro que hacen que los paralogismos del sistema sean los menos y todo funcione correctamente, aunque, qué duda cabe, podría ser mejor.
El Blog del Notario 
Ahora mismo en EEUU para mi conferencia de mañana sobre Cuba, me estaba estudiando ese tema, coincidencia de pensamiento, y aqui sin las siete de la tarde y te he hecho una consulta , porque en la Resolución 114 dictada en Cuba, se limita el acceso al Registro a supuesto fijados en la ley y además no expiden nada anterior al año 1965, supongo que tiene que ver con las confiscaciones o el pasado, si yo compré el 1 de enero del 60.. no me pueden certificar
Qué alegría tener noticias tuyas!
Efectivamente, la información incompleta es no dar información…
Un fuerte abrazo
y además habria que garantizar que el objeto de transancion ha sido objeto de licencia y que lo construido corresponde con lo descrito ,tal cual obliga el artículo 17.5 de la ley de suelo a la inscripcion de la edificabilidad en el registro de propiedad, sino la nota simple carece de un valor urbanistico claro. un saludo. ferran
Cierto, Ferrán, existen muchos flecos por pulir; si no sabemos adaptarnos todos el sistema se vuelve ineficiente.
Gracias por tu aportación saludos!
Hola señor Ripoll.
Tengo que presentar una extinción del condominio a una hermana y como ella tiene la escritura original de la vivienda me pone pegas para entregarla.
¿Me vale con solicitar una nota simple sobre la vivienda por internet?
Muchas gracias
Muy cierto, estoy de acuerdo con el articulo.
Gracias por la información.
Estimado Sr Ripoll
Acabo de ver su blog. Cuanto tiempo??? Espero que todo le vaya bien.
Muchas gracias por su carta informativa. Cuánta razón lleva!!! Es frustrante!!
Comparto con usted una experiencia reciente:
Hace poco se ha transmitido a un extranjero un inmueble en una Urbanización de viviendas unifamiliares con parcelas de 800 m2 existente desde los años 1975.
Pues bien, resulta que la notaria solicitó y obtuvo la correspondiente nota simple del registro de la propiedad indicando con todo detalle la titularidad, adquisición & descripción de la finca y por supuesto en todo momento el estado «libre de cargas y gravámenes y sin afección alguna», para la tranquilidad de la parte compradora.
Unos meses después el cliente desea realizar unas reformas interiores en la vivienda y una ampliación en el exterior, ajustándose en todo momento a las normativas y parámetros urbanísticos vigentes del municipio, por lo que contrata a un arquitecto y constructor y presenta el correspondiente proyecto y solicitud de licencia de obras previo pago de las tasas. Si bien todavía sin la debida licencia de obra en mano, el arquitecto del cliente, obtiene un informe favorable del arquitecto técnico del ayuntamiento, pendiente de firma.
El cliente extranjero comienza con las obras y de repente recibe una inspección y requerimiento de paralización de obras de parte del Ayuntamiento, indicando que sobre su terreno «EXISTE UNA AFECCIÓN DE SERVIDUMBRE DE PROTECCION» indicada por Costas, por lo que no puede realizar ninguna ampliación sino únicamente obras de reparación, mejora, consolidación y modernización de la vivienda.
Al parecer esta nueva ley es de finales del año 2015 y nos consta que no ha habido notificación fehaciente alguna a los transmitentes y demás vecinos afectados y por supuesto ninguna indicación en LA NOTA SIMPLE CONTINUADA solicitada por el notario el día de la transacción de compraventa que nos ocupa.
Es importante y necesario indicar además, que hasta la fecha de hoy el funcionario del departamento de urbanismo, sigue informando a los ciudadanos, de los parámetros urbanísticos en ésta urbanización como si nada, sin mencionar en ningún momento y o advertir de la “AFECCIÓN DE SERVIDUMBRE DE PROTECCION» por lo que cualquier persona está mal informada y totalmente desprotegida.
Nos preguntamos si el departamento de Costas y o el Ayuntamiento están obligados a informar y solicitar la inscripción de tal SERVIDUMBRE DE PROTECCION en el Registro de la Propiedad???
Me he metido en la página web del Ministerio de Agricultura y Pesca, Alimentación y Medio Ambiente (MAPAMA) y extractado lo que sigue:
http://www.mapama.gob.es/es/costas/preguntas-frecuentes/index2010-10-29_22.56.32.8360.aspx
¿Si me compro una propiedad en la costa cómo estaré seguro de que su ubicación no incumple la Ley de Costas?
Consultando en los Registros de la Propiedad y en los Servicios Provinciales de Costas que existen en cada provincia litoral, en donde disponen de toda la información necesaria para averiguar en cada caso cómo afecta la legislación de costas.
La nueva Ley de Costas, en su objetivo de proteger los derechos individuales conciliándolos con el interés general, exige que para poder inscribir o transmitir una finca ubicada en el litoral, se aporte en el Registro de la Propiedad un certificado administrativo de no invasión del DPMT.
El gran problema es que tenemos la absoluta certeza de que hay miles de propietarios que realmente desconocen esta situación!!!
Incluso hay vecinos que hace poco han adquirido viviendas en la misma zona con préstamo hipotecario y con su inherente informe de tasación, redactado por arquitecto técnico competente, sin mención alguna de tal SERVIDUMBRE DE PROTECCION.
Entiendo que hoy en día con los avances tecnológicos y informáticos sería muy fácil para cualquier Registro de la propiedad, añadir un par de celdas mas a la nota simple informativa y o continuada, para indicar este tipo y u otro de afecciones así como el famoso tema para ex comunitarios, de si la finca pertenece a “zona militar o no” pero esto ya es otro dilema!!!
EN FIN…..agradezco cualquier comentario al respecto.
Hasta la próxima & felices fiestas!
Muchos saludos
Miguel Angel