La muerte de la hipoteca
«El día en que la hipoteca sea insuficiente para asegurar a los Bancos el cobro de sus créditos se habrá consumado la muerte de esta garantía»
Fernando Trigo Portela
Hay cosas que por obvias no deben dejar de decirse. Hace unos días, en una interesante conversación con Don Fernando Trigo Portela, Registrador de la Propiedad de Alicante, con la contundencia que le caracteriza en el discurso, me espetaba la lapidaria cita que encabeza este post. Lo cierto es que lo que subyace tras esa frase es algo evidente; sin embargo, la evidencia aparece enmascarada por los embates que la figura recibe desde la curia.
Mi compañero registrador, establecía paralelismo entre la época actual, respecto de la hipoteca, y la que precedió al desuso de las letras de cambio como medio de financiación de las adquisiciones de vivienda hasta mediados de los años ochenta del siglo pasado, la comparación me pareció muy acertada y, reconozco, no se me había ocurrido.
En la época actual parecen haberse invertido las tornas. Así, frente a la apisonadora bancaria que impone condiciones y redacciones de minutas intocables se encuentra la incertidumbre de si el derecho real de hipoteca servirá, realmente, para cumplir la función que está llamado a desempeñar. De nada sirve una garantía que se frustra cuando ha de entrar en juego. Que los Bancos cometen abusos es innegable, pero que los españoles accedemos a la propiedad gracias a la financiación obtenida de las entidades de crédito es, igualmente, una realidad.
Si comparamos los créditos personales con los préstamos hipotecarios, la menor duración y falta de garantías reales en los primeros determina unos intereses más caros; pues el índice de referencia que se aplica a unos y otros es el mismo. Con lo cual, si la fuerza de la hipoteca fuerza se diluye y nada garantiza lo normal sería un encarecimiento del crédito, al margen de cómo se preste el dinero en Europa.
Está bien cuestionar y someter a revisión todo el cláusulado hipotecario; sin embargo, tal examen debería ir acompañado bien de una reconstrucción de la figura, bien de la búsqueda de nuevas garantías que satisfagan de forma solvente los intereses de las dos partes del préstamo garantizado.
En este contexto, si se siguen haciendo oídos sordos a las nuevas líneas de defensa de los deudores hipotecarios, la hipoteca tiene sus días contados. El problema será que cuando eso suceda, si no hay nada previsto para reemplazarla como garantía, se producirá un nuevo colapso económico, pues el crédito forma parte de la máquina que hace que nuestra economía funcione.
Por todo ello, si queremos que nuestro sistema de financiación descanse sobre la hipoteca sería conveniente reinventar la misma, sin perjuicio de, paralelamente, ir explorando nuevos caminos, a fin de pasar página y enterrar la crisis.
Antonio Ripoll Soler
Notario de Alicante
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Querido Antonio; la frase “el día en que la hipoteca sea insuficiente para asegurar a los Bancos el cobro de sus créditos se habrá consumado la de muerte de esta garantía” es realmente buena, felicité al autor de mi parte.
Ese día empezó cuando empresas de Tasación (participadas por los propios bancos) empezaron a valorar muy por encima del valor real que tendría en una hipotética venta para conseguir el tan ansiado préstamo. A cada Tasación mal moría un poco más el préstamo hipotecario… Valorar en 250.000€ para conseguir un préstamo de 190.000€ algo que a todas luces no valía más de 135.000€ tiene sus consecuencias que a todas luces hoy día pagamos.
Curiosamente ninguna empresa de Tasación ha sido sancionada por ninguna de sus prácticas.